Доходный подход

Содержание

1. Доходный подход
2. Л.6С.Основная предпосылка использования доходного подхода(принцип ожидания)Общее представление
3. Основная предпосылка использования доходного подходаЛ.6С.Стоимостным выражениемполезности объекта
4. Общее представление о применимости доходного подходаЛ.6С.Тренд денежных
5. Формирование потокаЛ.6С.ПВД → ДВД → ЧОДCFBT →
6. Некоторые препятствия к объективной оценке методами доходного подходаЛ.6С.
7. Общее представление о методах доходного подходаЛ.6С.Капитализация дохода(GRM,
8. Дисконтировать или капитализировать?Л.6С.
9. Л.6С.Дисконтировать или капитализировать?
10. Л.6С.ДисконтированиеВыбор длительности прогнозаа) прогнозный периодпрекращение объектаснижение достоверностистабилизация потоковформирование
11. Л.6С.ДисконтированиеРасчет ставки дисконтированияа) модель оценки кап.активов (Capital Assets Pricing Model)гдеRбезоп безопасная ставка доходностиДП: Расчет ставки дисконтирования
12. Л.6С.Дисконтированиеб) метод выделенияформирование выборки объектов – аналоговподбор
13. Л.6С.Дисконтированиев) метод кумулятивного построенияДП: Расчет ставки дисконтированиягдеэкспертный
14. Л.6С.ДисконтированиеДП: Расчет ставки дисконтирования
15. Л.6С.ДисконтированиеРасчет стоимости реверсии (стоимости постпрогнозного периода /
16. Л.6С.Капитализация
17. Л.6С.Капитализация
18. Л.6С.Капитализация
19. Коэффициент капитализации при изменении рыночной стоимостиЛ.7С.*Вложенные деньги
20. Л.6С.Капитализация
21. Л.6С.Капитализация
22. Используемая в рамках доходного подхода информацияЛ.6С.
23. Л.6С.Типовые задачи на доходный подход: МетодыДДПКнФормирование ЧОДСостав Опер.РасхОпределение КнСтавка доходностиНВК Ринг, Инвуд, Хоскольд Колебания рынкаЗаймы
24. Л.6С.Типовые задачи на доходный подход: ЧОД
25. Скачать презентанцию

Л.6С.Основная предпосылка использования доходного подхода(принцип ожидания)Общее представление о применимости доходного подхода(цели оценки, тренд CF, прогнозный период)Методы доходного подходаИспользуемая в рамках доходного подхода информацияПлан лекции

Слайды и текст этой презентации

Слайд 1Доходный подход
Преподаватель
Перевозчиков Сергей Юрьевич
Кафедра:
Оценка и управление собственностью
Контактная информация:
sprv@yandex.ru
Тема:
Курс:
Оценка стоимости недвижимости
Л.6
С.

Доходный подходПреподавательПеревозчиков Сергей ЮрьевичКафедра:Оценка и управление собственностьюКонтактная информация:sprv@yandex.ruТема:Курс:Оценка стоимости недвижимостиЛ.6С.

Слайд 2Л.6
С.
Основная предпосылка использования доходного подхода
(принцип ожидания)

Общее представление о применимости доходного

подхода
(цели оценки, тренд CF, прогнозный период)

Методы доходного подхода

Используемая в рамках

доходного подхода информация

План лекции

Л.6С.Основная предпосылка использования доходного подхода(принцип ожидания)Общее представление о применимости доходного подхода(цели оценки, тренд CF, прогнозный период)Методы доходного

Слайд 3Основная предпосылка использования доходного подхода
Л.6
С.
Стоимостным выражением
полезности объекта недвижимости для участников

рынка является
ставка арендной платы / найма
Рыночная
Определяется
факторами спроса и предложения на

сегменте рынка
Используется
для оценки потоков по объектам, не сданным на дату оценки
для расчета реверсии

Договорная
Определяется
условиями действующего договора аренды
Используется
для оценки потоков по объектам, сданным на дату оценки в аренду

Стоимость напрямую зависит от способности генерировать положительные потоки на основе которых она и рассчитывается

Основная предпосылка использования доходного подходаЛ.6С.Стоимостным выражениемполезности объекта недвижимости для участников рынка являетсяставка арендной платы / наймаРыночнаяОпределяетсяфакторами спроса

Слайд 4Общее представление о применимости доходного подхода
Л.6
С.
Тренд денежных потоков
Преимущественно положительный
Прогноз надежен
Цель

и объект оценки
Отвечают принципу ожидания
(коммерческое использование недвижимости)
Прогнозный период
Составляет не менее

