Анализ положений кадастровой оценки земельных участков

Брагина Кристина и Атрошенко Василий

определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ)

В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Земли сельскохозяйственного назначения – земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст.77 ЗК РФ)

угодья,
земли, занятые
внутрихозяйственными дорогами,
коммуникациями,
лесными насаждениями, предназначенными для

обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений,
водными объектами,
зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного

назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

участков
сельскохозяйственного назначения
Группировка перечней земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Расчет кадастровой стоимости

земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Составление отчета об определении кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного назначения

назначения
Расчет кадастровой стоимости
земельных участков
сельскохозяйственного назначения
Составление отчета об определении

кадастровой стоимости
Земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Формирование перечня
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель, по субъекту Российской Федерации в виде Кадастрового плана территории по состоянию на дату начала работ

Перечень земельных участков –

описание оцениваемых земельных участков в разрезе количественных и качественных характеристик

группа

6-ая группа
Земли, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежью,

занятые многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, а также замкнутыми водоемами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности; некапитальными зданиями, строениями, сооружениями.

Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки с.х. продукции

Земли сельскохозяйственного назначения занятые водными объектами, которые используются для предпринимательской деятельности

ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ НА КОТОРЫХ РАСПОЛАГАЮТСЯ ЛЕСА

ПРОЧИЕ ЗЕМЛИ, в т.ч. Болота, нарушенные земли, земли занятые полигонами, оврагами, песками и т.п.

Группировка перечней земельных участков сельскохозяйственного назначения

Формирование перечня
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

Составление отчета об определении
кадастровой стоимости земельных
участков сельскохозяйственного
назначения

Основные этапы определения кадастровой стоимости

Группировка перечней
земельных участков
сельскохозяйственного назначения

В зависимости от применяемых методических подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков виды использования земель сельскохозяйственного назначения объединяются в 6 групп.

капитализация земельной ренты
ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОЦЕНКА
МЕТОД БАЗОВОГО УЧАСТКА
ИНДИВИДУАЛЬНАЯ оценка

«альтернативная» оценка

«альтернативная» оценка

Уникальные земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но по своим свойствам пригодные для выращивания некоторых насаждений

Федерации» № 135 от 29.07.1998г.

Федеральные стандарты оценки № 1, 2,

4 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», «Цель оценки и виды стоимости», «Определение кадастровой стоимости»

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения ( утвержденные Приказом Министерства экономического развития РФ от 20.09.2010г. №445)

группе
Определение состава
оценочных
с/х культур
Составление
севооборотов
Расчет нормативной урожайности
для каждой

оценочной с/х культуры
для всех почвенных выделов

Сбор информации
о рыночных ценах
на с/х культуры

Расчет удельного валового
дохода от реализации
с/х культур на всех
почвенных выделах

Расчет удельных затрат
на возделывание с/х культур
на всех почвенных выделах

Определение единой
нормы прибыли
предпринимателя

Определение удельного
показателя земельной ренты
по всем возможным
севооборотам

Определение удельных
затрат на поддержание
плодородия почв

Определение удельного
показателя земельной ренты
по всем возможным
севооборотам с учетом затрат
на поддержание плодородия почв

Выбор наиболее
эффективного севооборота
для каждого почвенного выдела

Определение
коэффициента
капитализации

Расчет удельного показателя
кадастровой стоимости
земель по каждому
почвенному выделу

Графическая привязка
оцениваемого земельного
участка к почвенной карте

Расчет удельного показателя
кадастровой стоимости
оцениваемого земельного участка

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 1 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 2 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 3 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 4 группе

Расчет кадастровой стоимости
земельных участков ,
отнесенных 5 группе

Метод капитализации земельной ренты

УВД = Нормативная урожайность культуры x Рыночная цена культуры

УПЗР =УВД - УЗ - ПРП

Максимальный УПЗР по севообороту

УПКС = УПЗР по севообороту / КК

Составление списка
почвенных выделов
для бывшего хозяйства

стоимости этих земель, определяемой в соответствие с законодательством Российской Федерации

об оценочной деятельности.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости земель, отнесенных ко 2 группе вида использования

вида использования

центра района до озера Байкал;
-Вид разрешенного использования;
-Расстояние от административного центра

муниципального района (городского округа) до г. Улан-Удэ;
-Расстояние от земельного участка до ближайшей железнодорожной станции;
-Валовая стоимость продукции сельского хозяйства
-Валовая стоимость продукции животноводства
- Назначение разрешенного использования

После определения факторов стоимости все земельные участки разбиваются на группы на основе схожести характеристик, установленных в разрезе факторов стоимости.

вида использования

В соответствии с Методическими указаниями по государственной

кадастровой оценке земель, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.09.2010 г удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения принимаются равными удельным показателям рыночной стоимости этих земель.

к 5 группе видов использования
Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются

в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения УПКС земель лесного фонда.

В соответствии с Постановлением Правительства РБ от 14.03.2005 N 68 (ред. от 08.09.2010) "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель лесного фонда Республики Бурятия»

вида использования
В соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке

земель, удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, отнесенных к 6 группе видов использования, устанавливается в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, отнесенных к 1 группе видов использования.