МЕЖДУНАРОДНЫЕ СТАНДАРТЫ ФИНАНСОВОЙ ОТЧЕТНОСТИ ( МСФО 17, 40 )

определение основных положений учетной политики и правил раскрытия информации для

применения арендаторами и арендодателями в отношении договоров аренды.
Аренда – это договор, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) в обмен на арендную плату или серию платежей (аннуитет) право на использование актива в течение оговоренного в договоре срока.
МСФО выделяет несколько разновидностей аренды.
Финансовая аренда – это аренда, по условиям которой происходит перенос всех значительных рисков (например, поломки, повреждения и т. д.) и экономических выгод от арендодателя к арендатору.
При этом титул собственности на арендованное имущество не имеет сколько – нибудь существенного значения, он может как передаваться, так и не передаваться.
В МСФО приоритет отдается экономическому содержанию, а не юридической форме.

арендуемое имущество отражается на балансе арендатора, так как к нему

одновременно с передачей актива переходят основные риски на него.
Операционная аренда – это аренда, которая по существенным условиям передачи актива отличается от финансовой.
Под существенными условиями следует понимать передачу рисков и выгод от арендодателя к арендатору.
В операционной аренде не осуществляется передача всех значимых рисков и экономических выгод от арендодателя к арендатору.
Пример 1.
Компания «Х» заключила договор на аренду неиспользуемых офисных помещений с компанией «А» сроком на один год.
Классификация аренды производится при заключении договора. Допустим, что арендатор и арендодатель не достигли соглашения по риску уничтожения арендуемых помещений в случае пожара. По условиям договора арендатор просто вносит помесячную арендную плату.
В этом случае риски и выгоды арендодателя не передаются к арендатору, следовательно, аренда будет квалифицирована как операционная.

условий аренды в такой степени, что это изменит классификацию аренды,

то пересмотренная аренда учитывается в соответствии с новыми условиями договора аренды, т. е. может быть переквалифицирована из операционной аренды в финансовую аренду.
При этом изменения в оценках срока полезной службы, ликвидационной стоимости арендованного актива или изменения, вызванные неплатежеспособностью арендатора, не приводят к пересмотру классификации аренды.
Аренда земельных участков и зданий классифицируется как финансовая или операционная, точно так же. Как и аренда других активов.
Но для земельных участков характерен неопределенный срок службы, за некоторыми исключениями, такими как карьеры и площадки, отводимые под мусорные свалки.
В этом случае если в конце срока аренды не предполагается передача права, то аренда земельного участка обычно классифицируется как операционная.
Если же право собственности на земельные участки и здания перейдет к арендатору по истечении срока аренды, то и земля, и здания классифицируются как объекты финансовой аренды независимо от количества заключенных договоров.

заключила сделку на аренду неиспользуемых офисных помещений с компанией «Б»

сроком на один год. Классификация аренды производится при заключении договора.
Можно допустить, что арендатор и арендодатель не достигли соглашения по риску уничтожения арендуемых помещений в случае пожара. По условиям договора арендатор просто вносит помесячную арендную плату. В этом случае риски и выгоды арендодателя не передаются к арендатору, следовательно, аренда будет квалифицирована как операционная.
Другой пример. Компания «А» заключила договор на аренду земельного участка и зданий на 70 лет. По условиям договора выкуп земли не предусмотрен. Срок полезной службы зданий составляет 70 лет.
Соответственно, данная операция будет отражаться как финансовая аренда. Земля имеет неограниченный срок полезной службы, следовательно, она будет отражаться как операционная аренда.

платежи, которые амортизируются на протяжении срока аренды в соответствии с

графиком поступления предоставленных выгод.
Когда это необходимо в целях классификации аренды земельных участков и зданий, минимальные арендные платежи распределяются между земельными участками и зданиями пропорционально относительным значениям справедливой стоимости интересов в элементе аренды земли и зданий при заключении договора аренды.
Началом договора аренды считается наиболее ранняя из следующих дат:
дата заключения договора аренды;
дата принятия сторонами обязательств в отношении основных условий аренды.
Эти условия определяют различия в международных и отечественных стандартах. Например, если фактически арендатор стал эксплуатировать арендуемое имущество, а договор аренды юридически был оформлен через тири месяца, то аренду по МСФО следует отражать с начала фактической эксплуатации арендуемого имущества, а в российской отчетности аренда начнет отражаться с даты заключения договора аренды.