срока окупаемости вложений в объект оценки или
Оценщику не известны факторы, ограничивающие его длительность

Общее представление о применимости доходного подходаЛ.6С.Тренд денежных потоковПреимущественно положительныйПрогноз надеженЦель и объект оценкиОтвечают принципу ожидания(коммерческое использование недвижимости)Прогнозный

Слайд 5Формирование потока
Л.6
С.
ПВД → ДВД → ЧОД
CFBT → CFAT
Обслуживание Долга (схема

финансирования роли не играет)
Амортизация (это бух.записи, а не фактические затраты)
Капитальные

вложения (капремонт, замена оборудования)
Резервы (будущих вложений в текущий ремонт и замену короткоживущих элементов)
Улучшения (производимые для конкретного арендатора)
Комиссии агентам и брокерам (по операциям с недвижимостью)

Формирование потокаЛ.6С.ПВД → ДВД → ЧОДCFBT → CFATОбслуживание Долга (схема финансирования роли не играет)Амортизация (это бух.записи, а

Слайд 6Некоторые препятствия к объективной оценке методами доходного подхода
Л.6
С.

Слайд 7Общее представление о методах доходного подхода
Л.6
С.
Капитализация дохода
(GRM, капитализация стабильных потоков)
Дисконтирование

денежных потоков (ДДП)
(ЧОД, CFBT, CFAT)
Остатка
(при оценке земельных участков – доход,

оставшийся после покрытия затрат на привлечение других факторов производства)

Общее представление о методах доходного подходаЛ.6С.Капитализация дохода(GRM, капитализация стабильных потоков)Дисконтирование денежных потоков (ДДП)(ЧОД, CFBT, CFAT)Остатка(при оценке земельных

Слайд 8Дисконтировать или капитализировать?
Л.6
С.

Слайд 9Л.6
С.
Дисконтировать или капитализировать?

Слайд 10Л.6
С.
Дисконтирование
Выбор длительности прогноза
а) прогнозный период
прекращение объекта
снижение достоверности
стабилизация потоков
формирование отрицательных потоков
б) постпрогнозный период

(принцип ожидания)

Расчет денежного потоков каждого ПП
а) принципы замещения и изменения отдачи:
S

общая и доля площадей общего пользования
доля вакантных площадей
ставка аренды
операционные расходы (тарифы на обслуживание, ФОТ, резервы кап.затрат)
б) принцип замещения
стоимость привлечения финансирования
использование кредитных линий

Л.6С.ДисконтированиеВыбор длительности прогнозаа) прогнозный периодпрекращение объектаснижение достоверностистабилизация потоковформирование отрицательных потоковб) постпрогнозный период (принцип ожидания)Расчет денежного потоков каждого ППа) принципы замещения

Слайд 11Л.6
С.
Дисконтирование
Расчет ставки дисконтирования
а) модель оценки кап.активов (Capital Assets Pricing Model)
где
Rбезоп безопасная ставка

доходности
ДП: Расчет ставки дисконтирования

Л.6С.ДисконтированиеРасчет ставки дисконтированияа) модель оценки кап.активов (Capital Assets Pricing Model)гдеRбезоп безопасная ставка доходностиДП: Расчет ставки дисконтирования

Слайд 12Л.6
С.
Дисконтирование
б) метод выделения
формирование выборки объектов – аналогов
подбор информации по аналогам:

цена приобретения, потоки, реверсия
корректировка информации
расчет IRR по каждому из объектов

– аналогов
ставка дисконтирования – среднее значение IRR аналогов
ограничения применимости метода выделения:
наличие отрицательных CF дает несколько возможных IRR
IRR может оказаться отрицательной, что делает невозможным дальнейшее применение ее как ставки дисконтирования
полученные по объектам доходы реинвестируются под IRR
IRR показывает общую доходность (объект + финансовый леверидж)
IRR рассчитывается на потоках после налогообложения, а ставка дисконтирования применяется к потокам до налогообложения

ДП: Расчет ставки дисконтирования

Л.6С.Дисконтированиеб) метод выделенияформирование выборки объектов – аналоговподбор информации по аналогам: цена приобретения, потоки, реверсиякорректировка информациирасчет IRR по

Слайд 13Л.6
С.
Дисконтирование
в) метод кумулятивного построения
ДП: Расчет ставки дисконтирования
где
экспертный метод: премия ориентировочно

от 0 до 5% устанавливается по результатам анализа
соответствующего сегмента рынка

недвижимости
качества договоров аренды и структуры арендаторов
коллекторских издержек и наличия безнадежных долгов

