ЛЕКЦИЯ 8

инвестиционных решений

производственно-хозяйственными единицами. В экономическом смысле для недвижимости это означает участие

компании в создании готовой строительной продукции (объекта недвижимости), аренде, залоге, продаже, т. е. выполнение каких-либо целей.
Цели экономических решений, принимаемых компаниями, могут быть различными.

удовлетворения потребности.
Производственно-экономический принцип — это главный принцип любой компании, чья

экономическая деятельность направлена на получение прибыли. Прибыль возникает как разница между доходами и расходами. Если хотят максимизировать прибыль путем выпуска оптимального количества продукции с минимальными издержками на ее производство, то говорят о принципе максимизации прибыли.
Принцип удовлетворения потребностей — это главный принцип всех компаний, чья экономическая деятельность направлена на то, чтобы оптимально удовлетворить свои потребности.

основных фондов;
мобилизация финансовых источников накопления;
удовлетворение потреб­ностей хозяйствующего субъекта.
Треугольник,

символизирует достижение хозяйствующим субъектом определенного уровня соразмерной прибыли.

то, что задумывается или планируется.
В недвижимости под проектом понимается

комплекс взаимосвязанных мероприятий с четко определенными целями, направленными на выполнение сформированных задач, связанных с воспроизводством основных фондов (новое строительство, реконструкция, модернизация и капитальный ремонт).

социальный, смешанный;
по классам: монопроект, мультипроект, мегапроект;
по масштабам: малый (мелкий), средний,

крупный;
по длительности: краткосрочный (до 3-х лет), среднесрочный (от 3-х до 5-ти лет), долгосрочный (свыше 5-ти лет);
по сложности: простой, сложный, очень сложный;
по видам: инвестиционный, инновационный, научно-исследовательский, учебно-образовательный, комбинированный.

имеющий четко очерченные ресурсные, временные и другие характеристики.
Мультипроект — это

комплексный проект, включающий несколько монопроектов, когда несколько подрядчиков выполняют работы для одного заказчика (застройщика).
Мегапроект — это целевые программы, содержащие множество взаимосвязанных проектов, объединенных общей целью. Такие программы могут быть международными, государственными, региональными, межотраслевы­ми, отраслевыми и смешанными.
Инновационные проекты — это проекты, главной целью которых является разработка и применение новых технологий, ноу-хау и других нововведений, обеспечивающих развитие системы.

(от латинского — investire, область).
С финансовой и экономической точек

зрения инвестирование может быть определено как долгосрочное вложение экономических ресурсов с целью создания и по­лучения чистой прибыли в будущем.

и на прирост материально-производственных запасов );
финансовые инвестиции (вложения денежных средств

в ценные бумаги, выпущенные государственными и муниципальными органами, а также частными компаниями);
инвестиции в нематериальные активы (вложения денежных средств, связанных с приобретением патентов, авторских прав, торговых марок, программного обеспечения, повышения квалификаций работников, получения лицензии, франчайзинга, прав на разработку природных ресурсов и др.).
Инвестиционный проект в основном связан с реальными инвестициями.

ресурсов с целью воспроизводства основных фондов (например, жилого фонда) и

получения будущей выгоды, то, как из этого следует, основной аспект вложения ресурсов состоит в преобразовании собственных и заемных средств инвестора (конечного собственника) в производительные активы, которые при их использовании создают новую ликвидность.

(среда) производства и ограничения
процессы управления (функции)
жизненный цикл проекта

(физические лица), в том числе объединенные в товарищества собственников жилья

— кондоминиумы или жилищно-строительные кооперативы;
государство;
муниципалитеты.

изучение жизнеспособности проекта (общая информация и концепция проекта, анализ рынка

и технологических возможностей, выбор площадки, анализ материальных факторов производства и трудовых ресурсов, сроки осуществления проекта, предварительная финансово-экономическая оценка);
инвестиционная фаза, состоящая из трех стадий:
-планирования,
-реализации
-завершения.

подготовку к реализации. На этой фазе определяется:
последовательность этапов работ, сроки

их выполнения и исполнители;
составляется смета и определяется бюджет проекта;
выполняются проектные и опытно-конструкторские работы;
рассчитывается потребность в ресурсах;
распределяются риски между участниками проекта.
Кроме того, на фазе планирования решаются вопросы организации работы над проектом, назначается руководитель проекта и формируется команда проекта.
Основным содержанием фазы реализации проекта является выполнение основных работ проекта, необходимых для достижения поставленной цели.

оперативное планирование;
установление системы учета и контроля за ходом работ;
организацию и

управление материально-техническим обеспечением.
На этой фазе осуществляется:
координация работ и мониторинг,
определяется прогноз своевременной реализации проекта,
выполняется оперативный контроль и регулирование основных показателей проекта: времени, стоимости и качества работ и проекта в целом, а также решаются возникающие в ходе реализации проекта проблемы и задачи.

и ввод его в эксплуатацию,
реализацию оставшихся ресурсов и т. п.

После завершения, когда достигнуты конечные цели проекта, осуществляется его закрытие, подводятся итоги и расформировывается команда проекта.

по управлению недвижимостью,
управление недвижимостью со стороны пользователя).
Ликвидационная фаза, включает

прекращение и изменение жизнедеятельности проекта (реконструкция, демонтаж).
Объектами реальных инвестиционных вложений могут служить здания, оборудование, земля, природные ресурсы.
Для того, чтобы проектом управлять, его следует разбить на компоненты, то есть определить и построить структуру проекта.