соответствии с договором арендатор арендует актив, а также дополнительные периоды,

на которые арендатор вправе продлить аренду актива с дополнительной оплатой или без нее, если на начало срока аренды имеется уверенность в том, что арендатор реализует это право.
Одним из существенных критериев определения разновидности аренды (финансовая или операционная) является наличие в договоре аренды условия, предусматривающего установление минимальной общей суммы платежа.
Минимальные арендные платежи – платежи, производимые на протяжении всего срока аренды, которые требуются или могут быть затребованы арендодателем от арендатора, за исключением сумм оплаты услуг и налогов, выплачиваемых арендодателем и возмещаемых ему, наряду со следующими суммами:
- для арендатора – любыми суммами, гарантированными арендатором или стороной, связанной с арендатором;
- для арендодателя – любой ликвидационной стоимостью, гарантированной арендодателю арендатором или стороной, связанной с арендатором, или третьей стороной, не связанной с арендатором, которая в финансовом отношении способна выполнить обязательство по гарантии.

как ожидается, будет существенно ниже справедливой стоимости актива на дату

реализации этого права, и в начале срока аренды существует уверенность в том, что это право будет реализовано, то минимальные арендные платежи состоят из минимальных платежей, подлежащих выплате на протяжении всего срока аренды до предполагаемой даты реализации вышеуказанного права на покупку актива, и платежа, необходимого для его реализации.
Гарантированная ликвидационная стоимость – это:
для арендатора – часть ликвидационной стоимости, которая гарантируется арендатором или связанной с ним стороной;
для арендодателя – часть ликвидационной стоимости, которая гарантируется арендатором или не связанной с арендодателем третьей стороной, которая в финансовом отношении способна выполнить обязательства по гарантии.
Негарантированная ликвидационная стоимость – часть ликвидационной стоимости арендуемого актива, получение которой не гарантировано арендодателем или гарантировано только лишь стороной, связанной с арендодателем.

года. Фактическая стоимость автомобиля составляет 1 500 000 руб., а

его предполагаемая ликвидационная стоимость по окончании срока аренды – 380 000 руб. По договору аренды арендатор обязан выкупить автомашину в конце срока аренды за 300 000 руб., которая должна быть признана как гарантированная ликвидационная стоимость. Оставшиеся 80 000 руб. являются негарантированной ликвидационной стоимостью.
Первоначальные прямые затраты – дополнительные издержки, связанные с подготовкой и заключением договора аренды.
Валовые инвестиции в аренду – это совокупная величина:
минимальных арендных платежей, получаемых арендодателем при финансовой аренде;
любой гарантированной ликвидационной стоимости, причитающейся арендодателю.
Чистая инвестиция в аренду – величина валовых инвестиций в аренду, дисконтированную по ставке процента, предусмотренной в договоре аренды.

инвестицией в аренду.
Ставка процента, подразумеваемая в договоре об аренде, -

ставка дисконта, применение которой на начало срока аренды обеспечивает положение, при котором общая дисконтированная стоимость минимальных арендных платежей и негарантированной ликвидационной стоимости практически равняется сумме справедливой стоимости арендованного актива и первоначальных прямых затрат арендодателя.
Алгоритм отражения операций по финансовой аренде представлен на рисунке 1.

Установление фактической стоимости актива (первоначальные расходы + прямые расходы)

Определение срока полезной службы актива и способа амортизации

Расчет основной суммы долга и процентов, подлежащих выплате в течение срока аренды актива

и процентов (на основе актуарного или кумулятивного методов)
Расчет суммы выплат

по основной сумме долга в первый год, которая представляет краткосрочную часть обязательств по аренде. Оставшиеся выплаты основной суммы долга представляют собой долгосрочную часть обязательств

Проведение сверки регулярных платежей с графиком платежей с целью разграничения основной суммы долга и процентов

Начисление финансовых расходов (у арендатора) и доходов (у арендодателя) и расчет основной суммы долга

Пересчет краткосрочных и долгосрочных обязательств в соответствии с графиком платежей

Рис. 1. Алгоритм отражения операций по финансовой аренде

таблице 1.
Таблица 1 – Сравнительный анализ основных различий в условиях

финансовой и операционной аренды

Начало аренды 01.01.2018г. Справедливая стоимость земельного участка составляет 70% от

