ПРЕЗЕНТАЦІЯ об ’ єкта оцінки

австрійському будинку по вулиці Дорошенка в м. Львів

районі по вулиці Дорошенка Площа:69 кв.м
Об’єкт оцінки розташований на 1-му поверсі

3-х поверхового австрійського будинку.
Наявний окремий вхід з вулиці ,людне прохідне і проїзне місце.
Торговий зал ,сучасний ремонт і пожежна та охоронна сигналізації.

мети, з якою проводиться оцінка майна, його особливостей, а також

нормативних вимог.
Згідно з п. 11 Національного Стандарту №1: У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, договорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазначається вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, визначається ринкова вартість.

Використання ринкової вартості як бази оцінки під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе за умови відповідності угоди, у зв'язку з якою проводиться оцінка, змісту поняття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не повинні передбачати будь-які додаткові обмеження або вимоги, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання покупцем об'єкта оцінки.

Отже для визначення вартості об'єкта оцінки обирається база оцінки – ринкова вартість

оцінки є аналіз найкращого і найбільш ефективного використання об'єкта нерухомості

(розумного і можливого), що забезпечить найвищий сукупний чистий доход у конкретний період часу при існуючих юридичних містобудівних, фізичних, фінансових і інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг.
Критеріями вибору серед альтернативних варіантів найкращого і найбільш
ефективного використання об'єкта нерухомості є:
Технічна можливість функціонування об'єкта нерухомості;
Юридична обґрунтованість;
Економічна доцільність;
Максимальна ефективність.
У результаті проведеного аналізу, оцінювачі змогли виявити, що, з-поміж усіх можливих варіантів використання приміщень, такі:
- туристична фірма;
- діловий офіс;
- майстерня з пошиття та ремонту одягу або ремонт взуття;
- кафе ,ресторан ,перукарня ,ремонт побутової техніки ,школа для вивчення мов.

Найбільш ефективним є поточне використання об’єкта оцінки – у якості закладу торгівлі.

Порівняльний підхід оснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж

аналогічних об'єктів нерухомості, як правило, за останні 3-6 місяців. Етапи розрахунку:
1-й етап. Вибір об'єктів нерухомості, найбільш схожих з оцінюваним.
2-й етап. Порівняння і зіставлення оцінюваного об'єкта з об'єктами-аналогами.
3-й етап. Оцінка поправок по елементах і розрахунок скоригованої вартості.Об'єктом коригування є ціна продажу аналогічного об'єкта нерухомості. Якщо елемент аналогу перевершує по якості той же елемент в оцінюваному об'єкті, то робиться мінусова поправка, якщо ж поступається, то вноситься плюсова поправка.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям: умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладення таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості; продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати; умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропонування, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно

до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.
Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.
За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.
Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та (або) очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна.
Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.
Основними поняттями, що використовуються в межах зазначеного підходу є:
-потенційний валовий дохід — загальний валовий дохід, який можна отримати від передачі нерухомості в оренду повністю;
-ефективний валовий дохід — потенційний валовий дохід, що скоригований на рівень можливого заповнення площ та потенційних втрат від невиконання умов сплати орендної плати;
- чистий операційний дохід — ефективний валовий дохід, що скоригований на суму податку на землю та витрат на управління та утримання цієї нерухомості, що покриваються власником як орендодавцем за рахунок валових надходжень від орендної плати.