метод взвешенной оценки рисков: премия ориентировочно от 0 до 5% определяется по формуле средневзвешенной величины (вес – количество наблюдений премии, значение – величина премии по каждому из рассматриваемых факторов)

Л.6С.Дисконтированиев) метод кумулятивного построенияДП: Расчет ставки дисконтированиягдеэкспертный метод: премия ориентировочно от 0 до 5% устанавливается по результатам

Слайд 14Л.6
С.
Дисконтирование
ДП: Расчет ставки дисконтирования

Слайд 15Л.6
С.
Дисконтирование
Расчет стоимости реверсии (стоимости постпрогнозного периода / терминальной стоимости)
Осуществляется методом

капитализации, по остаточной стоимости либо по стоимости ликвидационной.

Дисконтирование денежных потоков
Точность

результатов существенно зависит от правильности отнесения фактических платежей к периодам начисления.

Расчет рыночной стоимости

Л.6С.ДисконтированиеРасчет стоимости реверсии (стоимости постпрогнозного периода / терминальной стоимости)Осуществляется методом капитализации, по остаточной стоимости либо по стоимости

Слайд 16Л.6
С.
Капитализация

Слайд 17Л.6
С.
Капитализация

Слайд 18Л.6
С.
Капитализация

Слайд 19Коэффициент капитализации при изменении рыночной стоимости
Л.7
С.*
Вложенные деньги к концу прогнозного

периода нужно вернуть…
Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда

Коэффициент капитализации при изменении рыночной стоимостиЛ.7С.*Вложенные деньги к концу прогнозного периода нужно вернуть…Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации.

Слайд 20Л.6
С.
Капитализация

Слайд 21Л.6
С.
Капитализация

Слайд 22Используемая в рамках доходного подхода информация
Л.6
С.

Слайд 23Л.6
С.
Типовые задачи на доходный подход: Методы
ДДП
Кн
Формирование ЧОД
Состав Опер.Расх
Определение Кн
Ставка доходности
НВК

Ринг, Инвуд, Хоскольд
Колебания рынка
Займы

Л.6С.Типовые задачи на доходный подход: МетодыДДПКнФормирование ЧОДСостав Опер.РасхОпределение КнСтавка доходностиНВК Ринг, Инвуд, Хоскольд Колебания рынкаЗаймы

Слайд 24Л.6
С.
Типовые задачи на доходный подход: ЧОД

Скачать презентацию

Разделы презентаций

Доходный подход

Содержание

Слайды и текст этой презентации

Слайд 2Л.6
С.
Основная предпосылка использования доходного подхода
(принцип ожидания)

Общее представление о применимости доходного

подхода
(цели оценки, тренд CF, прогнозный период)

Методы доходного подхода

Используемая в рамках

Слайд 3Основная предпосылка использования доходного подхода
Л.6
С.
Стоимостным выражением
полезности объекта недвижимости для участников

рынка является
ставка арендной платы / найма
Рыночная
Определяется
факторами спроса и предложения на

Слайд 4Общее представление о применимости доходного подхода
Л.6
С.
Тренд денежных потоков
Преимущественно положительный
Прогноз надежен
Цель

и объект оценки
Отвечают принципу ожидания
(коммерческое использование недвижимости)
Прогнозный период
Составляет не менее

Слайд 5Формирование потока
Л.6
С.
ПВД → ДВД → ЧОД
CFBT → CFAT
Обслуживание Долга (схема

финансирования роли не играет)
Амортизация (это бух.записи, а не фактические затраты)
Капитальные

Слайд 6Некоторые препятствия к объективной оценке методами доходного подхода
Л.6
С.

Слайд 7Общее представление о методах доходного подхода
Л.6
С.
Капитализация дохода
(GRM, капитализация стабильных потоков)
Дисконтирование

денежных потоков (ДДП)
(ЧОД, CFBT, CFAT)
Остатка
(при оценке земельных участков – доход,

Слайд 8Дисконтировать или капитализировать?
Л.6
С.

Слайд 9Л.6
С.
Дисконтировать или капитализировать?

