Управление портфелем недвижимости

квартал*5лет) в объект недвижимости
доходность(внутренняя)=25%
уровень риска=15% от суммы инвестиций

за весь период(т.е. 25*15%/24=250тыс-граница внутреннего резервирования в квартал, включающая затраты на риск-менеджмент и резерв).
Создать карту риска, определить затраты на риск менеджмент, как распределить границу ВР между страхованием и внутренним резервом.  Выбрать несколько объектов. Анализ рынка, наилучшее и наиболее эффективное использования.

реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с

целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

проценты по займу уменьшают нашу НБ по налогу на прибыль

)
3)через вексель (мы выпускаем вексель , а инвестор покупает его и вкладывает деньги в проект , в этой схеме не нужен паспорт сделки , а во втором варианте нужен )

краткосрочном или долгосрочном периоде;
—желания заниматься бизнесом — управлять портфелем недвижимости

и др.

Источник: Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты: Модели и методы оценки инвестиционных проектов / Пер. с нем. Л.А. Галютина. – Калининград: Янтарный сказ, 2007. – 450 с.

предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:
—типа объектов;
—местоположения объектов;
—методов инвестирования капитала;
—предпочтений

управляющего или компании;
—экономического развития региона;
—спроса и предложения на рынке недвижимости;
—уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;

развитием инфраструктуры; развитием и типом промышленности; ландшафтными характеристиками местоположения; демографическим

составом населения; уровнем доходов и др.

капитала; развитие ипотеки; финансирование с использованием ценных бумаг; самофинансирование (деньги

покупателя), опционы и др

капиталом портфеля;
получение доходов в краткосрочном периоде;
получение доходов в долгосрочном периоде;
предпочтение

сдачи объектов в аренду или организация бизнеса (рестораны, гостиницы, мастерские, автозаправочные станции, магазины, супермаркеты и др.).
использование собственных или заемных средств; использование ценных бумаг, опционов;
строительство новых объектов или использование существующих; реконструкция, восстановление и реализация старых объектов и др.

типов объектов и развитой инфраструктуры
наличие развитого финансирования с использованием современных

методов и финансовых инструментов;
размер населенного пункта или города;
численность населения;
демографический состав
контакты и удаленность от зарубежных регионов и городов;
экономический рейтинг региона;
уровень доходов населения

и СМИ;
наличие конкуренции

неплатежеспособности заемщика. В случае неплатежеспособности заемщика кредитор реализует недвижимость по

цене ниже кредита по разным причинам. При заключении договора цена залоговой недвижимости принимается на 20—40% ниже ее рыночной стоимости на момент выдачи кредита.
Риск процентной ставки не соответствует изменению ставок по кредиту на рынке инвестиций. Он может быть снижен за счет точного прогнозирования изменения процентных ставок и своевременной их корректировки; покупки ценных бумаг и выпуска долговых обязательств с одинаковым сроком погашения, но сокращенным сроком выплаты процентов.
Риск альтернативного выбора — потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная). Снижение риска альтернативного выбора достигается за счет включения в договор условий о возможности досрочного погашения кредита для заемщика и периодической корректировки процентной ставки кредитором.
Риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке. Управление риском достигается за счет финансирования кредитов долгосрочными долговыми обязательствами с плавающей процентной ставкой.
Риск ликвидности — затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным ценам для получения наличных средств. Готовые квартиры продаются медленнее, чем планировалось при выдаче кредита.
Ущерб от пожара или кражи материалов, конструкций или в готовой квартире.

от:
уровня ликвидности (Lj);
ставки доходности (Dj);
— уровня стабильности получения дохода (Сj).
Уровень

риска (R) — стандартное отклонение, или коэффициент вариации (к):
 
R = Lj • Dj • Сj;
Rx = aRa + bRb + zRz,
 
где i — тип региона; j — тип недвижимости; Ra , Rb , Rz — ставки доходности активов;
a, b, z — удельные веса активов в структуре портфеля. Как правило, риск портфеля меньше рисков отдельных активов.
Стандартное отклонение
 
 
где w1 w2 — удельные веса активов,
Р1,2 — коэффициент корреляции активов,
Cov — ковариация:
 

Доля собственного капитала инвестора (Wc) определяет уровень допустимого риска:
Rc = Активы - Долговые обязательства.