Слайд 1Антикризисный инвестиционный бизнес-форум "Инвестиции в недвижимость и строительство"
02-03 июня 2009
г.
г. Киев
ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ БАРЬЕРЫ В ПРОЦЕССЕ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Доклад
АЛЕКСАНДР
БОРОДКИН
Старший юрист
Слайд 2Содержание
Основные проблемные моменты земельного законодательства.
Законодательное регулирование строительства.
Ограничения на инвестирование жилищного
строительства.
Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок с
недвижимостью.
Развитие государственно-частного партнерства в Украине.
Слайд 3
1. Основные проблемные моменты земельного законодательства
Слайд 4Противоречивость и неполнота регулирования
Регулирование земельных вопросов на местах не достаточно
полное, а иногда и вообще отсутствует.
Проблемы унификации: разные подходы местных
советов; несогласованность подзаконных актов с законами.
Недостаточное внимание к новым земельным институтам (сервитут, суперфиций, эмфитевзис) существенно осложняет их применение на практике.
Слайд 5Земельный кадастр
Регистрация прав на землю, правоустанавливающих документов и сделок с
землей должна проходить в едином реестре.
Автоматизация и объединение кадастрового учета
позволит избежать многих споров о правах на землю, границах участков и т.п.
Кадастр должен содержать записи о всех обременениях земельных участков, правах третьих лиц, санитарных зонах и т.п.
Слайд 6Целевое назначение
"Целевое назначение": "категория" или "целевое использование" – проблемы правоприменения.
Изменение
целевого назначения в связи с вводом земельного участка в пределы
населенного пункта.
Особо ценные земли: необходимость специального учета.
Слайд 7Взаимосвязь земли и недвижимости
Переход прав на землю в связи с
отчуждением недвижимости: можно ли избежать суда?
Прекращение землепользования в связи с
окончанием строительства и отчуждением помещений.
Права за землю под многоквартирными домами и другими объектами, принадлежащими нескольким собственникам.
Слайд 8Земельные права иностранцев
Правильное определение статуса лица по ЗК может предотвратить
риск обжалования прав на землю.
Неоправданные ограничения на приобретения земли в
собственность украинскими компаниями с иностранным капиталом.
Ограничения земельных прав совместных предприятий.
В некоторые земельные правоотношения в Украине иностранное юридическое лицо не может вступить без регистрации представительства.
Слайд 9Другие барьеры
Момент приобретения права собственности на земельный участок.
Земельные аукционы.
Права на
подземную часть земельного участка.
Слайд 10
2. Законодательное регулирование строительства
Слайд 11Разрешительные процедуры
Сложность и запутанность согласовательных процедур делают практически невозможной девелоперскую
деятельность иностранных инвесторов без местного партнера.
Новый порядок предоставления исходных данных
на проектирование.
Порядок ввода в эксплуатацию.
Слайд 12Архитектурная деятельность иностранцев
Доступ к строительным нормам и правилам в Украине
является ограниченным.
Большинство проектов разрабатываются иностранными архитекторами, но требуют адаптации.
Авторский надзор:
можно ли делегировать полномочия иностранному архитектору – фактическому автору проекта?
Слайд 13Другие барьеры
Несогласованность строительного и земельного законодательства ограничивает градостроительную деятельность на
основании договоров сервитута и суперфиция и нотариального согласия собственника земельного
участка.
Центральное законодательство не предусматривает особенностей получения разрешения на реконструкцию и ремонт встроенно-пристроенных и жилых помещений и частей зданий.
Слайд 14
3. Ограничения на инвестирование жилищного строительства
Слайд 15Nota Bene!
"Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства,
финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных от
физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости".
Ч. 3 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" в редакции 15 декабря 2005 г.
Слайд 16Фактически разрешенные инструменты
Целевые облигации.
ИСИ + целевые облигации.
ФФС.
ФОН.
Система ФОН-ФФС.
Слайд 17Неоправданные ограничения
Инвестирование юридических лиц.
Заключение инвестиционных договоров на объект в целом.
Создание
ФФС и выпуск целевых облигаций лицом, получившем права заказчика в
договорном порядке.
Слайд 18Особенности отдельных инструментов
Не урегулирован порядок погашения целевых облигаций.
Закон двузначно устанавливает
обязательство погашать целевые облигации товаром.
ИСИ не может иметь в структуре
активов права участия в ФФС.
Управитель ФФС и ФОН получает больший объем прав и защиты, чем инвесторы и застройщик – вплоть до изъятия проекта.
Работая с ФОН и ФФС застройщик может лишиться прибыли.
Слайд 19
4. Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость и сделок
с недвижимостью
Слайд 20Единый реестр
Права на недвижимость.
Сервитуты, владение, долгосрочное пользование и другие вещные
права.
Залоги, ипотеки и другие обременения.
Права на земельные участки.
Сделки с
вышеуказанными правами.
Слайд 21Отдельные сложности оформления и регистрации прав
Отсутствует единый порядок оформления прав
на недвижимость.
Не предусмотрен специальный порядок оформление права собственности на недвижимость,
приобретенную посредством ФФС или целевых облигаций.
Отсутствует порядок регистрации объектов незавершенного строительства и не определен их статус.
Невозможность проведения технической инвентаризации отдельных объектов делает невозможным оформление и регистрацию прав на них.
Слайд 22Содержание и управление объектами недвижимости
Необходимо установить четкие критерии и определить
порядок разделения недвижимого имущества между сособственниками.
Управление жилыми домами – сложности
установления отношений.
Определение режима общих площадей в коммерческой недвижимости.
Оформление долгосрочной аренды: справки БТИ и государственная регистрация.
Слайд 23
5. Развитие государственно-частного партнерства в Украине
Слайд 24Основные вопросы
Изъятие земельных участков для общественных нужд.
Отсутствуют государственные гарантии и
механизм их предоставления.
Целесообразность отдельного закона о ГЧП.
Слайд 25Благодарим за внимание!
Контактная информация:
Бизнес-центр “Леонардо”
ул. Богдана Хмельницкого, 17/52A
г.
Киев 01030 Украина
Тел.: +380 44 581 7777
Факс: +380 44 581
7770
Электронная почта: vkp@vkp.kiev.ua
www.kisilandpartners.com
