ЛЕКЦИЯ НА ТЕМУ :

Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Права на жилые и нежилые помещения. Перевод жилых помещений в нежилой фонд.

ПЛАН ЛЕКЦИИ

зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими

методами на основе конкурентного спроса и предложения.

Вопрос №1. Основные элементы рынка недвижимости

из семи основных элементов:
спрос;
предложение;
цена;
менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги,

нормативы, законы);

информационная, страховая, методическая);
деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

цена. 
Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на

них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. 

от цены.  Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов  -

экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение. 

населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.  -

природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология. 

на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и

др.).  - окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.  - национальные и культурные условия, традиции населения.  - политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности

и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может

вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли.

Поэтому величина спроса на землю будет определяться:  - ценой земли относительно цены на другие факторы производства;  - продуктивностью земли;  - ценой конечного продукта. 

определенным ценам за некоторый период времени.  В любой текущий момент времени

общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью. 

счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;  - за счет изменения

типа использования;  -  за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости. 

совершенных сделках.  Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности.

Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы. 

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с

землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вопрос №2. Особенности сделок с недвижимостью

морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Сделками признаются действия граждан и

юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью

данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции:
- дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья.

лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных

услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования. Основные операции:
- сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем.

обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены -

те же правила, что и при сделке покупки-продажи). Основные операции:
- обмен земельного участка и земельной доли; обмен (мена) жилья, в том числе с доплатой;

покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за

него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым:

коммунальных и крупногабаритных квартир; купля-продажа земельного участка, земельного пая; купля-продажа

нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи.  

не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица

другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Операции:
- наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; наследование жилья.

уплаты долга и процентов в котором выступает чаще всего находящееся

в собственности заемщика имущество. Операции:
- залог земельного участка и права на землю; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья;

занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде,

включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции:
- приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (деприватизация).