Бизнес-план. Привлечение инвестиций. июнь 2016 г

$
объём крупнейшего девелоперского проекта в ЮФО
232 Га 
площадь застраиваемой территории,
в том

числе 36 Га под коммерцию

1 000 000 кв.м. 
вводимых в эксплуатацию площадей для более, чем 40 000 жителей

> 10 сегментов
в бизнесе, охваченных за всё время трудовой деятельности

> 20 проектов
реализованных и реализуемых в настоящее время

> 5 регионов
присутствия, где ведутся
текущие проекты

пос. им. Свердлова, Ленинградская область,
3168 кв. м. жилья, 2

таунхауса и 5 дуплексов

Реализация жилого комплекса в с. Фролы, Пермского Края, 55 000 кв. м.

Реализация жилого квартала европейского типа «РОНДО», Ростов-на-Дону, 40 Га застройки,
численность населения 6000 чел.

Реализация проекта коттеджного поселка во Всеволожском р-не ЛО, пос. Маслово, 6 Га,
81 домостроение

а из мира реального бизнеса

Бизнес-план = презентация + анализ + БДР.
Привлечение инвестиций.
Содержание

бизнес-плана

плюсовой денежный поток = _____ руб. (параметр № 1, определяем,

есть такие средства в данный момент времени или нет).
3. Чистая прибыль по проекту составит (ежегодная чистая прибыль будет составлять) = _____ руб. (параметр № 2, определяем, устраивает ли нас объем прибыли).
3. IRR/ROI по проекту составит (годовой % на вложенный капитал) = _____ % (параметр № 3, определяем, устраивает ли нас годовой % на вложенный капитал).
4. Срок возврата инвестиций = ____ месяцев/лет (определяем, устраивает ли нас такой срок).
5. Срок запуска проекта = _____ месяцев/лет (до выхода проекта на плюсовой денежный поток).
6. Срок реализации проекта = _____ месяцев/лет (вариант: через _____ месяцев/лет проект переходит в стадию постоянного бизнеса, с ежегодным увеличением на ____ %).
7. Команда проекта = _____ человек. Штатная структура и функционал.
8. Описание бизнеса, конкурентных преимуществ, обзор конкурентов и рынка. Вывод: «Мы имеем ______________________________ конкурентное преимущество на рынке».
9. БДР и БДДС проекта. (Бюджет доходов и расходов и Бюджет движения денежных средств).
10. Риски (все возможные риски проекта).
11. Прочее (все возможные анализы, приложения и дополнения).

человек, комфортный дом»

Комфорт городской квартиры за городом
Поселок эконом-класса MasLOVE

проекте = от 1 260 000 руб. до 61 740

000 руб.
Доходность от 40 % годовых. Срок реализации проекта – 3 года. Срок возврата инвестиций = 18 месяцев.

Предложение для Инвестора № 2:
5 000 000 руб. - 62 000 000 руб. под 22,5 % годовых без залога (личные поручения физических либо юридических лиц)
либо под 18 % с залоговым обеспечением.

Срок займа = от 12 до 24 месяцев.

недвижимости бизнес-класса
Снижение накоплений у населения и отсутствие достаточных средств
Лишь 40%

затрат клиентов идут у обычных застройщиков на строительство дома
от 20% до 60% затрат на покупку не связаны с качеством и реальной стоимостью материалов. Покупая у застройщика, клиент в том числе оплачивал представительские расходы на офис, статус поселка, земельный участок  и ошибки менеджмента за прошлые неудачи.
Существующий эконом-класс далеко от города >50км (Кивеннапа, Ай да дом, Купидон и т.д.)

с >2 детьми, возрастная группа 25-35 лет которым необходима близость

к городу (высокооплачиваемая работа) при этом проживание необходимо в поселке со всей городской инфраструктурой, наличие парковки на 2 машины, выделенный интернет, тв, достаточные мощности электричества, водопровод, канализация, зона для спорта и отдыха.
Наличие материнского капитала 0.45 млн.руб.
Наличие собственных накоплений граждан в банках составляет 3,135 трл. Руб. (по данным Сбербанк РФ)
Уровень дохода семей 30-70 т.р./мес.