общей стоимости аренды. В начале аренды компания «А» выплачивает 300 000 руб. Приведенная стоимость будущих минимальных арендных платежей составляет 11 200 000 руб.
Стоимость аренды земли равна 8 400 000 руб. (70 % от 12 000 000 руб.), на здания приходится оставшиеся 3 600 000 руб.
По состоянию на 01.01.2018 г. будут сделаны следующие записи:
Дебет «Основные средства» субсчет «Земля» 8 400 000 руб.;
Дебет «Основные средства» субсчет «Здание» 3 600 000 руб.;
Кредит «Финансовые обязательства по аренде» 12 000 000 руб.;

и операционной арендой, то вся аренда классифицируется как финансовая, за

исключением случая, когда вся аренда полностью классифицируется как операционная.
Если договор аренды заключен на короткий срок, например 3 года, договор отражается как операционная аренда.
Но если договор аренды предусматривает возможность последующего приобретения земельного участка, то договор аренды может быть квалифицирован как финансовая аренда.
Если арендатор не уверен в том, что получит право собственности на арендуемый актив, то по нему должна быть начислена амортизация в полном объеме на протяжении самого короткого из двух периодов:
срока аренды;
срока полезного использования актива.
При этом к активам, используемым на условиях финансовой аренды, как и к собственным активам, применяется МСФО 36 «Обесценение активов».

показывается актив (дебиторская задолженность арендатора) в сумме первоначальных затрат арендодателя,

непосредственно связанных с договором финансовой аренды, без учета накладных расходов, не связанных с договором аренды.
Пример 5.
Лизинговая компания «С» осуществляет финансирование сделки по приобретению оборудования компанией «А». Справедливая стоимость станка 2 500 000 руб. Стоимость информационных услуг и юридического обслуживания 280 000 руб. Административные расходы коммерческого отдела за период оформления договора составили 220 000 руб. Операция будет отражена в учете следующими записями:
Дебет «Дебиторская задолженность арендатора» 2 780 000 руб.;
Дебет «Коммерческие и административные расходы» 220 000 руб.;
Кредит «Денежные средства» 3 000 000 руб.
Но если бы сделка была бы заключена между покупателем и производителем, то расходы на подготовку сделки у компании – производителя относились бы на расходы текущего периода.

класса актива – чистую балансовую сумму на отчетную дату;
проведение сверки

между общей суммой будущих минимальных арендных платежей на отчетную дату и их дисконтированной стоимостью;
общую сумму будущих минимальных арендных платежей на отчетную дату и их дисконтированной стоимости для каждого из следующих периодов: 1) не позднее одного года; 2) после одного года, но не позднее 5 лет; 3) после 5 лет;
Условную арендную плату, признанную в качестве расходов в отчетном периоде;
общую сумму будущих минимальных платежей по субаренде, получение которых ожидается на отчетную дату;
общее описание существенных договоров аренды, заключенных арендатором.

будущих минимальных арендных платежей по неаннулируемым договорам операционной аренды для

каждого из следующих периодов: 1)не позднее одного года; 2) после одного года, но не позднее 5 лет; 3)после 5 лет;
общую сумму будущих минимальных платежей по субаренде, получение которых ожидается на отчетную дату по неаннулируемым договорам субаренды;
платежи по аренде и субаренде, признанные расходами за период, с отдельным представлением сумм минимальных арендных платежей, величины условной арендной платы и выплат по субаренде;
профессиональную оценку и описание существенных договоров аренды, заключенных арендатором.
Арендодатели по финансовой аренде должны в отчетности раскрывать информацию следующего характера:

и дисконтированной стоимостью дебиторской задолженности по минимальным арендным платежам на

эту же дату;
общую валовую инвестицию в аренду и дисконтированную стоимость дебиторской задолженности по минимальным арендным платежам на отчетную дату для каждого из следующих периодов: 1) не позднее одного года; 2) после одного года, но не позднее пяти лет; 3) после пяти лет;
неполученный финансовый доход;
негарантированную ликвидационную стоимость, накапливаемую к выгоде арендодателя;
величину накопленного оценочного резерва на покрытие непогашаемой задолженности по минимальным арендным платежам;
условную арендную плату, признанную в качестве доходов в отчетном периоде;
профессиональную оценку и общее описание существенных договоров аренды, заключенных арендодателем.

