Оценка эффективности работы управляющих компаний.pptx

в здании и на прилегающей территории
2. Уровень комфорта
Затраты на обеспечение

безопасности и комфортных условий
Степень рационального использования природных и энергетических ресурсов

Социально -экономические

износа

Комфортные условия

Мониторинг технического состояния
Предупреждение преждевременного износа
Устранение физического износа
Оперативное устранение возникших

неисправностей

в течение какого-либо заданного промежутка времени без перерывов на восстановление.
Долговечность

– это свойство объекта сохранять работоспособность до наступления предельного состояния с необходимыми перерывами для технического обслуживания и ремонтов

Ремонтопригодность – это свойство объекта, заключающееся в приспособленности к выполнению его ремонтов и технического обслуживания

здания или его отдельных конструкций
После выполнении капитального ремонта безотказность объекта

восстанавливается до состояния близкого к новому изделию

износа элементов здания или восстановление их работоспособности
После выполнении текущего ремонта

безотказность объекта сохраняется на прежнем уровне

соответствия результатов нормативным требованиям
По количеству нарушений (Тверь)

Обслуживаемая площадь
Количество нарушений, выявленных

государственными надзорными органами

Количество нарушений, выявленных собственниками

Количество нарушений на 1000 кв.м. обслуживаемого фонда

компании по обеспечению технического состояния общего имущества многоквартирного дома, проведению

текущего и капитального ремонтов :

- Наличие и состояние следующей технической документации на многоквартирный дом, находящийся в управлении

- Наличие договоров управления со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда, оформленных в установленном порядке.

- Наличие лицензий и иной разрешительной документации по обслуживанию жилищного фонда в случаях, установленных законодательством

- Наличие описи ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, согласованной с собственником.
- Поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией.
- Наличие решения собственников помещений об утверждении смет на проведение текущего и капитального ремонтов.

стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и

ремонту общего имущества собственников помещений, оказанных управляющей организацией за истекший период.

Соответствие нормативам и условиям договора управления многоквартирным домом качества обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений.

Количество возбужденных Государственной жилищной инспекцией Ульяновской области дел об административных правонарушениях.

Количество выданных предписаний о прекращении и (или) устранении нарушений в области эксплуатации жилищно-коммунального хозяйства.

Соблюдение графика осмотра общего имущества, установленного договором на управление.

Соответствие температурно-влажностного режима нормативно-правовым актам Российской Федерации.

Соблюдение мер пожарной безопасности в соответствии с законодательством о пожарной безопасности.

- . Исправность освещения мест общего пользования.

2.16. Процент сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги.
2.17. Страхование ответственности

управляющей компанией.
2.18. Принятие управляющей компанией мер по обеспечению исполнения своих обязательств: безотзывная банковская гарантия, залог депозита.
2.19. Наличие сертификата соответствия услуг в соответствии с международными стандартами ИСО 9001-9004, в том числе с системой «Росжилкоммунсертификация».

Критерии качества работы управляющей компании с собственниками, арендаторами, нанимателями

Эффективность работы управляющей организации оценивается путём присвоения:
 1 «единица» подпункту критерия, если работа управляющей организации оценена как положительная;
0 (ноль) подпункту критерия, если работа управляющей организации в данном направлении ведётся слабо, либо не ведётся вообще.
Если по результатам оценки управляющая организация набирает:
 67 баллов (100 процентов) - полное соответствие действующим правилам и нормам (отличное качество работ и услуг по данному показателю);
50-66 баллов - хорошая организация работы управляющей организации;
33-49 баллов - удовлетворительный уровень предоставления услуг и работ по данному направлению;
ниже 33 баллов - несоответствие действующим нормам и правилам - неудовлетворительная оценка качества работы

услуг
Требования к содержанию общего имущества жилых зданий
Требования к содержанию придомовой

территории
Требования к содержанию мусоропроводов
Требования к сбору и вывозу бытовых отходов
Требования к содержанию зеленых насаждений
Требования к содержанию и ремонту лифтов

Нормативный уровень качества содержания и текущего ремонта общего имущества жилых домов

     Нормативный уровень качества является основным нормативом, обеспечивающим объем и периодичность жилищных работ и услуг, отвечающих требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170.

Качественная оценка (Санкт- Петербург)

И ЧАСТИЧНЫХ ОСМОТРОВ ЭЛЕМЕНТОВ
И ПОМЕЩЕНИЙ ЗДАНИЙ МДК 2-03- 2003

объекта недвижимости;
2) работа с жителями и арендаторами;
3) работа с поставщиками

и подрядчиками;
4) опыт работы, квалификация работников;
5) качество управления;
6) стабильность финансового положения.

количество расторгнутых договоров;
3. количество жалоб по договорам на обслуживание;
4. процент

сбора платежей с населения;
5. количество жильцов, имеющих субсидии на оплату услуг;
6. количество жильцов со стопроцентной оплатой услуг;
7. средняя продолжительность проживания в жилом фонде;
8. количество жалоб на техобслуживание;
9. количество жалоб на санитарное содержание и благоустройство придомовой территории;
10. количество жалоб на санитарное содержание мест общего пользования;
11. количество жалоб на уборку мусора;
12. количество жалоб на работу лифта;
13. количество жалоб на работу мусоропровода;
14. количество жалоб на отсутствие холодной или горячей воды;
15. количество жалоб на тепло-, электро-, газоснабжение;
16. количество жалоб на водоотведение;
17. количество жалоб на невыполнение текущего ремонта.