заходи и живи сейчас
Наличие всей инженерной инфраструктуры: Электричество, водопровод, канализация,

газопровод, выделенный интернет, тв, умный дом, кпп, общий периметр поселка, газификация
Невысокие коммунальные платежи
Своя парковка
Минимальная инфраструктура для спорта, отдыха и бытовых услуг
Возможность приобретать в рассрочку без ипотеки
Сдать в зачет городскую квартиру/студию/дом в другом поселке

6 га и инженерных коммуникаций
Индивидуальные дома эконом-класса
Дуплексы, триплексы и квадроксы

эконом-класса и никаких коровников «таунхаусов»
Вместо 81 участка под дома бизнес-класса возможно разделение площади на 10-20 индивидуальных домов и более 240 сблокированных секций квадроксов с участками от 1,5 сотки и стоимостью от 1 до 2,9 млн. руб. с отделкой «под тапочки» в эконом-варианте.
Типовые площади 47/65/78/85 квадратов
Чистовая отделка эконом
Вся инженерия, умный дом, интернет, ТВ
Небольшой участок с парковой и газоном
Медпункт + вертолетная площадка для санавиации

Поселок эконом-класса до 15 км от Санкт-Петербурга. MasLOVE на 6 Га.

просто, как мебель из ИКЕЯ
Сайт-конструктор своего дома DomaLife – Dom

a life/ Дома жизнь, живой дом / умный человек, комфортный дом (автор концепта Еремин И.С.)
Автоматизация контроля и участие со стороны клиента, переход на аутсорс – уход от классического Заказчика, генподрядчика – застройщика. Можно строить быстро и качественно.
Аутсорсинг продаж – продажа через агентства, call-центр, независимых агентов, минимальный штат менеджеров (переманить лучшего из Кивеннапы)
автоматизация процессов (битрикс24)
сокращение «пищевой» цепочки «классического застройщика»
передача функций на аутсорс (генплан, размежевание, оформление, архитектура и т.п.)
высокая механизация (инструмент hilti, минипогрузчики avant и т.д.)
мобильность производства домокомплектов и материалов
белая оплата труда рабочих и вахтовый метод работы, найм без посредников (hh, sj).

от 1,4 млн. без отделки и инженерной инфраструктуры в дальности

50 км и более. Созданные проекты выходцами из компании-лидера загородного рынка «Кивеннапа»: Ай да дом, Хуажэнь и др.
Фактически в ближайшей доступности к городу отсутствует сегмент эконом-класса до 2,5 млн. руб. как таковой. За эти деньги можно купить в блихости до 50 км КАД без чистовой отделки и сроком сдачи 2 года
Емкость рынка эконом-класса в целом по стране >800 000 семей получивших материнский капитал и имеющих доходы на среднероссийском уровне от 30 до 70 т.р. На семью из 4 человек.
Доступная для нас доля в перспективе на 3 года не более 1-2% этого рынка при достаточном количестве инвестиций и успешной реализации пилотного проекта.
Выход в регионы в аналогичном сегменте оптимален по городам милионникам, а так же в Крыму – т.к. там как таковая отсутствует цивилизованная и экономная застройка.
Формирование на базе DomaLife мобильного домостроительного комбината позволит реализовывать на территории России подобные проекты не имея привязки к производственной инфраструктуре – это главное отличие от корпорации ЛЭК, страдающей гигантоманией.
Приучить продажи и покупку недвижимости эконом-класса в стиле ИКЕЯ: выбрал на сайте и получил все то же, что и на картинке точно и вовремя (Join in time позаимствовав из логистики)
В ближайшие 2-3 года на рынке будут разваливаться классические застройщики
Рост цен на квадратный метр за городом
Продолжение ухудшения качества строительства из-за стремления к гигантомании (Главстрой, ЛСР и др.)
Свободная ниша в большинстве регионов с городами миллионниками. Ценник на дома и таунхаусы более 3 млн. руб. за самые «дерипасы»
Конкуренты идут по классической схеме: сделать абы-как, и так сойдет, кинуть рабочих , нарушение тб, воровство и т.д.

порядка 30 сблокированных – это связано со стартом проекта, подведением

инженерных коммуникаций и начальными инвестиционными ресурсами
2017й – реализация основной части проекта, выход в регионы
2018й год – 100% реализация проекта «Свердлово» с учетом общего падения рынка недвижимости

присоединение к электросетям, водопроводу, канализации, генеральный план и проект поселка,

структура компании и основные процессы
Формирование мобильного производства
Нулевой цикл на площадке
Формирование сайта продукта
Подготовка и запуск маркетинговой компании
Начало работ по строительству
Привлечение региональных земельных участков для расширения деятельности

за м.кв.
Стоимость чистовой отделки эконом 3000 руб. за м.кв.
Стоимость инженерии

