Проблемы деятельности управляющих компаний в сфере управления многоквартирными домам и возможные варианты их устранения.

возможные варианты их устранения.
1. Сложности выбора, смены способа управления –

управляющая компания, перехода жилых домов из управления одной управляющей организации к другой.
2. Вопросы начисления оплаты жилищно-коммунальных услуг и распределения данных денежных средств управляющими компаниями.
3. Проведение текущего и капитального ремонта в жилых домах и содействие в этой сфере органов местного самоуправления управляющим компаниям.
4. Реализация Федерального закона от 01.12.2007 N 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях»
5. Проблемы управляющих компаний и собственников, возможные варианты их устранения и введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.

кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ

22.12.2004) (ред. от 27.07.2010)


Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 «О порядке проведения органом

местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»


Органы местного самоуправления проводят открытые конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственниками помещений в которых не выбран способ управления или принятые такими собственниками решения о выборе способа управления многоквартирными домами не были реализованы в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации.

процессуальный кодекс Российской Федерации"
от 14.11.2002 N 138-ФЗ

В порядке ст.

46 п. 6 ЖК РФ собственник чье право было нарушено проведением Общего собрания собственников имеет право обжаловать данные действия в суд общей юрисдикции, по правилам предусмотренных для данных споров ГПК РФ, а именно, Суды рассматривают и разрешают исковые дела с участием граждан, организаций, органов государственной власти, органов местного самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, по спорам, возникающим из гражданских, семейных, трудовых, жилищных, земельных, экологических и иных правоотношений (ст.22 ГПК РФ);

закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 09.03.2010) "О Фонде содействия реформированию

жилищно-коммунального хозяйства" (принят ГД ФС РФ 06.07.2007)

Орган местного самоуправления в течение четырнадцати дней со дня получения средств бюджета субъекта Российской Федерации, полученных за счет средств Фонда и предусмотренных в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов между многоквартирными домами, которые включены в региональную адресную программу по проведению капитального ремонта многоквартирных домов и управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, выбранными собственниками помещений в многоквартирных домах.

Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего

имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации(п.16).

закон от 30.12.2008 N 323-ФЗ "О порядке определения минимального объема долевого

финансирования проведения капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов в 2009 и 2010 годах и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Постановление Правительства РФ от 26.01.2005 N 40
<Письмо> Минэкономразвития РФ от 19.01.2010 N Д23-105 "Об управлении многоквартирными домами»

Письмо Минрегиона РФ от 02.05.2007 N 8167-ЮТ/07 "О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги«

<Письмо> Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14316-РМ/07 "О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления"

Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации

организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами»

Письмо Минрегиона РФ от 05.03.2009 N 6091-АД/14 <Об установлении размера платы за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме>

Письмо Минрегиона РФ от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации»

<Письмо> Минрегиона РФ от 20.12.2006 N 14314-РМ/07 "О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом"

Правительства РФ от 31.12.2005 N 865 «О дополнительных мерах по реализации

федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы»

Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"
Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45 "Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома"

Администрации г. Перми от 28.07.2006 N 1320 "О порядке передачи многоквартирных

домов в управление ТСЖ, управляющей организации (управляющему) и в непосредственное управление собственников помещений многоквартирных домов»

Постановление Администрации г. Перми от 19.02.2010 N 68 "Об установлении размера платы за услуги по содержанию и текущему ремонту жилого помещения для населения в жилых зданиях"

Решение Пермской городской Думы от 12.09.2006 N 215 "Об управлении жилищно-коммунального хозяйства администрации города Перми»

Решение Пермской городской Думы от 26.03.1999 N 24 "Об утверждении Положения о порядке формирования и установления цен для населения на жилищные услуги и Методики расчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги"

(НОРМАТИВ потребления)
К

(СУБСИДИИ и ДОТАЦИИ )

ПЛАТЕЖ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Т (тариф)

1. Многофакторный характер расчета платежей в сфере ЖКХ.

V (ОБЪЕМ потребления коммунального ресурса по приборам учета)

=

либо

х

х

В этой связи следует учитывать, что понятия "тариф за коммунальные услуги (ресурсы)", оказываемые (поставляемые) организациями коммунального комплекса потребителям, и "платеж за коммунальные услуги", предъявляемый гражданам исполнителем коммунальных услуг, не являются тождественными.

услугу складывается из экономически обоснованного тарифа, утверждаемого для ресурсоснабжающей организации

в порядке, определяемом действующим законодательством, и объемов потребления данной услуги, определяемых посредством приборов учета, а при их отсутствии, исходя из нормативов потребления, утверждаемых органами местного самоуправления. Кроме того, в отдельных случаях размер платы может быть скорректирован ввиду наличия (ликвидации) бюджетных дотаций организациям коммунального комплекса или субсидий (льгот), предоставляемых из бюджетов различных уровней гражданам на оплату коммунальных услуг.

управляющими компаниями.





Платежи жителей поступают на расчетный счет Управляющей компании через

банк, почтовые отделения, терминалы. Впоследствии поступающие платежи собственников Управляющая компания распределяет следующим образом:

- суммы, выставленные в счетах от ресурсоснабжающих компаний в части акцепта перечисляются бухгалтером Управляющей компании на их расчетные счета;

- суммы, выставленные подрядчиками за проведенные ремонтные работы, так же проходят согласование и в части качественно выполненных работ оплачиваются;

- оставшиеся деньги идут на обслуживание жилого дома, а именно, содержание конструктивных элементов зданий, обслуживание внутридомового инженерного оборудования, аварийное обслуживание, в том числе, подготовка многоквартирного дома к сезонной эксплуатации, проведение технических осмотров и мелкий ремонт, санитарное содержание домовладений, вывоз твердо-бытовых отходов и оплату услуг управляющей компании, которая установлена договором управления.

