Доходный подход

подхода
(цели оценки, тренд CF, прогнозный период)

Методы доходного подхода

Используемая в рамках

доходного подхода информация

План лекции

рынка является
ставка арендной платы / найма
Рыночная
Определяется
факторами спроса и предложения на

сегменте рынка
Используется
для оценки потоков по объектам, не сданным на дату оценки
для расчета реверсии

Договорная
Определяется
условиями действующего договора аренды
Используется
для оценки потоков по объектам, сданным на дату оценки в аренду

Стоимость напрямую зависит от способности генерировать положительные потоки на основе которых она и рассчитывается

и объект оценки
Отвечают принципу ожидания
(коммерческое использование недвижимости)
Прогнозный период
Составляет не менее

срока окупаемости вложений в объект оценки или
Оценщику не известны факторы, ограничивающие его длительность

финансирования роли не играет)
Амортизация (это бух.записи, а не фактические затраты)
Капитальные

вложения (капремонт, замена оборудования)
Резервы (будущих вложений в текущий ремонт и замену короткоживущих элементов)
Улучшения (производимые для конкретного арендатора)
Комиссии агентам и брокерам (по операциям с недвижимостью)

денежных потоков (ДДП)
(ЧОД, CFBT, CFAT)
Остатка
(при оценке земельных участков – доход,

оставшийся после покрытия затрат на привлечение других факторов производства)

(принцип ожидания)

Расчет денежного потоков каждого ПП
а) принципы замещения и изменения отдачи:
S

общая и доля площадей общего пользования
доля вакантных площадей
ставка аренды
операционные расходы (тарифы на обслуживание, ФОТ, резервы кап.затрат)
б) принцип замещения
стоимость привлечения финансирования
использование кредитных линий

доходности
ДП: Расчет ставки дисконтирования

цена приобретения, потоки, реверсия
корректировка информации
расчет IRR по каждому из объектов

– аналогов
ставка дисконтирования – среднее значение IRR аналогов
ограничения применимости метода выделения:
наличие отрицательных CF дает несколько возможных IRR
IRR может оказаться отрицательной, что делает невозможным дальнейшее применение ее как ставки дисконтирования
полученные по объектам доходы реинвестируются под IRR
IRR показывает общую доходность (объект + финансовый леверидж)
IRR рассчитывается на потоках после налогообложения, а ставка дисконтирования применяется к потокам до налогообложения

ДП: Расчет ставки дисконтирования

от 0 до 5% устанавливается по результатам анализа
соответствующего сегмента рынка

недвижимости
качества договоров аренды и структуры арендаторов
коллекторских издержек и наличия безнадежных долгов

метод взвешенной оценки рисков: премия ориентировочно от 0 до 5% определяется по формуле средневзвешенной величины (вес – количество наблюдений премии, значение – величина премии по каждому из рассматриваемых факторов)

капитализации, по остаточной стоимости либо по стоимости ликвидационной.

Дисконтирование денежных потоков
Точность

результатов существенно зависит от правильности отнесения фактических платежей к периодам начисления.

Расчет рыночной стоимости

периода нужно вернуть…
Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда

Ринг, Инвуд, Хоскольд
Колебания рынка
Займы