Москва 2012 г. Государственная кадастровая оценка земельных участков Расчет

участков сельскохозяйственного назначения.
Доктор сельскохозяйственных наук, профессор - Сапожников П.М.

следующими документами:
Федеральный стандарт «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО №4).
Федеральный

закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998.
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденные постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316
Постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 года
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р
Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Утверждены Приказом Минэкономразвития от 20.09.2010 №445.

земель сельскохозяйственного назначения. Утверждены Правлением СРО «Кадастр-оценка» 29 декабря 2010

года.
Типовая структура отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Утверждена Президентом СРО «Кадастр-оценка» 29 сентября 2011 года.
Программно- земельный комплекс по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения.
Программный продукт сертифицирован в СРО «Кадастр-оценка»
22 июня 2011 года.

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ.
Утверждены Правлением СРО «Кадастр-оценка» 29 декабря 2010 года.

участков
сельскохозяйственного назначения
Группировка перечней земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Расчет кадастровой стоимости

земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения

назначения
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Составление отчета об определении

кадастровой стоимости
Земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Формирование перечня
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации в виде Кадастрового плана территории по состоянию на дату начала работ

Перечень земельных участков –

Требования к формируемому перечню:

Полнота представленных сведений по географическому признаку

Полнота представленных сведений по объектам оценки

Непротиворечивость данных

Наличие графики у объектов оценки

Наличие данных об объектах оценки по всей оцениваемой территории

Все графы таблицы перечня объектов оценки должны быть заполнены

Параметры должны быть интерпретируемыми
и находиться в допустимых значениях

Перечень земельных участков формируется в разрезе видов использования

описание оцениваемых земельных участков в разрезе количественных и качественных характеристик

Должна быть межевая информация земельных участков сельскохозяйственного назначения

группа

6-ая группа
Земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежью,

занятые многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также замкнутыми водоемами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными зданиями, строениями, сооружениями.

Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с.х. продукции

Земли сельскохозяйственного назначения занятые водными объектами, которые используются для предпринимательской деятельности

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА КОТОРЫХ РАСПОЛАГАЮТСЯ ЛЕСА

ПРОЧИЕ ЗЕМЛИ, в т.ч. Болота, нарушенные земли, земли занятые полигонами, оврагами, песками и т.п.

Группировка перечней земельных участков сельскохозяйственного назначения

Формирование перечня
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Составление отчета об определении
кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного
назначения

Основные этапы определения кадастровой стоимости

Группировка перечней
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель сельскохозяйственного назначения объединяются в 6 групп.

капитализация земельной ренты
ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА
МЕТОД БАЗОВОГО УЧАСТКА
ИНДИВИДУАЛЬНАЯ оценка

«альтернативная» оценка

«альтернативная» оценка

Уникальные земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но по своим свойствам пригодные для выращивания некоторых насаждений

состоит из частей, относящихся к разным группам, то кадастровая стоимость

земельного участка определяется путем суммирования удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения каждой группы, умноженных на площадь, занимаемой этой группой земель в границах земельного участка.

Группировка перечней
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения

Составление отчета об определении
кадастровой стоимости
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Формирование перечня
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе

2 группа

1 группа

3 группа

4 группа

5 группа

Основные этапы определения кадастровой стоимости

группе
Определение состава
оценочных
с/х культур
Составление
севооборотов
Расчет нормативной урожайности
для каждой

оценочной с/х культуры
для всех почвенных выделов

Сбор информации
о рыночных ценах
на с/х культуры

Расчет удельного валового
дохода от реализации
с/х культур на всех
почвенных выделах

Расчет удельных затрат
на возделывание с/х культур
на всех почвенных выделах

Определение единой
нормы прибыли
предпринимателя

Определение удельного
показателя земельной ренты
по всем возможным
севооборотам

Определение удельных
затрат на поддержание
плодородия почв

Определение удельного
показателя земельной ренты
по всем возможным
севооборотам с учетом затрат
на поддержание плодородия почв

Выбор наиболее
эффективного севооборота
для каждого почвенного выдела

Определение
коэффициента
капитализации

Расчет удельного показателя
кадастровой стоимости
земель по каждому
почвенному выделу

Графическая привязка
оцениваемого земельного
участка к почвенной карте

Расчет удельного показателя
кадастровой стоимости
оцениваемого земельного участка