платежи по неаннулируемым договорам операционной аренды в совокупности и по

отдельности для каждого из следующих периодов: 1) не позднее одного года; 2) после одного года, но не позднее пяти лет; 3) после пяти лет;
величину совокупной условной арендной платы, признанную в качестве доходов в отчетном периоде;
профессиональное суждение и оценку существенных договоров аренды, заключенных арендодателем.

инвестировать не только в ценные бумаги, но и в недвижимость.
В

соответствии с международными стандартами такие инвестиции классифицируются как особый вид активов – инвестиционная собственность, порядок отражения информации о которой в финансовой отчетности определен МСФО 40.
По стандарту инвестиционная недвижимость – это имущество компании (земельные участки, здания, часть здания, земля и здания), находящиеся в распоряжении собственника (самой компании) или арендатора по договору финансовой аренды в целях получения арендных платежей, доходов от прироста стоимости капитала или того и другого, но не для:
использования в ходе обычной деятельности компании – при производстве или поставках продукции, товаров или услуг или для административных целей;
продажи в ходе обычной деятельности.

доходов – доходов в виде арендных платежей или рыночного прироста

стоимости имущества.
Примерами инвестиционной недвижимости являются:
инвестиции в земельный участок в расчете на увеличение его стоимости в будущем, а не в целях последующей перепродажи;
сдаваемое на условиях операционной аренды здание, находящееся в собственности компании;
здание, арендованное на условиях финансовой аренды и сдаваемое в операционную аренду;
здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в операционную аренду.
Кроме понятия «инвестиционная недвижимость» стандарт вводит понятие «недвижимость, занимаемая владельцев».
Это имущество, находящееся в распоряжении владельца или арендатора по договору финансовой аренды, для использования в производстве или поставке товаров и услуг или в административных целях. Порядок учета недвижимости, занимаемое владельцем, регулируется МСФО 16 «Основные средства».

же критерии признания, что и к другим активам компании.
Инвестиционная недвижимость

признается в составе активов в случаях, если:
существует вероятность поступления в компанию будущих экономических выгод, связанных с данной инвестиционной недвижимостью;
стоимость данной инвестиционной недвижимости может быть надежно оценена.
Обычно компании разрабатывают определенные критерии для последовательного формирования профессионального суждения по определению инвестиционной недвижимости.
Данные критерии подлежат раскрытию в случаях, когда квалификация имущественного объекта тем или иным образом становится затруднительной.
Доля недвижимого имущества, которой арендатор распоряжается на условиях операционной аренды, может признаваться инвестиционной собственностью при выполнении следующих условий:

признания актива.
Оценка инвестиционной недвижимости. Первоначально инвестиционная недвижимость оценивается по фактической

стоимости приобретения, включающей в себя, кроме прочих затрат расходы, понесенные в связи с проведением сделки.
Таблица 1 иллюстрирует порядок формирования первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости в зависимости от канала ее приобретения компанией.
Таблица 1 – Формирование первоначальной стоимости инвестиционной недвижимости

недвижимости отражается проводкой:
Дебет счета «Инвестиционная недвижимость»
Кредит счета «Денежные средства»
В случае

перемещения активов из основных средств в инвестиционную недвижимость составляется бухгалтерская запись:
Дебет «Инвестиционная недвижимость»
Кредит «Основные средства»
Самостоятельное строительство инвестиционной недвижимости требует записи:
Дебет «Инвестиционная недвижимость»
Кредит «Незавершенное строительство»

которых связана с эксплуатацией объектов инвестиционной собственности, обычно признаются расходами

в отчетном периоде, в котором были понесены.
Исключение из этого правила составляют ситуации, когда часть инвестиционной недвижимости требует замены в течение срока ее полезного использования.
В этом случае последующие затраты могут быть капитализированы при условии соблюдения критериев признания актива.
Таким образом, затраты на замену части существующего объекта инвестиционной недвижимости капитализируются, увеличивая его балансовую стоимость, если при этом соблюдаются критерии признания.
Последующая оценка (переоценка) инвестиционной недвижимости
МСФО 40 определяет, что после первоначального признания инвестиционной недвижимости компании следует избрать и закрепить в своей учетной политике для целей составления финансовой отчетности одну из двух возможных моделей учета:

первом случае инвестиционная недвижимость должна быть показана в отчетности по

справедливой стоимости с отражением разницы между текущей справедливой стоимостью и предыдущей оценкой в отчете о совокупном доходе (прибыли).
Во втором случае после первоначального признания инвестиционная недвижимость учитывается так же, как основные средства в соответствии с МСФО 16 «Основные средства», т. е. по фактическим затратам с начислением амортизации и признанием убытков от обесценения.
Сравнительный анализ указанных учетных моделей представлен в таблице 2.