внутренней (проводка, отопление, освещение, водопровод, канализация, интернет, тв, умный дом, вентиляция) 2307 руб. м.кв.
Общая стоимость 1 м.кв. 14 807 руб. за м.кв.без внешних сетей
Количество объектов недвижимости не менее 280 шт. блок-секций
Проектная площадь 17 670 м.кв.
Ориентировочная стоимость сетей 6 861 руб. на 1 м.кв. площади жилья

по электроэнергии из расчета 4,5 кВт на потребителя 1,2 МВт

24 млн. руб.
Электросеть поселковая 12 млн. руб.
Водопровод – скважина 2 шт * 100 метров
Станция водоподготовки 7,3 млн. руб.
Канализационная сеть и очистные сооружения 15,4 млн. руб.(замена на индивидуальные септики экономит порядка 15-25%)
Водопроводная сеть 10,8 млн. руб.
Инфраструктурная сеть ВОЛС (GePON Eltex) 3 млн. руб.
Инфраструктура учета потребления ресурсов «Стриж» 1,4 млн. руб.
Дороги 25 млн. руб. (7500 м.кв. при толщине асфальтового покрытия 7см 2 слоя и подоснова 50 см – только для легкового транспорта, + тротуар по одной стороне улиц)
Благоустройство придомовой территории и общей 12 млн. руб.
Уличное светодиодное освещение 3 млн. руб.
КПП 2 млн. руб.
Детская, спортивная площадка 2 млн. руб.
Сбор мусора раздельный – система сбора 1 млн. руб.
Медпункт и вертолетная площадка санавиации 1 млн. руб.
ВСЕГО: 119 млн. руб. + генеральный план + ПИР. = 125 млн. руб. или по 446 т.р. На один объект недвижимости. Или 6 861 руб. за 1 квадратный метр жилой площади.

директ, а формирование информационного фона вокруг проекта: высокая ориентированность на

соц. Сети – продвижение в лучших группах за счет статей, живых комментариев, создание своей группы и т.д.
Создание на месте команды первой проживающей семьи
Использование нестандартных инструментов для продвижения: авито, авито контекст, промо-акции в торговых центрах и проведение лотереи в стиле розыгрыша одной сблокированной секции, а так же розыгрыша среди клиентов, купивших квадратные метры – автомобилей
Ведение рубрик известными блогерами, а так же ютуб «сериал» - каким может быть дом в ближайшей доступности к городу
Отказ от классических билбордов, радио и тв рекламы – это стрельба из пушек по воробьям – «нагон лидов»
Уход от принципов – «своя управляющая компания» – формирование товарищества собственников недвижимости – все хотят так, а застройщики делают по своему – создают совковые управляющие компании (лучшая форма для управления поселками) и предоставление своих фирм по всем коммунально-бытовым услугам (несколько жителей поселков, подконтрольных нам)

П.Г. Богатырёв

Вы или Ваш менеджер не в форме.

Необходимо вооружить менеджера образцами,

коммерческим предложением, фото,
инфо о клиентах и пр.

желающего. Наши лучшие бизнесмены-практики
помогут вам во всём, начиная от

самоопределения
и выбора рыночной ниши до маркетинга и управления финансами.  Процесс обучения геймифицирован и состоит из трёх образовательных ступеней для нескольких уровней.  https://vk.com/biznes_kosmodrom

Космодром
Геймификация

Тренинговая и промоутерская компания

Школы основы бизнеса
Стратегия развития МОО РП

Космодром

зарабатывать
100 000 руб. чистого дохода в месяц.
В программе 12

мастер-классов и
6 групповых коучингов от бизнесменов-практиков.

по основам предпринимательства
и личной эффективности в старших классах средней

школы.

Программа проводится для учеников старших классов, помогает им начать свой путь к развитию личности, самоопределится в профессиональном плане, повысить базовые знания о бизнесе, начать генерировать
и реализовывать первые бизнес-идеи.

бесплатным интернетом, развивать свои проекты плечом к плечу!
Социально-образовательная программа
«К финансовой

свободе через развитие личности».

научиться общаться с аудиторий, поделиться знаниями.
Социально-образовательная программа
«К финансовой свободе через

развитие личности».

«Бизнес Космодром» П.Г. Богатырёв

Вашего продукта (продуктов) длительностью 3-5 минут
(не менее 6 слайдов).

среди своих знакомых.
Получите обратную связь и доработайте свою презентацию

с учетом замечаний.

строите бизнес сегодня) и экспресс-анализ рынка в целом (в зависимости

от масштаба амбиций: Россия и/или весь мир)

Первичный экспресс-анализ вы можете провести собственными силами, используя интернет. Для привлечения серьёзных инвестиций Вам потребуется анализ, сделанный независимой компанией с именем на рынке, за который вам будет необходимо заплатить.

