Оценка собственности

на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости

№135-ФЗ от 29 июля 1998 года


Стандарты оценочной деятельности подразделяются на

федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций.

требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден Приказом Минэкономразвития

России от 20 мая 2015 г. N 297
Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298
Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299
Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508

требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)»

утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 г. N 328
Федеральный стандарт оценки « Оценка недвижимости (ФСО №7)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. N 611
Федеральный стандарт оценки « Оценка бизнеса(ФСО №8)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. N 326

№9)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г.

N 327
Федеральный стандарт оценки « Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО №10)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01 июня 2015 г. N 328
Федеральный стандарт оценки «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО №11)» утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22 июня 2015 г. N 385
Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)» утвержден Приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 года N 721
Федеральный стандарт оценки «Определение инвестиционной стоимости (ФСО N 12)» утвержден Приказ Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 года N 722

может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда

стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной

для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою

ответственность в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое имеет в штате не менее двух лиц (специалистов-оценщиков) и страховать свою ответственность.

законодательству Российской Федерации имущественные интересы Страхователя, связанные с его риском

гражданской ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения убытков Выгодоприобретателям (Третьим лицам), включая причинение вреда имуществу, при осуществлении оценочной деятельности, за нарушение договора на проведение оценки и (или) в результате нарушения Страхователем требований к осуществлению оценочной деятельности, предусмотренных положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нарушения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

обязанности Страхователя возместить убытки, причиненные имущественным интересам Третьих лиц, включая

вред, причиненный имуществу Третьих лиц, а также возникновение ответственности Страхователя за нарушение договора на проведение оценки, в результате непреднамеренных ошибок, упущений (которыми по настоящему Договору являются нарушения Страхователем требований к осуществлению оценочной деятельности, предусмотренных положениями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», нарушения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности), допущенных Страхователем при осуществлении оценочной деятельности.

составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое

или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте

можно выделить несколько направлений специализации или видов оценочных работ:
оценка недвижимости;

оценка машин, оборудования и транспортных средств;
оценка интеллектуальной собственности (нематериальных активов);
оценка бизнеса (действующего предприятия), пакета акций АО, доля ООО

вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской

Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды

юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
при национализации имущества;
при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;
при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического

лица - заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.
Проведение оценки объекта оценки не допускается, если: в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора; оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица - заказчика либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.
Размер оплаты оценщику за проведение оценки
объекта оценки не может зависеть от итоговой
величины стоимости объекта оценки.

оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами

исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации
Регулирование оценочной деятельности осуществляется Советом по оценочной деятельности в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется СРО.

государственной политики в области оценочной деятельности;
нормативно-правовое регулирование в области оценочной

деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки, программы разработки федеральных стандартов оценки;
ведение единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков;
осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков требований настоящего Федерального закона;
обращение в суд с заявлением об исключении саморегулируемой организации оценщиков из единого государственного реестра саморегулируемых организаций оценщиков.

Организация
«Российское общество оценщиков»
(СРО «РОО»)
Саморегулируемые организации

«(НП «МСО»)

«Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов оценщиков
(НП СРО НКСО)

Саморегулируемые

организации

«Кадастр-оценка»
Саморегулируемые организации

членов не менее чем 300 физических лиц 
Саморегулируемой организацией оценщиков признается

некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Федеральный закон
«О саморегулируемых организациях»
от 01.12.2007г. №315-ФЗ  

членом только одной саморегулируемой организации оценщиков
Для вступления в члены саморегулируемой

организации оценщиков физическое лицо представляет:
документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления
оплата компенсационного фонда 30 тыс. руб., вступительные и членские взносы
договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности
оценщик может осуществлять оценочную деятельность по направлениям, указанным в квалификационном аттестате.

в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный капитал,

для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
При использовании понятия стоимости при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.

конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами)

инвестиционных целях использования объекта оценки.

Федеральным законом №237-ФЗ от 03.07.2016 г., в результате проведения государственной

кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке .
Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

отражающая наиболее вероятную цену, по которой объект оценки может быть

отчужден за срок экспозиции, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

является основополагающей концепцией в оценке недвижимости. Наилучшее использование представляет собой

оптимальное сочетание характеристик оцениваемого имущества и сложившихся на текущий момент рыночных условий.
Наилучшее использование - это вероятное и юридически разрешенное использование участка земли (свободного или с улучшениями), которое является физически возможным, экономически обоснованным и приводящим к наивысшей стоимости.

наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.
Является законодательно

разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.
Физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовывать выбранный вариант использования.

обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства.
Обеспечивает

наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

Именно этот наилучший и наиболее эффективный вариант применяется для оценки недвижимости

являются сопоставимыми с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности

владельца или приносить ему доход.
Осведомленный покупатель на открытом рынке не заплатит за недвижимое имущество цену, превышающую затраты по приобретению имущества, в равной степени привлекательного для покупателя.
В соответствие с принципом замещения, предполагается, что покупатель рассмотрит имеющиеся у него альтернативные варианты поведения и будет вести себя рационально, имея достаточно времени на принятие решений.

Среди альтернативных вариантов поведения покупателя может быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений или вложение средств, обеспечивающее сопоставимый по своим характеристикам доход.

действительна только на определенную дату.

Принцип изменения условий.
Изменение рыночных условий

- это неизбежный и постоянный процесс, как бы постепенно и скрыто он ни происходил. Чем активнее рынок, тем быстрее протекают изменения.

прошлых цен продаж сравнимых объектов или затрат на их создание,

а от тех выгод, которые участники рынка намереваются получить в будущем от приобретения имущества.