компаниям определять справедливую стоимость инвестиционной недвижимости.
Компания, избравшая модель учета по

справедливой стоимости, определяет этот показатель для оценки и признания инвестиционной недвижимости в отчетности.
Компания, избравшая модель учета инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, определяет ее справедливую оценку для того, чтобы раскрыть эту информацию в примечаниях к финансовой отчетности.
В качестве справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, как правило, выступает ее рыночная стоимость на активном рынке аналогичного имущества, расположенного на той же территории, находящегося в том же состоянии и на которую распространяются схожие условия аренды и прочих договоров.
Задача компании состоит в том, чтобы выявить любые различия в характере, месторасположении и состоянии недвижимости, а также в условиях, касающихся ее договоров аренды и других договоров.

чтобы оценка по справедливой стоимости осуществлялась независимым оценщиком, обладающим необходимой

профессиональной квалификацией и практическим опытом проведения подобных оценок в том же регионе.
При определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости конструктивно сочлененные объекты рассматриваются как элементы, ее составляющие.
Лифты, кондиционеры, являющиеся неотъемлемой частью инвестиционной недвижимости, в этом случае объектами основных средств не признаются, их стоимость включается в справедливую стоимость инвестиционной недвижимости.
При сдаче в аренду помещения, оборудованного необходимой оргтехникой и мебелью, их стоимость также включается в оценку по справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, оргтехника и мебель, не учитываются в качестве отдельного актива.

невозможно, ее нужно учитывать по фактическим затратам на приобретение в

соответствии с МСФО 16 до момента ее выбытия.
В этих случаях предполагается, что ликвидационная стоимость такой инвестиционной недвижимости равна нулю.
Следовательно, полная величина стоимости объекта инвестиционной недвижимости амортизируется в течение всего срока его полезной службы.
МСФО 40 указывает на необходимость определение которой содержится в МСФО 36 «Обесценение активов».
Первый показатель отражает цену объекта инвестиционной недвижимости на открытом рынке, второй формируется на основе оценок, проведенных компанией с учетом в том числе специфических факторов, характерных для данной компании и не применимых к деятельности других организаций.
Так, в оценке по справедливой стоимости не учитывают юридические права и правовые ограничения в отношении владельца объекта инвестиционной недвижимости, налоговые льготы и налоговое бремя, распространяющиеся на него.
Эти факторы будут учтены в показателях ценности использования объекта недвижимости.

может меняться. В связи с этим может появиться необходимость в

прекращении признания активов в качестве основных средств и их признании объектами инвестиционной собственности.
Может возникнуть и обратная ситуация, требующая прекращения признания инвестиционной собственности с последующей классификацией этих объектов как иных активов.
МСФО 40 разрешает подобную переклассификацию объектов инвестиционной недвижимости в следующих случаях:
владелец начинает пользоваться собственностью самостоятельно – объект переводится из инвестиционной собственности в недвижимость, занимаемую владельцем;
начинается реконструкция (техническое перевооружение) объекта инвестиционной собственности в целях ее последующей продажи – объект переводится из инвестиционной недвижимости в запасы;

переклассифицируется из категории «недвижимость», занимаемая владельцем», в категорию «инвестиционная недвижимость»;
ранее

предназначенный для продажи объект передан в операционную аренду третьей стороне – перевод объекта из запасов в инвестиционную недвижимость;
окончание строительства или реконструкции – перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства (см. МСФО 16), в категорию инвестиционной недвижимости.
В таблице 3 представлены подходы к переклассификации имущества компании в наиболее типичных ситуациях.
Таблица 3 – Возможные подходы к переклассификации имущества компании

при переклассификации объекта инвестиционной недвижимости, отражаемого ранее по справедливой стоимости,