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе

Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения

Метод капитализации земельной ренты

УВД = Нормативная урожайность культуры x Рыночная цена культуры

УПЗР =УВД - УЗ - ПРП

Максимальный УПЗР по севообороту

УПКС = УПЗР по севообороту / КК

Составление списка
почвенных выделов
для бывшего хозяйства

земель сельскохозяйственного назначения первой группы

подтипы почв
Типы литологического строения почв
(почвообразующие и
подстилающие породы)
Дополнительные признаки почв
Негативные

свойства почв

Справочник пригодности почв

Мелиоративное состояние земель

Почвенная информация собирается из почвенных очерков на бывшие хозяйства

подзона
Культуры: зерновые, картофель,
многолетние травы, однолетние травы, лен-долгунец
На склоне

не выращиваются пропашные культуры

В пойме не выращиваются культуры раннего сева

почвенных выделов
Ун = 33,2 x 1,4 x (АП/10,0) x K1

x K2 x K3 x K4 x K5,
Ун – нормативная урожайность зерновых культур, ц/га;
АП – величина местного агроклиматического потенциала для зерновых культур;
10,0 – базовое значение величины АП;
33,2 – нормативная урожайность (ц/га) зерновых культур на эталонной почве;
1,4 – коэффициент пересчета на уровень урожайности при интенсивной технологии возделывания;
К1….К4 – поправочные коэффициенты на:
содержание гумуса в пахотном слое (К1);
мощность гумусового горизонта (К2);
содержание физической глины в пахотном слое (К3);
негативные свойства почв (К4).
К5 - коэффициент урожайности оценочной культуры к зерновым.

выделах
Технологические карты существуют в разрезе оценочных с/х культур и для

зерновых и картофеля в разрезе субъектов РФ.

Затраты на возделывание и уборку культур определяются по типовым зональным технологическим картам.

Из расчета исключается стоимость затрат на поддержание плодородия почв, которая учитывается отдельно.

Технокарта
возделывания
оценочной
культуры

Набор операций

Набор удобрений

Набор ядохимикатов

Норма вывоза культуры с поля
Норма высева семян

Операции группируются по виду работ

Пахотные

Непахотные

Уборочные

Прочие

Кпах=К1*К2*К3*К4*К5

Кнепах

Кубор

Кпроч

Поправочные коэффициенты на свойства почв

Так же зависит от урожайности

выделах
Расчет затрат
на оплату труда
Расчет затрат на ГСМ
и электроэнергию
Расчет

амортизационных
отчислений, затрат на
техническое обслуживание
и ремонт техники

Определение нормы выработки
для каждой операции с учетом
свойств почвенного выдела

Определение нормы расхода
ГСМ и электроэнергии для
каждой операции с учетом
свойств почвенного выдела

Расчет затрат на
удобрения
для оценочной
культуры

Расчет затрат на
ядохимикаты
для оценочной
культуры

Определение норм
на удобрения
для оценочной
культуры

Расчет затрат на
ядохимикаты
для оценочной
культуры

Определение норм
на ядохимикаты
для оценочной
культуры

Определение нормы
вывоза культуры
с поля

Расчет затрат на
вывоз продукции
с поля

Расчет общих затрат по технологической карте для всех почвенных выделов
в разрезе оценочных культур без учета накладных расходов и затрат на высев семян

Расчет накладных
расходов

Расчет затрат на
высев семян

Определение нормы
высева семян
культуры

Расчет общих затрат по технологической карте
для всех почвенных выделов в разрезе оценочных культур

почв
Внесение органических удобрений
для сохранения бездифицитного
баланса гумуса в почвах
Известкование

Севооборот
Структура фитомассы растений (основная продукция, побочная продукция, поверхностные остатки, корни)
Содержание азота в частях растений
Потребление азота растениями из растительных остатков
Вынос азота за счет гумуса почвы
Образование гумуса за счет растительных остатков
Баланс гумуса для севооборота
Содержание гумуса в 1 т навоза
Количество навоза для восполнения потерь гумуса
Стоимость затрат на поддержание бездефицитного баланса гумуса

Если баланс гумуса положительный или равен 0, то стоимость затрат на поддержание бездифицитного баланса равняется 0

Известкование — важнейшее условие интенсификации сельскохозяйственного производства на кислых почвах, повышения их плодородия и эффективности минеральных удобрений.

