ЕКСПЕРТНА ГРОШОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

ділянок
3.Порядок проведення експертної оцінки земельних ділянок

функціонування ринку земель.
Відповідно до чинного законодавства організація робіт з проведення

масової нормативної грошової оцінки земель здійснюється Деркомземом України та його органами на місцях.

проведення робіт з грошової оцінки земель;
залучають спеціалістів з питань оцінки

земель до науково-методичних і практичних робіт;
виконують функції замовника на виконання робіт з грошової оцінки земель різного функціонального призначення;
здійснюють державну землевпорядну експертизу результатів масової грошової оцінки земель;
подають результати оцінки земель на затвердження органами державної влади;
Затверджують висновки експерта щодо оціночної вартості земельних ділянок.

суб'єкти підприємницької діяльності, які отримали ліцензію Держкомзему України на проведення

робіт з оцінки земель.

Ліцензуванню підлягає господарська діяльність з проведення землевпорядних та земельнооціночних робіт (ЗУ “Про ліцензування певних видів господарської діяльності”).

отримання ліцензії;
невідповідність заявки поданим документам та ліцензійним умовам.
Ліцензійні умови є

нормативно-правовим актом, положення якого встановлюють кваліфікаційні вимоги для проведення діяльності.

різного функціонування використання в розрізі економіко-планувальних зон;
система коефіцієнтів, що враховують

локальні особливості місцерозташування окремої земельної ділянки.

об'єднуються в чотири групи:
- принципи користувача;
- принципи, пов'язані з об'єктами

нерухомості;
- принципи, пов'язані з ринковим середовищем
- принципи найкращого і найефективнішого використання.

землі;
- граничної продуктивності(принцип внеску);
- прибутковості, яка зростає і зменшується;
- збалансованості

(пропорційності);
- оптимальних величин;
- оптимального розділення майнових прав.

попиту і пропозиції;
- принцип конкуренції;
- принцип зміни.

ділянок затверджена Постановою Кабміну від 11 жовтня 2002 р.№ 1531

“Про експертну грошову оцінку земельних ділянок”.
Об'єкт експертної оцінки – земельні ділянки або їх частки.

іншої вартості об'єкта оцінки (застава,страхова, для бух.обліку), за яку можна

продати або придбати.

обмеження щодо використання земельних ділянок;
- характеристики земельної ділянки;
- місцерозташування, природні,

соціальні, економічні умови;
- інформація про ціни продажу (оренди) подібних об'єктів;
- дані про витрати на земельні поліпшення;
- проекти землеустрію, схеми планування територій.

об'єкта оцінки;
- дата оцінки – дата, станом на яку проведено

процедуру оцінки та визначення вартості об'єкта нерухомості;
- експертна грошова оцінка – процес визначення вартості об'єкта оцінки на дату оцінки;
- ставка капіталізації – коефіцієнт, за допомогою якого рентний або чистий операційний дохід перераховується в поточну вартість об'єкта оцінки;
- чистий операційний дохід – різниця між доходом від орендних платежів за землю та її поліпшення, який визначається попитом на ринку та щорічними витратами на утримання і експлуатацію земельної ділянки та її поліпшення;
- реверсія – очікувана вартість земельної ділянки в період, що настає за прогнозним.

доходу передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від ефективного використання

земельної ділянки з урахуванням установлених обмежень та обтяжень.

доходу із земельних ділянок, які використовуються як с.-г. угіддя, враховується

типовий для даної місцевості набір культур, що забезпечує її ефективне використання, дотримання сівозмін і збереження родючості грунтів.

ділянок застосовується вартість відновлення або заміщення з урахуванням усіх видів

зносу.
- визначення вартості земельних ділянок багатофункціонального використання(включають с.-г. і нес.-г. угіддя, землі під будівлями і спорудами с.-г. призначення) може здійснюватися шляхом виділення окремих частин за функцією їх використання (якщо вони так представлені на ринку).

проводиться з урахуванням багатофункціонального використання лісів.
Рентний дохід розраховується як різниця

між очікуваним доходом від використання усіх лісових ресурсів та виробничими витратами і прибутком за період обороту рубки.