в категорию «недвижимость, занимаемая владельцем» или в категорию «запасы» себестоимостью этих объектов для последующего учета в соответствии с МСФО 16 или МСФО 2 является их справедливая стоимость на дату проведения переклассификации.
При переклассификации недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию «инвестиционная недвижимость» с последующим ее отражением по справедливой стоимости положения МСФО 16 должны применяться до даты проведения переклассификации.
До этой даты компания должна амортизировать этот объект и признавать любые убытки от его обесценения.
При этом разница между балансовой стоимостью объекта недвижимости по МСФО 16 и его справедливой стоимостью на указанную дату учитывается так же, как результаты переоценки основных средств: любое уменьшение балансовой стоимости имущественного объекта признается убытком в отчете о совокупном доходе, сумма уменьшения в пределах прироста стоимости данного объекта, возникшего в результате переоценки, относится на счет капитала в качестве резерва переоценки.

такое увеличение восстанавливает ранее выявленный убыток от обесценения данного объекта

инвестиционной недвижимости, то такое увеличение признается прибылью в отчете о совокупном доходе.
Эта сумма не должна превышать сумму, необходимую для восстановления балансовой стоимости имущества до величины, которая была бы определена (за вычетом амортизации), если бы не был признан убыток от обесценения.
Оставшаяся часть суммы увеличения балансовой стоимости объекта инвестиционной недвижимости относится на счет капитала в качестве резерва переоценки.
При этом составляются следующие бухгалтерские записи:
отражение результатов дооценки объекта инвестиционной недвижимости (положительный результат):
Дебет счета «Инвестиционная недвижимость»
Кредит счета «Доход от переоценки инвестиционной недвижимости»

от переоценки инвестиционной недвижимости»
Кредит счета «Инвестиционная недвижимость».
Переоценка объекта инвестиционной недвижимости

проводится каждый раз при появлении обстоятельств, свидетельствующих об изменении его справедливой стоимости.
В отсутствие таких обстоятельств переоценка проводится ежегодно перед составлением финансовой отчетности.
Пример 1. Компания обладает пятью объектами инвестиционной недвижимости: I, П, Ш, IY, Y. До перехода на МСФО в учетной политике компании было зафиксировано следующее положение: «Объекты инвестиционной недвижимости оцениваются в отчетности по справедливой стоимости. Полученная в результате переоценки имущества прибыль признается в составе резерва переоценки инвестиционной недвижимости, а на финансовые результаты относятся лишь убытки от переоценки».

100 тыс., 80 тыс., 90 тыс., 100 тыс. и 150

тыс. долл.
На 31 декабря 2016 г. по данным независимого оценщика, она составила 120 тыс., 85 тыс., 85 тыс., 100 тыс. и 170 тыс. долл. соответственно.
Как изменится отчетность компании при переходе на МСФО?
При существующей учетной политике в балансе компании, составленном на 31 декабря 2016 г., инвестиционная недвижимость показана в оценке 560 тыс. долл. (120 + 85 + 85 + 100 + 170).
В резерв переоценки будет включена прибыль в сумме 40 тыс. долл. [560 – (100 + 80 + 90 + 100 + 150)].
Применяя МСФО, в балансе компания по – прежнему признает инвестиционную недвижимость в оценке 560 тыс. долл.
Но в отчете о совокупном доходе запись будет иной: чистый прирост справедливой стоимости инвестиционной недвижимости составит 40 тыс. долл.

отражается записью:
Дебет счета «Основные средства»
Кредит счета «Инвестиционная недвижимость» – на

сумму балансовой стоимости объекта инвестиционной недвижимости.
В случае перевода основных средств, учитываемых по справедливой стоимости, в категорию инвестиционной недвижимости разницу, возникшую между ней и балансовой стоимостью до переоценки, нужно отражать в отчете о совокупном доходе.
При переклассификации имущественного объекта из категории запасов в инвестиционную недвижимость применяется метод, аналогичный методу учета продажи запасов (см. МСФО 2).

недвижимости;
его передачи по договору финансовой аренды.
В том случае, когда

компания больше не ожидает получения каких – либо доходов от использования объекта инвестиционной недвижимости, он подлежит списанию с баланса.
Дата выбытия объекта устанавливается в соответствии с критериями, определенными МСФО 18 «Выручка».
К выбытию объектов инвестиционной недвижимости, осуществляемому путем заключения договора финансовой аренды, а также путем продажи с обратной арендой, применяются положения МСФО 17 «Аренда».
При продаже инвестиционной собственности финансовый результат определяется как разница между чистой стоимостью продажи и балансовой стоимостью на дату продажи. Эти показатели могут иметь разное соотношение.