(принцип ожидания)

Расчет денежного потоков каждого ПП
а) принципы замещения и изменения отдачи:
S

Слайд 11Л.6
С.
Дисконтирование
Расчет ставки дисконтирования
а) модель оценки кап.активов (Capital Assets Pricing Model)
где
Rбезоп безопасная ставка

доходности
ДП: Расчет ставки дисконтирования

Слайд 12Л.6
С.
Дисконтирование
б) метод выделения
формирование выборки объектов – аналогов
подбор информации по аналогам:

цена приобретения, потоки, реверсия
корректировка информации
расчет IRR по каждому из объектов

Слайд 13Л.6
С.
Дисконтирование
в) метод кумулятивного построения
ДП: Расчет ставки дисконтирования
где
экспертный метод: премия ориентировочно

от 0 до 5% устанавливается по результатам анализа
соответствующего сегмента рынка

Слайд 14Л.6
С.
Дисконтирование
ДП: Расчет ставки дисконтирования

Слайд 15Л.6
С.
Дисконтирование
Расчет стоимости реверсии (стоимости постпрогнозного периода / терминальной стоимости)
Осуществляется методом

капитализации, по остаточной стоимости либо по стоимости ликвидационной.

Дисконтирование денежных потоков
Точность

Слайд 16Л.6
С.
Капитализация

Слайд 17Л.6
С.
Капитализация

Слайд 18Л.6
С.
Капитализация

Слайд 19Коэффициент капитализации при изменении рыночной стоимости
Л.7
С.*
Вложенные деньги к концу прогнозного

периода нужно вернуть…
Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда

Слайд 20Л.6
С.
Капитализация

Слайд 21Л.6
С.
Капитализация

Слайд 22Используемая в рамках доходного подхода информация
Л.6
С.

Слайд 23Л.6
С.
Типовые задачи на доходный подход: Методы
ДДП
Кн
Формирование ЧОД
Состав Опер.Расх
Определение Кн
Ставка доходности
НВК

Ринг, Инвуд, Хоскольд
Колебания рынка
Займы

Слайд 24Л.6
С.
Типовые задачи на доходный подход: ЧОД

Обратная связь

Что такое TheSlide.ru?

Разделы презентаций

Доходный подход

Содержание

Слайды и текст этой презентации

Слайд 2Л.6С.Основная предпосылка использования доходного подхода(принцип ожидания)Общее представление о применимости доходного

подхода(цели оценки, тренд CF, прогнозный период)Методы доходного подходаИспользуемая в рамках

Слайд 3Основная предпосылка использования доходного подходаЛ.6С.Стоимостным выражениемполезности объекта недвижимости для участников

рынка являетсяставка арендной платы / наймаРыночнаяОпределяетсяфакторами спроса и предложения на

Слайд 4Общее представление о применимости доходного подходаЛ.6С.Тренд денежных потоковПреимущественно положительныйПрогноз надеженЦель

и объект оценкиОтвечают принципу ожидания(коммерческое использование недвижимости)Прогнозный периодСоставляет не менее

Слайд 5Формирование потокаЛ.6С.ПВД → ДВД → ЧОДCFBT → CFATОбслуживание Долга (схема

финансирования роли не играет)Амортизация (это бух.записи, а не фактические затраты)Капитальные

Слайд 6Некоторые препятствия к объективной оценке методами доходного подходаЛ.6С.

Слайд 7Общее представление о методах доходного подходаЛ.6С.Капитализация дохода(GRM, капитализация стабильных потоков)Дисконтирование

денежных потоков (ДДП)(ЧОД, CFBT, CFAT)Остатка(при оценке земельных участков – доход,

Слайд 8Дисконтировать или капитализировать?Л.6С.

Слайд 9Л.6С.Дисконтировать или капитализировать?

(принцип ожидания)Расчет денежного потоков каждого ППа) принципы замещения и изменения отдачи:S

Слайд 11Л.6С.ДисконтированиеРасчет ставки дисконтированияа) модель оценки кап.активов (Capital Assets Pricing Model)гдеRбезоп безопасная ставка

доходностиДП: Расчет ставки дисконтирования

Слайд 12Л.6С.Дисконтированиеб) метод выделенияформирование выборки объектов – аналоговподбор информации по аналогам:

цена приобретения, потоки, реверсиякорректировка информациирасчет IRR по каждому из объектов

Слайд 13Л.6С.Дисконтированиев) метод кумулятивного построенияДП: Расчет ставки дисконтированиягдеэкспертный метод: премия ориентировочно

от 0 до 5% устанавливается по результатам анализасоответствующего сегмента рынка

Слайд 14Л.6С.ДисконтированиеДП: Расчет ставки дисконтирования

Слайд 15Л.6С.ДисконтированиеРасчет стоимости реверсии (стоимости постпрогнозного периода / терминальной стоимости)Осуществляется методом

капитализации, по остаточной стоимости либо по стоимости ликвидационной.Дисконтирование денежных потоковТочность

Слайд 16Л.6С.Капитализация

Слайд 17Л.6С.Капитализация

Слайд 18Л.6С.Капитализация

Слайд 19Коэффициент капитализации при изменении рыночной стоимостиЛ.7С.*Вложенные деньги к концу прогнозного

периода нужно вернуть…Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда

Слайд 20Л.6С.Капитализация

Слайд 21Л.6С.Капитализация

Слайд 22Используемая в рамках доходного подхода информацияЛ.6С.