но не обязательно пропорционально, зависит от изменения величины спроса и

величины предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:
- платежеспособность населения;
- изменение общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);
- изменение в соотношениях между различными слоями населения, т.е. процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;
- изменение во вкусах и предпочтениях населения;
- условия и доступность финансирования.

Факторы, определяющие величину предложения:
- наличие резерва пустующих объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
объемы нового строительства и затраты на него, включая: интенсивность строительства – определяет объемы нового жилья.
соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости.

увеличивается, то цены ________________?
Если спрос постоянен, а предложение уменьшается, то

цены ____________?
Если предложение постоянно, а спрос растет, то цены ____________?
Если предложение постоянно, а спрос уменьшается, то цены___________?

этого элемента в общую стоимость имущества. Иначе говоря, стоимость каждого

элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствие данного элемента.

Стоимость какого-либо элемента не обязательно равна затратам по его созданию.

недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и

совместимый характер землепользования.

регрессию.
Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних

объектов на стоимость недвижимости.

Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

Вклад Спрос и

предложение
Ожидание Соответствие
Изменение

1. С позиции потенциального собственника

2. Обусловленные процессом эксплуатации

3. Обусловленные рыночной средой

4. Наиболее эффективное использование

проведение оценки, включающего задание на оценку
сбор и анализ информации,

необходимой для проведения оценки
применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов
согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
составление отчета об оценке

проведение оценки должен содержать:
объект оценки;
вид стоимости имущества (способ

оценки);
размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности.
Сведения о страховании ответственности юр. лица
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков. Договор на проведение оценки как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов. Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.

на объект оценки
цель оценки
предполагаемое использование результатов оценки и

связанные с этим ограничения
вид стоимости
дата оценки
срок проведения оценки
допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка

недвижимости»
состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой

из его частей (при наличии);
характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

КРОМ
оценка

стоимости машин и оборудования»
состав оцениваемой группы машин и оборудования

с указанием сведений по каждой машине и единице оборудования, достаточных для их идентификации;
информацию по учету нематериальных активов, необходимых для эксплуатации машин и оборудования (при наличии таких активов);
допущение, связанное с ограничением объема работ по осмотру оцениваемых машин и единиц оборудования;
допущение, связанное с ограничением объема работ по анализу рынка;
допущение об оценке машин и оборудования как единого целого при условии продолжения их использования в составе действующего имущественного комплекса;
допущение об оценке машин и оборудования как единого целого при условии прекращения их использования в составе действующего имущественного комплекса;
допущение об оценке машин и оборудования при условии перемещения с их текущего местоположения как отдельных объектов;
в случае наличия интегрированности машин и оборудования с другими объектами, в частности, недвижимости, – допущение об оценке машин и оборудования в составе таких объектов или отдельно от них.

КРОМ
оценка

для целей залога»
особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно

препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют; порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;
необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки).

КРОМ
оценка

для целей залога»
прогноз изменения стоимости объекта оценки в будущем;
размер затрат,

необходимых при обращении взыскания на объект оценки.
При этом указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

КРОМ
оценка

бизнеса»
а) данные об объекте оценки, в частности:
при оценке акций -

количество, категория (тип), номер и дата государственной регистрации выпуска акций;
при оценке доли в уставном (складочном) капитале организации - размер оцениваемой доли;
при оценке пая в паевом фонде производственного кооператива - размер оцениваемого пая, количество паев;
при оценке имущественного комплекса организации - описание его состава.
б) полное и сокращенное фирменное наименование организации (включая организационно-правовую форму), акции, паи в паевом фонде, доли в уставном (складочном) капитале, имущественный комплекс которой оцениваются (далее также - организация, ведущая бизнес), а также ее место нахождения, основной государственный регистрационный номер (ОГРН).

Оценка имущественного комплекса или его части осуществляется исходя из предпосылки сохранения деятельности организации, при этом состав имущественного комплекса должен быть точно идентифицирован.

КРОМ
оценка

инвестиционной стоимости»
сведения о конкретном лице (группе лиц), в интересах которого

определяется инвестиционная стоимость объекта оценки;
сведения о предполагаемом использовании объекта оценки конкретным лицом или группой лиц, в интересах которых осуществляется оценка, после даты оценки (в том числе в составе иного имущества);
сведения о предполагаемом периоде использования объекта оценки конкретным лицом (группой лиц);
сведения об ожидаемой (конкретным лицом/заказчиком оценки) доходности функционирования объекта оценки;
сведения о предполагаемом полезном эффекте от использования оцениваемого объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (например, прибыль или дополнительное увеличение дохода, обусловленные использованием объекта оценки, прирост стоимости имущества, снижение смертности, аварийности, повышение занятости);
иные существенные факторы, относящиеся к объекту оценки, к обстоятельствам конкретного лица (группы лиц), обуславливающие предполагаемый полезный эффект от использования объекта оценки конкретным лицом и (или) группой лиц (при наличии таковых).

КРОМ
оценка

инвестиционной стоимости»
сведения о возможностях финансирования работ, связанных с объектом, отличных

от сложившихся на рынке на дату оценки (при наличии);
в случае предполагаемого изменения функционирования объекта оценки, сведения об объеме необходимых инвестиций, сроке (периоде) инвестирования;
сведения о степени рискованности функционирования объекта оценки в соответствии с его предполагаемым (в задании на оценку) дальнейшим режимом функционирования;
сведения о связанных с местоположением характеристиках объекта оценки или его компонентов, влияющих на его привлекательность для конкретного покупателя;
сведения о правовом статусе объекта оценки или возможности его изменения в соответствии с нуждами конкретного пользователя, отличном от сложившихся на рынке на дату оценки;
иные особые условия и обстоятельства.

КРОМ
оценка

объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки,

собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки

прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки
информацию о

спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов
информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки

достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к

существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или

иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.