объектов инвестиционных вложений;
расчет денежных поступлений (потоков), способных обеспечить реализацию инвестиционных

проектов;
оценка ожидаемых денежных потоков в результате реализации инвестиционного проекта;
выбор оптимального проекта, руководствуясь существующими критериями инвестиционных проектов;
периодическая переоценка инвестиционных проектов после их принятия с учетом возникающих рисков.

«успеха проекта».
В УП успешное завершение проекта определяется как достижение

целей проекта при соблюдении установленных ограничений по времени (1), стоимости (2) и качеству (3), а конечные результаты при этом должны быть одобрены и приняты заказчиком (застройщиком) или конечным собственником (инвестором) (4).
Эти четыре обязательных составляющих успеха проекта достигаются при помощи специальных функций управления проектом.

временем;
управление стоимостью;
управление качеством;
управление риском;
управление контрактами.

представления проекта инвесторам для того, чтобы определить, стоит ли проект

дальнейших затрат времени и денежных средств, а также какие существуют источники покрытия всех издержек и получения нормальной прибыли.

проекта (первый этап);
проведение прединвестиционного технико-экономического исследо­вания (второй этап);
подготовка технико-экономического обоснования

(третий этап).

проекта), от стоимости проекта:
0,2—1,0% — по первому этапу;
0,25—3,0% — по

второму этапу;
6—10% — по третьему этапу.

в результате проектного анализа данные используются в дальнейшем для составления

бизнес-плана и технико-экономического обоснования инвестиций.

необходимо оценить все результаты проекта и установить их превышение над

затратами.
При этом следует учитывать, что сравниваются выгоды, получаемые в будущем через длительные промежутки времени, с производимыми в настоящее время затратами по проекту.

том, что оценка затрачиваемых на реализацию проекта ресурсов базируется на

максимально возможном эффекте их применения в других проектах (направлениях).
Любые ресурсы ограничены и могут быть потенциально использованы различными способами, поэтому необходимо доказать, что затраты ресурсов для достижения целей проекта исключают возможность их иного применения.

рассматривается месторасположение объекта, масштабы и сроки его осуществления, технология производства,

поставка материально-технических ресурсов и оборудования, условия, необходимые для расширения производства.
В рамках технического анализа также определяется предварительная смета расходов на осуществление проекта и график работ по проекту.

и требованиям проекта, а также организационным, правовым и политическим условиям

его осуществления.
В рамках организационного анализа определяются методы и способы управления проектом, потребности в изменениях организационной структуры, рекомендации по обучению персонала и координации взаимоотношений, как между организациями-участниками, так и с внешним окружением проекта.

потребителя продукции, а также возможности по обеспечению проекта ресурсами.
В

изучение рынка сбыта продукции проекта входит:
анализ расположения и емкости рынка,
прогноз спроса,
определение эластичности продукции проекта к изменению цены,
изучение степени соответствия установленным нормам и стандартам,
определение наилучшей стратегии маркетинга и затрат на сбыт.
Изучение рынка ресурсов, используемых проектом, означает определение надежности существующей системы поставок, выявление потенциального круга поставщиков, возможности проведения торгов, определение требований к контрактной документации, а также изучение действующих государственных и отраслевых норм и стандартов, регламентирующих обеспечение проекта ресурсами.

социальную структуру, культурные традиции, действующие организации и др.; существующий производственный

потенциал региона, включая наличие производственной деятельности, уровень подготовки рабочей силы, существующие условия труда.
Целью социального анализа является определение приемлемости проекта для населения, которое будет затронуто этим проектом, и получение его поддержки.
Результаты анализа намечают оптимальную в социальном отношении стратегию реализации проекта, касающуюся создания рабочих мест, развития инфраструктуры, жилищно-гражданского строительства в регионе и др.

нем оцениваются различные альтернативы, касающиеся месторасположения, технологии, графика, организации осуществления

проекта с точки зрения воздействия проекта на экологию.
В результате экологического анализа создается план уменьшения или нейтрализации ущерба, включающий состав и порядок проведения мероприятий, и определяется остаточный ущерб после проведения этих мероприятий.

определяются:
финансовая рентабельность проекта,
потребность в финансировании,
финансовое состояние участников проекта.
Финансовая рентабельность проекта

определяется на основании сопоставления выявленного потока доходов и затрат по проекту со стоимостью привлеченного инвестором капитала в данный проект.
Анализ потребности в финансировании включает определение потребности проекта в отечественной и иностранной валюте и источников финансирования (собственных и заемных средств), что позволяет выявить финансовую возможность реализации данного проекта.
Целью финансового анализа также является определение финансовой устойчивости организации, реализующей проект, которое проводится по данным балансового отчета, отчета о движении денежных средств.

централизованного финансирования капитальных вложений, но и при реализации предприятиями крупных

инвестиционных проектов, затрагивающих интересы всей страны.
Этот вид анализа изучает эффективность проекта с точки зрения всего общества, и его целью является определение влияния проекта на реальное значение национального дохода.
В рамках экономического анализа при соотношении выгод и затрат учитываются внешние по отношению к проекту затраты (экологические, социальные последствия проекта и другие) и выгоды (дополнительные знания, рабочие места и другие).
В то же время так называемые «трансфертные платежи» — налоги, субсидии и пошлины,— с позиций общества не являются ни затратами, ни выгодами и исключаются из рассмотрения.

подготовке и согласовании проектно-сметной документации, а также учитываются при реализации

проекта.
Для обоснования инвестиций используются показатели эффективности, которые служат для оценки реализуемости и определения экономической эффективности инвестиционного проекта, а также для сравнительной оценки нескольких проектов.
Показатели эффективности основаны на сопоставлении поддающихся количественному учету выгод и затрат от реализации проекта.