поліпшення земельних ділянок.
Вартість ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом

від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення.
Чистий операційний дохід, що підлягає капіталізації, обчислюється як різниця між доходом від орендних платежів, рівень яких визначається шляхом аналізу їх на ринку оренди та щорічними витратами на утримання і експлуатацію об'єктів і ділянок.

ведення рибного господарства, рентний дохід визначається в порядку, передбаченому для

визначення рентного доходу для с.-г. угідь.
До витрат на земельні поліпшення включають ринкові витрати, пов'язані із створенням водного об'єкта та будівництва гідротехнічних споруд.

земельної ділянки,
- вартість гідротехнічного будівництва;
- облаштування та озеленення;
- оплату

послуг з проектування;
- сум місцевих зборів;
- вартості фінансування та прибутку інвестора.

доходу на ринку від оренди землі або забудованої земельної ділянки

(земельних поліпшень) за умови її ефективного використання.
Чистий операційний дохід розраховується як різниця між сумою відповідних орендних платежів, які можуть бути отримані протягом року, та операційних витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією земельної ділянки і її поліпшення, що склалися на ринку.

нерухомістю, поточний ремонт, сплату земельного податку та інших податків на

нерухомість.
До операційних витрат не включаються експлуатаційні витрати на податки, пов'язані з господарською діяльністю, що проводиться в межах земельної ділянки.

земельні поліпшення здійснюються на основі ринкових витрат, пов'язаних із спорудженням

будинків, будівель та споруд, що розташовані в межах земельної ділянки (включаючи підземний простір), за умови її найбільш ефективного використання.

оцінюються на основі їх прибутковості(готелі, ресторани, автозаправні станції, оздоровчі центри,

спортивні заклади), визначається шляхом розподілу загальної суми ринкової вартості цих об'єктів між землею, будівлями та іншими матеріальними активами.

випадках, коли сума витрат на ліквідацію непридатних для використання будівель

або екологічно небезпечних об'єктів, розміщених у їх межах, перевищує вартість забудованої земельної ділянки.

ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ
Для оцінки права оренди застосовуються: зіставлення цін продажу або

капіталізація додаткового доходу із землі орендаря земельної ділянки.
При визначенні права оренди земельної ділянки для забудови доцільно застосовувати принцип залишку для землі, що передбачає розподіл додаткового доходу між фізичними компонентами – землею і земельними поліпшеннями.

ЗЕМЕЛЬНОЮ ДІЛЯНКОЮ
Вартість оренди земельної ділянки може бути від'ємною величиною, коли

орендна плата, визначена договором оренди, буде більшою, ніж рентний дохід або чистий операційний дохід, а також у випадках, коли витрати, пов'язані з освоєнням та облаштуванням земельної ділянки (знос будівель, знищення екологічно небезпечного об'єкту), перевищує ціну земельної ділянки.

впливу на визначене використання земельної ділянки (її функціональну цілісність, забудову,

можливості найбільш ефективного використання).
Вартість права обмеженого користування чужою земельною ділянкою може бути визначена також шляхом зіставлення цін продажів подібних земельних ділянок, відмінність яких полягає у наявності (відсутності) таких прав.

вивчення ситуації на ринку;
- визначення виду земельної ділянки відповідно до

умов угоди;
- складання завдань на оцінку та укладання договору про оцінку;
- збирання,оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки;
- визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки;
- вибір та обґрунтування методичного підходу;
- визначення вартості земельної ділянки;
- складання звіту про оцінку.

ринку відповідного майна на дату оцінки внаслідок угоди, укладеної між

покупцем та продавцем, після відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу.
Ліквідаційна вартість – це вартість, що може бути отримана за умов продажу об'єкта оцінки в строк, що є значно коротшим за термін експозиції подібного об'єкта, протягом якого він може бути проданий за ціною, що дорівняє ринковій вартості.

вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки.
Спеціальна вартість – це

сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується при наявності нетипової мотивації чи особливої зацікавленості потенційного покупця в укладанні угоди.

ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ;
- КОШТОРИС НА ВИКОНАННЯ РОБІТ З ЕКСПЕРТНОЇ ГРОШОВОЇ

ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ;
- АКТ ПРО ВИКОНАННЯ РОБІТ ЗГІДНО ДОГОВОРУ;
- РЕЗУЛЬТАТИ РОБОТИ З ОЦІНКИ – ПИСЬМОВИЙ ЗВІТ.