Затраты на применение известковых удобрений зависят от используемых материалов, нормы извести, вида и дальности перевозок, технологии хранения и внесения.

Результаты многих полевых опытов показывают, что на сильно- и средне-кислых почвах затраты на известкование окупаются стоимостью дополнительного урожая зерновых за 1—2 года, кормовых культур — менее чем за год, а картофеля и овощей — в трех-пятикратном размере в течение года.

кадастровой стоимости земельного участка, отнесенного к первой группе
УПКС почвенного выдела

(УПКС1)
Площадь почвенного выдела (Площадь1)

Кадастровая стоимость земельного участка, отнесенного к первой группе, определяется как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимость почвенных выделов и площадей почвенных выделов

УПКС почвенного выдела (УПКС2)
Площадь почвенного выдела (Площадь2)

ц и я з е м е л

ь

Система классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве основана на оценке качества земель.
Качество земли оценивается:
по пригодности для использования под различные виды сельскохозяйственных угодий; ассортименту культур, которые могут выращиваться на земельном участке;
уровню нормативной урожайности сельскохозяйственных культур и естественного травостоя;
уровню нормативных затрат на возделывание и уборку культур, на поддержание плодородия почв.
Оценка качества земель базируется на информации о естественных признаках земель (свойствах почв, климата, рельефа, естественной растительности и пр.).
Значительно расширен перечень свойств, уточняющих оценку. Учтены водно-физические свойства почв в пределах метрового слоя, которые раньше не принимали во внимание. Далее оценку корректируют по доходности всех культур, которые могут возделываться на объекте, а также затратам, связанным с поддержанием плодородия почв и применением специальных почвозащитных и /или иных технологий.

технологией производства.
Комплексный показатель качества земель, зерновой эквивалент представляет собой

урожайность зерновых культур (получаемую на эталон затрат) эквивалентную по величине расчетному чистому доходу по всему ассортименту оценочных культур.

Основу показателя составляет нормативная урожайность зерновых, которая в процессе формирования зернового эквивалента корректируется по величине нормативных затрат и по ассортименту оценочных культур.

Корректировка состоит в приведении показателя нормативной урожайности зерновых к эталону затрат и также основана на изменении величины расчетного чистого дохода после замены части зернового поля остальными оценочными культурами соответственно их долям в расчетной структуре посевов.

Если доходность возрастает, то показатель нормативной урожайности зерновых увеличивается на величину, эквивалентную по стоимости дополнительному доходу. При снижении доходности показатель соответственно уменьшается.

Чем больше величина зернового эквивалента, тем выше качество земли, тем больше её доходность

классам в субъектах

Российской Федерации, тыс. га

земель по негативным факторам Краснодарский край

группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе
Расчет кадастровой

стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе

Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения

Определение факторов
стоимости земельных участков
третьей группы

Сбор сведений о значениях
факторов стоимости
земельных участков
Третьей группы

Группировка земельных
Участков третьей группы

Определение рыночных
стоимостей эталонных
земельных участков
для каждой группы

Определение эталонных
земельных участков
для каждой группы

Определение удельных показателей
кадастровой стоимости
эталонных земельных участков
для каждой группы

Определение удельных
показателей
кадастровой стоимости
земельных участков, отнесенных
К третьей группе

Перечень факторов стоимости согласованный на межведомственной комиссии

Группы оцениваемых земельных участков

Эталонные земельные участки для каждой группы

факторов стоимости
Факторы, добавленные
оценщиком
+
+
В качестве обоснования могут быть использованы

Результаты

анализа рынка

Аналитические обзоры, представленные риелторскими компаниями

Результаты опроса специалистов в области анализа рынка и т.д.

Факторы, в разрезе которых описываются земельные участки в ГКН

Примерный перечень факторов представленный в методике расчета КС

Другие факторы, оказывающие влияние на стоимость земельных участков

группе

источникам информации:
Источники должны содержать сведения доказательственного значения
Возможные источники информации
Государственный

кадастр недвижимости
Фонд данных землеустроительной документации
Фонд данных государственной кадастровой оценки объектов недвижимости
и т.д.

Требования к сведениям
Полнота представленных сведений по географическому признаку
Полнота представленных сведений по объектам оценки
Непротиворечивость данных

Значения факторов
стоимости должны быть интерпретируемыми
и находится в
допустимых значениях

Наличие сведений по всем оцениваемым земельным
участкам

Все объекты оценки должны быть описаны в разрезе факторов стоимости

разбиение оцениваемых земельных участков на группы по общности значений факторов

стоимости.