то составляется бухгалтерская запись:
Дебет счета «Денежные средства»
Кредит счета «Инвестиционная недвижимость

(в оценке по балансовой стоимости);
Кредит счета «Доход от реализации инвестиционной недвижимости (на сумму чистых поступлений денежных средств).
В обратной ситуации, когда балансовая стоимость объекта инвестиционной недвижимости оказывается выше чистой стоимости реализации, финансовый результат от продажи фиксируется следующим образом:
Дебет счета «Денежные средства» (на сумму чистых поступлений денежных средств)
Дебет счета «Убыток от реализации инвестиционной недвижимости»
Кредит счета «Инвестиционная недвижимость» (в оценке по балансовой стоимости).
Прибыли (убытки), возникающие от выбытия объектов инвестиционной собственности, признаются в отчете о совокупном доходе периода выбытия.

раскрытию дополнительной информации в пояснениях к финансовой отчетности сводятся к

следующему:
общим требованиям;
специальным требованиям при использовании модели оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости;
специальным требованиям при использовании модели оценки инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости.
Общие требования. В первую очередь приводится описание объектов инвестиционной недвижимости и разъясняется, почему справедливая стоимость тех или иных объектов не может быть определена.
Раскрытию подлежит информация о том, какую модель учета применяет компания – по справедливой стоимости или по фактическим затратам.
В случае затруднений с классификацией объектов недвижимости компания раскрывает критерии, разработанные ею в целях разграничения объектов инвестиционной недвижимости, недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущественных объектов, предназначенных для продажи в ходе операционной деятельности.

справедливой стоимости инвестиционной недвижимости. При этом указывается, что послужило основой

для определения справедливой стоимости объектов – данные активного рынка или (ввиду специфики объекта инвестиционной недвижимости и отсутствия сопоставимых рыночных цен) другие факторы и специальные мет оды и приемы;
степень, в которой справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости основана на мнении независимого профессионального оценщика, обладающего необходимой квалификацией и практическим опытом проведения оценки аналогичной недвижимости той же территории. Факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности;
суммы, признанные в отчете о совокупном доходе (прибыли).
При использовании модели оценки инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости раскрытию подлежат данные сверки значений балансовой стоимости объектов недвижимости на начало и конец отчетного периода с указанием информации:

при объединении бизнеса;
о приросте стоимости инвестиционной недвижимости в связи с

приобретением новых объектов и капитализацией последующих расходов;
о выбытии объектов инвестиционной недвижимости;
о фактах переклассификации объектов инвестиционной недвижимости;
о размере прибыли (убытка), возникшей в результате корректировки справедливой стоимости инвестиционной недвижимости;
о чистых курсовых разницах, возникших в результате перевода показателей финансовой отчетности в другую валюту представления, а также вследствие пересчета показателей финансовой отчетности зарубежной деятельности в валюту представления отчитывающейся компании;
о прочих изменениях.
Если компания использует модель оценки инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, то кроме информации, подлежащей раскрытию при всех обстоятельствах, она также должна представить сведения:

амортизации;
об используемых методах начисления амортизации;
о совокупной балансовой стоимости и накопленной

амортизации (вместе с данными об убытках от обесценения) на начало и конец отчетного периода.
Кроме того, в пояснениях к финансовой отчетности приводятся результаты сверки балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода с указанием информации:
о приросте стоимости инвестиционной недвижимости (с отдельным раскрытием информации о приросте в результате приобретения объектов и в результате капитализации последующих расходов, признанных активами);
о выбытии объектов инвестиционной недвижимости;
о сумме накопленной амортизации;
о сумме убытков от обесценения, признанных и реверсированных в течение периода;
о чистых курсовых разницах, возникших в результате пересчета показателей финансовой отчетности в другую валюту представления, а также при пересчете показателей финансовой отчетности зарубежной деятельности в валюту представления отчитывающейся компании;

недвижимости.
В исключительных случаях, когда компания не может определить справедливую стоимость

инвестиционной собственности с достаточной степенью достоверности, ей следует дополнительно:
описать инвестиционную недвижимость;
разъяснить причины, по которым такая оценка не представляется возможной;
определить границы, в которых предположительно находится величина справедливой стоимости инвестиционной недвижимости;
раскрыть содержание прочих изменений.