в этой сфере органов местного самоуправления




Согласно пункту 2.4.2 Правил и

норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170, при капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления.

С 1 января 2010 года начал действовать

Закон «О саморегулируемых организациях в ЖКХ». Саморегулирование на сегодня - самый цивилизованный способ взаимного контроля и повышения ответственности отдельных организаций. Он действует в аудите, строительстве и ряде других сфер деятельности, пришло время объединения в СРО и предприятий, работающих в жилищно-коммунальном хозяйстве.
В настоящий момент активно развивается возможное влияние на прозрачность деятельности управляющих компаний путем формирования общественного мнения через саморегулируемые некоммерческие организации и ассоциации, например, по г. Перми и Пермскому краю через Пермскую Ассоциацию Управляющих компаний, Гильдию добросовестных управляющих компаний.

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.


Целесообразно внести в Жилищный

кодекс РФ следующие изменения и дополнения:

- статью 2 "Обеспечение условий для осуществления права на жилище" дополнить пунктом 8 следующего содержания: органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе организуют и проводят информационные и консультационные мероприятия в отношении вопросов управления жилым фондом, оказания жилищных и коммунальных услуг;

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.





- в статью 22

"Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение" добавить пункт 5 следующего содержания: "К собственникам нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, применяются те же положения, что и к собственникам жилых помещений, за исключением случаев, установленных настоящим Кодексом";

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.





- раздел 8 "Управление

многоквартирным домом" дополнить положениями о правовом статусе управляющих компаний через установление обязательных требований, которым должна отвечать деятельность управляющих компаний (минимальный размер уставного капитала, требования к учредителям и к кадровому составу компании - не менее половины учредителей и штатных работников граждан Российской Федерации);

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.





-

статью 12 "Полномочия органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений" дополнить пунктом 17 о том, что к полномочиям относится "установление перечня юридических и физических лиц, оказывающих жилищно-коммунальные услуги, обязанных раскрывать информацию о своей деятельности, а также порядка, сроков раскрытия информации";

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.





- в статью 45

"Порядок проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме" добавить пункт 6, предусматривающий возможность проведения упрощенной процедуры общего собрания собственников многоквартирного дома (не требующей для правомочности (кворума) более 50% голосов собственников); аналогичное положение добавить в статью 146 "Порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья";

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.



- в статью 45

"Порядок проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме" добавить пункт 7, устанавливающий права нанимателей жилых помещений при проведении общего собрания собственников многоквартирного дома;

- в пункт 2 ст. 157 внести изменения о праве органов власти субъектов Федерации устанавливать тарифы.

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.



Необходимо добавить в п.

5 Положения о государственной жилищной инспекции РФ дополнения о контроле за качеством оказываемых жилищных и коммунальных услуг.

В целях государственной регистрации Минюстом России новых Правил предоставления коммунальных услуг Министерству регионального развития РФ следует включить в Приказ от 29 декабря 2009 г. N 611 "Об утверждении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам" норму о защите прав потребителей отсылочного характера. Принятие Правил необходимо ввиду того, что этот нормативный акт, в отличие от прежних Правил, призван урегулировать большинство вопросов предоставления коммунальных услуг.

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.




Изменению негативного общественного мнения,

формированию заинтересованности населения в отношении эффективного управления многоквартирным домом должны способствовать: активная информационно-просветительская работа со стороны уполномоченных жилищных законодательством государственных органов и органов местного самоуправления, оказание бесплатной консультационно-правовой помощи населению, создание юридических консультационных пунктов при жилищных инспекциях, систематическое освещение в средствах массовой информации положительных примеров управления жилыми домами.

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.



Необходимо внести в статью

7.22 КоАП РФ, предусматривающую ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, следующие изменения: "...влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати до тридцати тысяч рублей или запрет заниматься соответствующей деятельностью (дисквалификацию) на срок от трех до пяти лет; на юридических лиц - от пятидесяти до ста тысяч рублей" вследствие действенного обеспечения осуществления гражданских прав и обязанностей субъектами жилищных правоотношений в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг.

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.




Необходимо принять Федеральный закон

"О защите прав потребителей жилищных и коммунальных услуг", в связи с тем, что в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг имеет место значительное количество нарушений прав граждан-потребителей.

В целях объективного установления размеров всех тарифов и осуществления контроля за их соблюдением в регионах целесообразно определить единый центр федерального уровня - Федеральную службу по тарифам.

введение дополнительных мер воздействия на управляющие компании.



Необходимо создать нормативно-правовой акт,

в котором следует прописать: документы, на основании которых передается дом (документы не должны ограничиваться только протоколом общего собрания собственников, либо должны содержать запрет подписи такого документа одним собственником), сроки, в которые должен быть передан жилой дом, порядок передачи, перечень документации необходимой для управления жилым многоквартирным домом и которая должна быть передана избранному «управленцу» , вне зависимости от присутствия ее у передающей стороны, ответственность за несоблюдения вышеперечисленных требований, а также отдельные пункты, регламентирующие участие органов местного самоуправления по контролю передачи права управления от одной управляющей компании другой с ответственностью по возникновению спорных ситуаций.