Группа характеризуется:

Набором факторов стоимости для группировки

Значениями или диапазоном значений выбранных факторов

Количеством объектов, попавших в группу

Каждая группа может характеризоваться своим набором факторов стоимости и их значений

Операции над группами

Требования ко всем сформированным группам:

Группы должны быть непересекающимися

Группы должны полностью покрывать всю совокупность земельных участков третьей группы

объединение
разъединение

Цель группировки: снижение временных и трудовых затрат за счет уменьшения количества индивидуальных оценок

В одной группе значения факторов стоимости группировки должны совпадать либо находится в пределах одного диапазона

Предельный случай группировки – вся совокупность земельных участков – одна группа

к третьей группе
Выбор первого ценообразующего фактора Х1;
Упорядочение значений этого

фактора по возрастанию (т.е. формирование так называемого вариационного ряда из его значений по всем N ЗУ каждой группы.);
Нахождение медианного среднего для этого вариационного ряда по правилу:
Если N четное, то медианное среднее m1ср для значений фактора Х1 определяется как
m1ср = (1/2)*(Х1(N/2)+Х1((N/2)+1);
в противном случае
m1ср = Х1((N-1)/2)+1);
4. П.п. 1 –2 повторяются для всех факторов стоимости ЗУ каждой группы;
Эталонным ЗУ для каждой группы является ЗУ с медианными средними значений каждого из факторов стоимости.

Процедура определения эталонного ЗУ в группе ЗУ, содержащем N ЗУ:

Группа №1

Группа №2

Эталонный ЗУ группы №1

Эталонный ЗУ группы №1

кадастровой стоимости эталонного земельного участка
Кадастровая стоимость эталонного земельного участка
=
Рыночная

стоимость эталонного земельного участка

Кадастровая стоимость эталонных земельных участков устанавливается равной их рыночной стоимости

Рыночная стоимость эталонных земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

ОТЧЕТ
об оценке рыночной
стоимости
эталонного земельного участка

Этапы определения кадастровой стоимости эталонных земельных участков для каждой группы

Расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков для каждой группы

Приравнивание рыночной стоимости земельных участков кадастровой

Расчет УПКС эталонных
земельных участков для каждой группы

УПКС ЭЗУ =
КС ЭЗУ /
площадь

группе
УПКС1
КСЗУ = УПКС1 x
Площадь ЗУ

УПКС1
УПКС1
УПКС1
КСЗУ = УПКС2 x
Площадь ЗУ
УПКС1
Возможно

внесение корректировок на различие характеристик эталонного ЗУ и оцениваемых ЗУ, вошедших в одну группу

и четвертой группе
Кадастровая стоимость земельного участка
=
Рыночная стоимость земельного
участка
Кадастровая стоимость

земельных участков, отнесенных к второй и четвертой группе, устанавливается равной их рыночной стоимости

Рыночная стоимость земельных участков определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

ОТЧЕТ
об оценке рыночной
стоимости
земельного участка

Этапы определения кадастровой стоимости земельных участков третьей группы

Расчет рыночной стоимости земельных участков, отнесенных к второй и четвертой группе

Приравнивание рыночной стоимости земельных участков кадастровой

Расчет УПКС земельных участков,
отнесенных к второй и четвертой группе

УПКС ЗУ =
КС ЗУ /
площадь

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе

Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения

группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе
Расчет кадастровой

стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе

Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения

Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к пятой группе, устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельных показателей кадастровой стоимости лесных земель в составе земель лесного фонда.

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе

УПКС ЗУ 5-ой группы

=

Среднее значение УПКС
лесных земель в составе земель лесного фонда для субъекта РФ

КС ЗУ =
УПКС ЗУ Х площадь ЗУ

Кадастровая стоимость земельных участков пятой группы определяется путем умножения определенных удельных показателей кадастровой стоимости на их площадь

группе
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе
Расчет кадастровой

стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе

Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения

Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к шестой группе, устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе.

