Договор аренды в предпринимательской деятельности

Екатерина Вячеславовна

В.П. Мозолина - М.: Проспект, 2013.
Российское гражданское право: В

2 т. Обязательственное право: Учебник (том 2) / отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2011.
Гражданское право: учебник: в 3 т. Т.1. 7-е изд. / Под ред. А.П. Сергеева. - М.: Велби, 2012.
Зенин И.А. Гражданское право: учебник для бакалавров. – М; Юрайт, 2014
Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.– М.: Статут, 2017. – 511 с.

(подраздел 4, главы II);
Общие положения об обязательствах (подраздел 4, главы

III);
Общие положения о договоре (подраздел 4, главы III);
Положения о соответствующем договоре (часть 2 ГК РФ).
Иные федеральные законы (ЗК РФ, ЖК РФ, ЛК РФ, ВК РФ, ФЗ «О лизинге (финансовой аренде») и другие.

от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса

Российской Федерации о договоре аренды»

Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 17 "Об отдельных вопросах, связанных с договором выкупного лизинга»

практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от
11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения
споров, связанных с арендой»

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от
01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации
договоров аренды нежилых помещений»

права, которое знало три отдельных договора найма:
наем вещей (locatio-conductio

rerum);
наем услуг (locatio-conductio operarum);
наем работы или подряд (locatio-conductio operis или operis faciendi).
Общее между этими тремя видами договора то, что одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование известным объектом, а другая сторона обязывалась уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.

что по договору купли-продажи покупатель получал постоянное обладание вещью, а

договор найма имел иную цель: предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование за определенное вознаграждение, исчисляемое пропорционально времени пользования соответствующим объектом.
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор найма вещей.

которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой свою

вещь во временное пользование. Предмет найма, срок пользования и вознаграждение за него составляли существенные принадлежности этого договора (Свод законов Российской империи, т.X, ч.1, ст.1691).
Субъектами договора найма по российскому гражданскому законодательству являлись, с одной стороны, хозяин (лицо, отдающее имущество внаем), с другой – наниматель (лицо, нанимающее имущество).

сроке признавалось существенной «принадлежностью» (т. е. существенным условием) договора найма.

Также существенным условием договора найма признавалось условие о вознаграждении за пользование имуществом – наемной плате.

одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой (нанимателю) имущество за определенное

вознаграждение для временного пользования (ст. 152 Гражданского кодекса 1922 г.; ст. 275 Гражданского кодекса 1964 г.).
В договоре имущественного найма просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений (право следования за вещью), а за нанимателем признавался статус титульного владельца.

СССР об аренде от 23 ноября 1989 года[10], касавшиеся в

основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде.
Современный Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует аренду и имущественный наем.

которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату

во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды

имущества.
К ним относят:
прокат;
аренда транспортных средств;
аренда зданий и сооружений;
аренда предприятий;
финансовой аренды (лизинга).

Виды аренды:

водопользования.

Общие положения об аренде, применяются к договорам аренды земельных участков

и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным законодательством (п.3 ст. 71 Лесного кодекса ).

лицами и общая сумма договора не более 10 000 рублей;

Письменная

форма - если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо;

Государственная регистрация договора – предусмотрена для некоторых видов договора

на срок не менее года;
Договора аренды предприятия

ст. 17.1. Федерального закона «О защите конкуренции»;
ст. 30-30.2 Земельного кодекса

Российской Федерации;
ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации
Договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора*.

* Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

имущество в аренду.
Арендатор
физическое лицо;
юридическое лицо (имеются исключения);
публично-правовое образование. 

самостоятельно, без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними

движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника.
Казенные предприятия - могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника
 

Особенности заключения договора аренды для некоторых субъектов права:

собственником
Автономные учреждения - могут передавать в аренду закрепленное за ними

особо ценное движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника
Бюджетные учреждения – могут передавать в аренду закрепленное за ними особо ценное движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника
Казенные учреждения - не могут передавать в аренду имущество, выделенное собственником

и сооружений, земельных участков).
При аренде отдельных объектов могут быть предусмотрены

иные существенные условия

том числе описание местоположения береговой линии (границы водного объекта), его

части, в пределах которых предполагается осуществлять водопользование;
цель, виды и условия использования водного объекта или его части (в том числе объем допустимого забора (изъятия) водных ресурсов);
срок действия договора водопользования;
размер платы за пользование водным объектом или его частью, условия и сроки внесения данной платы;

подлежат возврату первоначальному владельцу по истечение срока договора.

 

имущественные комплексы,
здания,
сооружения,
оборудование,
транспортные средства и другие вещи.

не допускается или ограничивается.