договоров;
периодичность выбора подрядчика на определенный вид работ;
количество претендентов на выполнение

определенного вида работ;
наличие лицензий у организаций, привлеченных к обслуживанию и ремонту жилищного фонда;
стаж работы подрядчика в сфере предоставления коммунальных услуг;
количество претензий на отсутствие холодной или горячей воды;
количество претензий на тепло-, электро-, газоснабжение;
количество претензий на водоотведение;
сумма задолженности управляющей компании перед подрядчиками;
количество случаев превышения нормативного срока устранения неисправности подрядчиком по определенной услуге;
количество жалоб подрядчика на управляющую компанию.

работы организации в сфере эксплуатации и ремонта жилищного фонда
наличие высшего

образования у руководителей организации (директора, гл. инженера, гл. бухгалтера) и стаж работы по специальности
наличие высшего или среднего специального образования у специалистов организации и стаж работы по специальности
наличие у работников управляющей компании, осуществляющих технический надзор, Квалификационного сертификата
соответствие организационной структуры целевой структуре управляющей компании

услуге (неисправность по вине управляющей компании);
процент увеличения (уменьшения) доходности от

эксплуатации объекта за отчетный период;
показатель текучести кадров;
количество отрицательных (положительных)отзывов об управленческом персонале компании со стороны сотрудников;
количество отрицательных (положительных)отзывов об управленческом персонале компании со стороны жильцов;
количество среди жильцов должников по оплате услуг;
процент снижения (увеличения)издержек по управлению объектом недвижимости.

- отчетного бухгалтерского баланса;
- отчетов о прибылях и

убытках,
- движении капитала,
- о движении денежных средств;
- данных первичного и аналитического бухгалтерского учета, которые расшифровывают и детализируют отдельные статьи баланса

объекта недвижимости
1.Наличие и состояние технической документации н находящиеся в управлении

здания и объекты инфраструктуры;

2. Наличие документации по результатам весеннего и осеннего осмотров объектов жилищного фонда;

3. Объем работ по текущему ремонту; на основании осмотров и ВСН 42-85 (р)

4. Наличие документации по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

5. Улучшение интегральных показателей технического состояния зданий на управляемой территории (степень физического износа здания в целом и его конструктивных элементов).

это количественная оценка технического состояния элементов здания, показывающая долю ущерба,

потерю ими первоначальных физических характеристик, удовлетворяющих эксплуатационным требованиям

При нормальной эксплуатации объектов жилищного фонда значения их физического износа, определяемые при проведении обследования, не должны превышать значений физического износа, рассчитанных с использованием нормативных документов

износа здания в течение всего периода эксплуатации можно выделить

некоторую область, ограниченную двумя кривыми линиями, соответствующими минимальным и максимальным значениям физического износа для различных периодов службы здания

и с показателями качества (безотказности и долговечности) функционирования ЖФ. При

этом важно отметить, что при поощрении исполнителей первично качество произведенных работ, но не качество ЖФ.


Сложившаяся ситуация определяет возможность неоднократного проведение одних и тех же объемов работ применительно к одному ремонтно-строительному объекту. Более того, появляется возможность для произвольного определения объекта, сроков и видов проведения работ.


Затратная структура управления в целом создает предпосылки для списания необоснованных затрат при снижении качества предоставляемых услуг, что является питательной средой для коррупции.

процедуры контроля и фиксации нарушений;
нормативные сроки устранения неисправностей и

недоделок;
правила снижения оплаты в случае нарушения качества и режима предоставления услуги;
процедуры оформления снижения оплаты и выплаты компенсаций.

характеристику видов нарушений по объектам (подвалы и технические подполья, входы в здание и лестничные клетки,  крыши, наружные стены, окна и т.д., центральное отопление, горячее и холодное водоснабжение, канализация, вентиляция и пр.);
порядок расчета и взыскания санкций (порядок применения, плательщики, размеры и сроки вынесения финансовых санкций);
порядок использования средств от применения финансовых санкций;
порядок стимулирования исполнителей при повышении качества ЖКУ

жилищных услуг;
отклонения параметров жилого дома от проектных;
срок эффективной эксплуатации элементов

жилого дома.

обеспечение минимального эффективного срока эксплуатации элементов жилого дома

на каждую категорию(серию) жилых домов, их элементов, при которых возможна

их эффективная эксплуатация или снос;
разработать и установить нормативы потребления материально-технических и топливно-энергетических ресурсов на поддержание сохранности дома по каждой категории (серии) жилых домов, их элементов при минимальном эффективном сроке их эксплуатации.

ЗДАНИЙ
ВСН 53-86(р)

отклонения параметра
3 – Частота (повторяемость) отклонения параметра

связанные с выполнением плановых и аварийных ремонтов
2 – издержки, вызванные

неисправным состоянием


3- издержки, вызванные неполным использованием ресурса объекта

Интенсивность эксплуатационных затрат

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической

документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства.
Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

студентов.