УПКС ЗУ 6-ой группы

=

Минимальное значение
УПКС земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к первой группе

КС ЗУ =
УПКС ЗУ Х площадь ЗУ

Кадастровая стоимость земельных участков шестой группы определяется путем умножения определенных удельных показателей кадастровой стоимости на их площадь

об определении кадастровой
стоимости земельных участков в составе
земель сельскохозяйственного

назначения

Бумажный вид

Электронный вид

Отчет отправляется заказчику с обязательным уведомлением управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации

При составлении отчета Оценщик должен руководствоваться:

Требованиями к Отчету, утвержаемыми Минэкономразвития России

Необходимостью использовать информацию, обеспечивающую достоверность Отчета как документа, содержащего сведения о налоговой базе доказательственного значения

Группировка перечней
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Расчет кадастровой
стоимости земельных
сельскохозяйственного назначения

Составление отчета об определении
кадастровой стоимости
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Формирование перечня
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Основные этапы определения кадастровой стоимости

кадастровой стоимости в субъектах РФ. В ряде субъектов происходит снижение

цен, более чем на порядок.
Технологические проблемы.
Невозможность составления экспликации площадей земельного участка по группам земель.
Вид разрешенного использования для объектов оценки не соответствует виду разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения.
Трудности расчета УПКСЗ третьей и четвертой группы.
Отсутствуют материалы почвенных обследований на анализируемую территорию. Возможно использовать почвенные карты следующих масштабов: крупномасштабные - 1:10000- 1:25000 ( почвенные карты бывших землепользователей), среднемасштабные – 1:50000- 1:100000( почвенные карты муниципальных районов), 1:200000 ( почвенные карты субъектов РФ).

БАЗА
1.ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».
2.Приказ Минэкономразвития от 20..9.2010

№445 « Об утверждении методических указаний по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения»
3.Приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 №256 « Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки.» ФСО №1.
4.Приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 №255 «Цель оценки и виды стоимости» ФСО №2.
5.Приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 №254 « Требования к отчету об оценке» ФСО №3.
6.Приказ Минэкономразвития от 22.10.2010 №508 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости». ФСО №4
7.Приказ Минэкономразвития от 04.07.2011 №328 «Об утверждении федерального стандарта оценки « виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» ФСО №5.
8. Приказ Минэкономразвития от 29.07.2011 №382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости.»

отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в

целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:
соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;
подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.
В случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.»

отчетов проводится в течение ТРИДЦАТИ ДНЕЙ С ДАТЫ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА

СРО, членами которой являются оценщики.
2.Задачи экспертизы:
- проверка на предмет соблюдения оценщиком при проведении кадастровой оценки требований законодательства РФ в области оценочной деятельности, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.
- проверка на предмет подтверждения кадастровой стоимости объекта оценки.
3. Требования к экспертам:
- членство в СРО
- прохождение единого квалификационного экзамена (01.07.2012). Единый квалификационный экзамен проводится аттестационной комиссией Национального Совета по оценочной деятельности. Свидетельством, подтверждающим сдачу единого квалификационного экзамена, является квалификационный аттестат.

- членство в составе экспертного совета СРО.

содержит указания на вид экспертизы, то согласно ст.19 Приказа №328

в рамках государственной кадастровой оценки экспертом проводится нормативно-методическая экспертиза.

использования земель сельскохозяйственного назначения.
При определении индивидуально для конкретных объектов оценки

рыночной стоимости, составляется отдельный соответствующий отчет, являющийся приложением к отчету об определении кадастровой стоимости.
Если оценщики, составившие отчет об определении кадастровой стоимости и отчет об определении рыночной стоимости, являются членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, в силу статьей 17.1 и 11 Федерального закона № 135-ФЗ, экспертиза каждого из указанных отчетов проводится в той саморегулируемой организации, член которой подписал соответствующий отчет об определении кадастровой стоимости или прилагающийся к нему отчет об оценке рыночной стоимости.

отказа от использования подходов к оценке; обоснования выбранных методов; использование

информации о событиях после даты оценки; использование противоречивой информации. Приводится информация без указания источника данных, и наиболее часто это встречается при обосновании рыночной информации, используемой в расчетах по первому виду использования ( сельскохозяйственные угодья) (цены на продукцию, затраты по видам, прибыль предпринимателя, составляющие ставки капитализации и т.д.). Встречается несоответствие итогового перечня земельных участков, стоимость которых определена в отчете перечню, переданному в рамках государственного контракта.
2. НЕСООТВЕТСТВИЕ порядка расчета, используемого отчете, требованиям Приказа №445 являются наиболее существенными, так как использование другой методологии неизбежно приводит к изменению стоимости.