руб. за 1 кв. м.
Средняя цена = 52 600 руб.

за 1 кв. м.

анализ отрасли.
Анализ вашей ниши.
Анализ конкурентной среды.
Анализ поставщиков.
Ёмкость рынка.
Ценовой

анализ.
SWOT анализ.

ближайший год.
2. Составьте БДР проекта на 3 года - 5

лет.
3. Декомпозируйте все параметры, которые только возможны.
4. Зафиксируйте основные параметры в плане мероприятий.

норма доходности), который показывает под какой процент работает каждый вложенный

собственный доллар (евро, рубль) инвестора в течение времени , в котором он находится в инвестиции.
IRR (Internal Rate of Return, IRR) определяет максимальную стоимость привлекаемого капитала, при которой инвестиционный проект остается выгодным. В другой формулировке, это средний доход на вложенный капитал, обеспечиваемый данным инвестиционным проектом, т.е. эффективность вложений капитала в данный проект равна эффективности инвестирования под IRR процентов в какой-либо финансовый инструмент с равномерным доходом.

нужно было бы вложить сейчас для получения запланированных доходов, если

бы ставка доходов была равна барьерной ставке (для инвестора ставке процента в банке, в ПИФе и т.д., для предприятия цене совокупного капитала или через риски). Подытожив текущую стоимость доходов за все годы, получим общую текущую стоимость доходов от проекта (PV):
Таким образом, анализ эффективности намечаемых инвестиций включает в себя следующие шесть этапов: 1. Определение стоимости (затрат) проекта 2. Оценка ожидаемых потоков денежных средств от этого проекта, включая стоимость активов на определенную временную дату.

учетом фактора времени, т.е. построение дисконтированного потока платежей.
Если рассчитанная

таким образом чистая современная стоимость потока платежей имеет положительный знак (NPV > 0), это означает, что в течение своей экономической жизни проект возместит первоначальные затраты, обеспечит получение прибыли согласно заданному стандарту r, а также ее некоторый резерв, равный NPV. Отрицательная величина NPV показывает, что заданная норма прибыли не обеспечивается и проект убыточен. При NPV = 0 проект только окупает произведенные затраты, но не приносит дохода.

той отрасли,
в которой у вас нет практического опыта –

вы не сможете никого убедить в его жизнеспособности.

Вменяемый инвестор НЕ даст деньги человеку,
не имеющему опыта в той отрасли,
на которую он просит деньги.

Бизнес-план

но есть хороший проект?!

Найти партнера с опытом и составить

бизнес-план от его имени!

Бизнес-план

плюсовой денежный поток = _____ руб. (параметр № 1, определяем,

есть такие средства в данный момент времени или нет).
3. Чистая прибыль по проекту составит (ежегодная чистая прибыль будет составлять) = _____ руб. (параметр № 2, определяем, устраивает ли нас объем прибыли).
3. IRR/ROI по проекту составит (годовой % на вложенный капитал) = _____ % (параметр № 3, определяем, устраивает ли нас годовой % на вложенный капитал).
4. Срок возврата инвестиций = ____ месяцев (определяем, устраивает ли нас такой срок заморозки денег).
5. Срок запуска проекта = _____ месяцев (до выхода проекта на плюсовой денежный поток).
6. Срок реализации проекта = _____ месяцев (как вариант: через _____ месяцев проект переходит в стадию постоянного бизнеса, с ежегодным увеличением на ____ %).
7. Команда проекта = _____ человек. Штатная структура и функционал.
8. Описание бизнеса, конкурентных преимуществ, обзор конкурентов и рынка. Вывод: «Мы имеем ______________________________ конкурентное преимущество на рынке».
9. БДР и БДДС проекта. (Бюджет доходов и расходов и Бюджет движения денежных средств).
10. Риски (все возможные риски проекта).
11. Прочее (все возможные анализы, приложения и дополнения).

с. Фролы, Пермского р-на, Пермского Края.

Пермь, июнь 2016 года

000 000 руб.
Выигрыш инвестора = 50 % от чистой

прибыли в проекте = 95 000 000 руб.
Срок возврата инвестиций 1,5 года. Срок реализации проекта 7 лет.
Доходность по IRR от 35 % годовых.

Предложение для Инвестора № 2.

Заем от 50 000 000 до 150 000 000 руб., под 18 % годовых, сроком на 3 года. Залоговое обеспечение – земельные участки и ДДУ на сумму до 300 млн. руб.