и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица: изобретения, полезные

модели, промышленные образцы, секреты производства, информация, товарные знаки, коммерческие обозначения и пр.
Предоставление прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма;
самовольная постройка;
изъятые из оборота земельные участки (за исключением случаев, установленных федеральными законами);
золотовалютный резерв РФ;
государственный бюджет;
государственные банки и т.п.

имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
При отсутствии

этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается не заключенным.

промышленные вентиляторы) должна производиться путем указания в договоре:
заводского (серийного) номера;
данных

о заводе-изготовителе (его наименование и местонахождение);
даты изготовления вещи.
Объектом аренды является станок деревообрабатывающий, модель 1525; год выпуска - 2009; завод-изготовитель _____________ (указывается наименование завода и его местонахождение); заводской номер ______________ (указывается номер).

сельскохозяйственных животных осуществляется:
по инвентарному номеру, который может быть отображен в

виде клейма, татуировки, тавра либо на бирке, прикрепленной к уху животного;
клички;
даты рождения.
Объектом аренды является корова молочного скота, ____ года рождения, по кличке _____________ (указывается кличка), N __________ (указывается инвентарный номер) отображен на бирке, прикрепленной к уху животного.

Пример:

сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате

использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

рассматриваться как форма арендной платы.
Арендная плата может быть установлена в

виде уплаты арендатором долгов третьего лица в определенном размере.
Если в договоре не указано, за какой расчетный период определена арендная плата, то расчетным периодом признается весь срок действия договора.

действия согласованный размер арендной платы может быть увеличен или уменьшен

на определенную сумму.
Такое изменение возможно:
по соглашению сторон (п. 3 ст. 614, п. 1 ст. 450 ГК РФ). В силу п. 3 ст. 614 ГК РФ изменение допускается не чаще одного раза в год, однако стороны могут установить другую периодичность.
в судебном порядке по требованию одной из сторон на основании п. 4 ст. 614, п. 2 ст. 450, ст. 451 ГК РФ;
в одностороннем внесудебном порядке (п. п. 1, 2 ст. 310 ГК РФ). В договоре потребуется установить право стороны (или обеих сторон) на такое изменение, определить случаи и порядок его применения.

платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных

видов имущества.


ПРИМЕР:
Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 31.12.2014) "О финансовой аренде (лизинге)«:
Статья 28: Размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще чем один раз в три месяца.

признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера

арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск.
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 ст. 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Судебная практика:

аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на

неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора аренды.

не может превышать один год.
предельный срок предоставления водных объектов

в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет (ст. 14 Водного кодекса РФ) .

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом передачи его в аренду; во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке.

и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися

к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Не препятствовать арендатору в пользованию вещью.
Отвечать за недостатки имущества, которые препятствуют его использованию.
Предупредить о правах третьих лиц.
Произвести за свой счет капитальный ремонт.

был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась. Однако фактически

арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено ст. ст. 33, 36 Воздушного кодекса РФ.
При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы. Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных ст. 611 ГК РФ. В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании п. 1 ст. 620 ГК РФ правомерным. Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано.

внесения арендной платы ее досрочного внесения (но не более чем

за 2 срока подряд).
Требовать расторжения договора, если арендатор:
пользуется имуществом не по назначению;
ухудшает его состояние;
более 2 раз не вносит арендную плату.
Продать имущество (не влечет прекращения и изменения договора)

(если предусмотрено договором)
Производить текущий ремонт.

не нарушивших его целостности, не повлекших разрушения или порчи его

существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.
Капитальный ремонт - восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.

несвоевременностью предоставления имущества.
При обнаружении недостатков в имуществе требовать:
устранения недостатков;
уменьшения цены;
возмещения

расходов на их устранение;
расторжения договора;
удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив арендодателя.

оговоренных прав третьих лиц на имущество.
Если арендодателем не произведен капитальный

ремонт, то:
произвести капитальный ремонт за счет арендодателя либо
потребовать уменьшения арендной платы либо
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственного

общества или товарищества;
иметь преимущество при заключении договора на новый срок.
Может вносить в имущество улучшения:
если неотделимые улучшения сделаны с согласия арендодателя, то последний оплачивает их.
если улучшения отделимы от основной вещи без ущерба от нее, то арендатор вправе изъять их по окончания срока аренды.

плоды и иные доходы, полученные арендатором от использования арендованного имущества,

являются его собственностью.

права и обязанности переходят к наследникам (искл. – сдача в

аренду была обусловлена личными качествами человека).

в случаях, когда арендатор:
пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора

или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
существенно ухудшает имущество;
более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды или законом сроки, в случаях, когда производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

в случаях, когда:
арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо

создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.