Введение в оценку недвижимости

стоимость, или денежный эквивалент любой потенциальной сделки, которая может быть

осуществлена с оцениваемым объектом.

Тема 1. Введение в оценку

Цена

стоимость – это наиболее вероятная сумма, по которой собственность может

перейти из рук типичного продавца в руки типичного покупателя при условии, что оба хорошо информированы о состоянии рынка, действуют не по принуждению и имеют время для адекватного маркетинга.

и покупатель»
«хорошо информированы» –
«действуют не по принуждению»
«время

адекватного маркетинга»

недвижимости
Оценка недвижимости, как и любого другого имущества, имеет целевой характер.

Можно определить следующие основные цели и мотивы оценки имущества:

Тема 1. Введение в оценку

при расторжении партнёрства
страхование
внесение вклада в уставный капитал
прочие

(ФСО № 2)"
. Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта

оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.

№ 2)"
Рыночная стоимость
Инвестиционная стоимость
Ликвидационная стоимость
Кадастровая стоимость

которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на

открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а другая сторона не обязана принимать исполнение
стороны сделки хорошо

осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки

и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с

чьей-либо стороны не было
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

государственных нужд
· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых

обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества
· при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке
· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал
· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства
· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества

лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных

целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть

отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным

стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение

кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения

объект оценки – земельный участок со всеми выполненными на нём

улучшениями, обеспечивающими доходность данного участка, которые нельзя перенести без нанесения соразмерного ущерба.
Примеры улучшения:

строения
коммуникации
насаждения

Недвижимость = Активы + Права

в Российской Федерации» (июль 2006 г.)
Федеральные стандарты оценочной деятельности ФСО

№1,2,3, 4, 5, 6. (июль 2007 г.)
Стандарты и правила оценочной деятельности (действующие в отдельной саморегулируемой организации)

Тема 1. Введение в оценку

оценщиков (10 СРО)
Оценщики и оценочные фирмы

Российской Федерации –
федеральные стандарты;
стандарты и правила оценочной деятельности

конкретной саморегулируемой организации.

потенциального собственника

Обусловленные процессом эксплуатации

Обусловленные рыночной средой

Наиболее эффективное использование

оценки
цель оценки
вид определяемой стоимости
установление оцениваемых имущественных прав

дата оценки

график работ по оценке
- источники информации
- выбор методов оценки
- затраты

на проведение оценки
- денежное вознаграждение за проведение оценки
- составление договора на оценку

информации
- осмотр объекта и прилегающей территории
- юридическое описание объекта недвижимости
-

физические характеристики и местоположение
- экономическая информация
- проверка достоверности собранной информации
- анализ и обработка информации

участка как - анализ земельного участка
условно свободного

с улучшениями
- правовая обоснованность выбранного варианта использования
- физическая осуществимость
- финансовая целесообразность
- наивысшая стоимость недвижимости

и расчёт стоимости объекта недвижимости на основе трёх подходов
- оценка

стоимости на основе доходного подхода
- оценка стоимости на основе сравнительного подхода
- оценка стоимости на основе затратного подхода

оценке объектов недвижимости
Доходный подход
Оценка текущей стоимости объекта недвижимости на основе

прогноза ожидаемых выгод от его использования

Затратный подход
Оценка стоимости объекта недвижимости, исходя из затрат на его воссоздание

Сравнительный подход
Оценка стоимости объекта недвижимости на основе рыночных данных о недавних сделках на сопоставимые объекты

стоимости объекта недвижимости
- проверка полученных данных о величине стоимости
- допущения

и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью использованной информации
- выведение итоговой величины стоимости

с заказчиком