Продаваемая площадь жилья = 53 000 кв. м.
Продаваемая площадь коммерции

= 2 000 кв. м.
Сегмент – панельное домостроение эконом класса.
Объем реализации = 2,2 млрд. руб. Чистая прибыль = 190 млн. руб.
Срок реализации = 2016-2022 гг.
Этажность = 3-4
Расчет за землю = 8 % в построенных площадях.

55 000 кв. м.
Объем реализации 2,035 млрд. руб.
Срок реализации 2016-2021

гг.
Этажность 3-4

Объект строительства обеспечен всей инженерной инфраструктурой.
Получены ТУ к сетям ОАО «МРСК Урала», ООО «ПЭСП» (ВК), ООО Уралстрой (Газ).
Планируется строительство собственной котельной.

Строительство жилого комплекса планируется на северо-восточной части территории села Фролы, Пермского района
Пермского Края. Удаленность от границы города = 1,5 км., от центра = 8 км.
В с. Фролы существует развитая инфраструктура социального и культурно-бытового обслуживания: школа, детский
сад, дом культуры, библиотека и магазины. В ближайшее время планируется строительство школы и 3-х детских садов,
стадиона.
Территория с. Фролы привлекательна для строительства жилья эконом класса и рассматривается в качестве
перспективного района комплексного жилищного освоения. Это обусловлено многими факторами:
близостью к административному центру Перми, 3-м торговым центрам,
расположением крупным промышленным предприятиям в радиусе 10 км., что гарантирует высокую обеспеченность
рабочими местами.
низкой стоимостью подготовки земельного участка под строительство в связи с хорошими геологическими условиями
и доступностью основных инженерных коммуникаций с достаточными резервами мощности.

кирпичом. Плановая
Скорость строительства составит 1 000
Кв. м. в год, с

выходом продаваемых
площадей 90 % от общей площади и
себестоимостью 1 кв. м. = 20 000 руб.
В непосредственной близости от участка
ведут строительство многоэтажного
жилья компании: Трест 14 и СПК, ведется
коттеджное строительство.
Цена продажи 1 кв. м. в многоэтажных домах
составляет:
Панельное строительство = 37 000 – 47 000 руб.
Кирпичное строительство = 42 000 – 52 000 руб.

дома

домов:
Цена за 1 кв. м. Трест 14 = 42 000

– 52 000 руб., среднее 47 000 руб.
Цена за 1 кв.м. СПК = 37 000 – 47 000 руб., среднее = 42 000 руб.

При составлении БДР учитывалась цена = 37 000 руб. за кв. м.

П.Г. Богатырёв

развития действующего бизнеса.

–
они сразу же у Вас появятся».
Понимание = инвестиции
Наполеон Хилл

деньги?
Что стоит за Вашим желанием заработать капитал, какой проект Вы

хотите реализовать благодаря своим деньгам?

Зачем Вам деньги?

Деньги не цель, а средство

и составьте список
из 10 человек, которым вы предложите долевое

участие
в своем проекте/бизнесе.

результатов.
Больше денег = больше возможностей

для дальнейшего поиска инвестиций:
_____________________________________.
_____________________________________.
_____________________________________.

бизнес вы бы проинвестировали 10 000 000 долларов, будь они

в вашем распоряжении? ___________________________________________

Чем бы вы занялись, если бы возможность неудачи была полностью исключена? ____________________________________________________

3-5 минут (не менее 6 слайдов).
Проведите не менее 10 презентаций

среди своих знакомых. Получите обратную связь и доработайте свою презентацию с учетом замечаний.
Подготовьте анализ по следующим показателям:
Общий анализ отрасли.
Анализ вашей ниши.
Анализ конкурентной среды.
Анализ поставщиков.
Ёмкость рынка.
Ценовой анализ.
SWOT анализ.

проекта на 3 года - 5 лет.
4.2. Декомпозируйте все

параметры, которые только возможны.
4.3. Зафиксируйте основные параметры в плане мероприятий.
5. Составьте бизнес-план своего проекта или бизнес-план развития действующего бизнеса.
6. Что стоит за Вашим желанием заработать капитал, какой проект Вы хотите реализовать благодаря своим деньгам?
7. Напишите не менее 3-х источников для дальнейшего поиска инвестиций.
8. В какой бизнес Вы бы проинвестировали 10 000 000 долларов, будь они в вашем распоряжении?

дома.
Проанализированы виды строительных материалов.
Выбран подход юридического оформления документации

по строению.
Проводится поиск земельных участков.
Рассматривается реализация проекта в пос. в Верхняя Курья.
Рассматриваются варианты реконструкции частных строений под многоквартирные дома.