Принципы оценки недвижимости. Принципы, связанные с эксплуатацией

Загайнова Анна

г.Йошкар-Ола, 2020
Марийский радиомеханический техникум

уменьшающиеся доходы
Сбалансированность
Экономическая величина
Экономическое разделение
Принципы, связанные с рыночной средой:

Зависимость
Соответствие
Предложение и спрос
Конкуренция
Изменение
Принцип

наилучшего и наиболее
полного использования

Принципы, основанные на представлении пользователя:

Полезность
Замещение
Ожидание

четырем категориям
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя
2. Принципы, связанные с

землей и ее освоением

3. Принципы, связанные с рыночной средой

4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ)

— принципы
полезности,
замещения,
ожидания

— принципы остаточной продуктивности, вклада, возрастающей и уменьшающейся отдачи, сбалансированности, экономического размера, экономического разделения

— принципы
зависимости, соответствия, спроса и пред-ложения,
конкуренции,
изменения.

наличия четырех факторов производства
ТРУД
ЗЕМЛЯ
КАПИТАЛ
УПРАВЛЕНИЕ

Определяется как закон, по которому чистый

доход относится к земле после оплаты расходов на труд, капитал, управление и иные факторы производства. Остаточная продуктивность, определяемая местоположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты (связанные, например, с транспортировкой) или удовлетворять иные потребности

100 000 руб.
Характеризуется дополнительным денежным вкладом собственника в

объект недвижимости.
Вклад это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента (фактора).

мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы сначала

будут увеличиваться быстрыми темпами, затем темпы снизятся, и наконец, прирост стоимости становиться меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

пропорциональности факторов производства. Нарушение пропорциональности приводит к падению стоимости предприятия.
Предприятие

– это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является пропорциональность, сбалансированность ее элементов: соотношение основного и вспомогательного производств, между количеством рабочих и управленческого персонала, между объемом производства и производственными мощностями и т.п.

земли;
· разделение времени (аренда, пожизненное владение, будущие имущественные права);
· разделение

прав пользования (ограничение на использование объекта недвижимости);

· разделение по видам имущественных прав (совместная аренда, партнерство, доверительное управление, опционы, контракты с оговоренными условиями продажи);

· разделение по правам кредитора вступить во владение (первые закладные, «младшие» закладные, налоговые закладные, судебные залоги, участие в капитале).

Применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для

обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.
Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры, чтобы обеспечить получение максимальной прибыли от функционирования объекта оценки в соответствии с рыночными условиями в данном регионе.

В) Идентификация объекта
Б) Искомый вид стоимости Г) Дата оценки

2. Составление плана оценки. График работ, Источники информации, Методы оценки, затраты на проведение оценки, денежное вознаграждение, договор.

3. Сбор и анализ информации. Район расположения и
прилегающей территории. Юридическое описание объекта. Физические характеристики. Экономическая информация. Проверка достоверности. Анализ и обработка информации.

4. Анализ наилучшего и наиболее полного использования

5. Расчет стоимости недвижимости

Проверка допущений
Б) Итоговая величина стоимости
7. Составление отчета об оценке.