Слайд 23Л.6С.Типовые задачи на доходный подход: МетодыДДПКнФормирование ЧОДСостав Опер.РасхОпределение КнСтавка доходностиНВК

Ринг, Инвуд, Хоскольд Колебания рынкаЗаймы

Слайд 24Л.6С.Типовые задачи на доходный подход: ЧОД

Похожие презентации

Обратная связь

Что такое TheSlide.ru?

Слайд 2Л.6
С.
Основная предпосылка использования доходного подхода
(принцип ожидания)

Общее представление о применимости доходного

подхода
(цели оценки, тренд CF, прогнозный период)

Методы доходного подхода

Используемая в рамках

Слайд 3Основная предпосылка использования доходного подхода
Л.6
С.
Стоимостным выражением
полезности объекта недвижимости для участников

рынка является
ставка арендной платы / найма
Рыночная
Определяется
факторами спроса и предложения на

Слайд 4Общее представление о применимости доходного подхода
Л.6
С.
Тренд денежных потоков
Преимущественно положительный
Прогноз надежен
Цель

и объект оценки
Отвечают принципу ожидания
(коммерческое использование недвижимости)
Прогнозный период
Составляет не менее

Слайд 5Формирование потока
Л.6
С.
ПВД → ДВД → ЧОД
CFBT → CFAT
Обслуживание Долга (схема

финансирования роли не играет)
Амортизация (это бух.записи, а не фактические затраты)
Капитальные

Слайд 6Некоторые препятствия к объективной оценке методами доходного подхода
Л.6
С.

Слайд 7Общее представление о методах доходного подхода
Л.6
С.
Капитализация дохода
(GRM, капитализация стабильных потоков)
Дисконтирование

денежных потоков (ДДП)
(ЧОД, CFBT, CFAT)
Остатка
(при оценке земельных участков – доход,

Слайд 8Дисконтировать или капитализировать?
Л.6
С.

Слайд 9Л.6
С.
Дисконтировать или капитализировать?

(принцип ожидания)

Расчет денежного потоков каждого ПП
а) принципы замещения и изменения отдачи:
S

Слайд 11Л.6
С.
Дисконтирование
Расчет ставки дисконтирования
а) модель оценки кап.активов (Capital Assets Pricing Model)
где
Rбезоп безопасная ставка

доходности
ДП: Расчет ставки дисконтирования

Слайд 12Л.6
С.
Дисконтирование
б) метод выделения
формирование выборки объектов – аналогов
подбор информации по аналогам:

цена приобретения, потоки, реверсия
корректировка информации
расчет IRR по каждому из объектов

Слайд 13Л.6
С.
Дисконтирование
в) метод кумулятивного построения
ДП: Расчет ставки дисконтирования
где
экспертный метод: премия ориентировочно

от 0 до 5% устанавливается по результатам анализа
соответствующего сегмента рынка

Слайд 14Л.6
С.
Дисконтирование
ДП: Расчет ставки дисконтирования

Слайд 15Л.6
С.
Дисконтирование
Расчет стоимости реверсии (стоимости постпрогнозного периода / терминальной стоимости)
Осуществляется методом

капитализации, по остаточной стоимости либо по стоимости ликвидационной.

Дисконтирование денежных потоков
Точность

Слайд 16Л.6
С.
Капитализация

Слайд 17Л.6
С.
Капитализация

Слайд 18Л.6
С.
Капитализация

Слайд 19Коэффициент капитализации при изменении рыночной стоимости
Л.7
С.*
Вложенные деньги к концу прогнозного

периода нужно вернуть…
Лейфер Л.А. Метод прямой капитализации. Обобщенная модель Инвуда

Слайд 20Л.6
С.
Капитализация

Слайд 21Л.6
С.
Капитализация

Слайд 22Используемая в рамках доходного подхода информация
Л.6
С.

Слайд 23Л.6
С.
Типовые задачи на доходный подход: Методы
ДДП
Кн
Формирование ЧОД
Состав Опер.Расх
Определение Кн
Ставка доходности
НВК

Ринг, Инвуд, Хоскольд
Колебания рынка
Займы

Слайд 24Л.6
С.
Типовые задачи на доходный подход: ЧОД