Развитие рефинансирования ипотечного кредитования и секьюритизации в России

что кредитор, оставив требования по ипотечным кредитам в собственном портфеле,

привлекает денежные средства через эмиссию своих ценных бумаг и иные пассивные операции, в том числе заемные, используя при этом в качестве обеспечения исполнения уже собственных долговых обязательств имеющиеся у него права требования по ипотечным кредитам.

При этом правовой режим ипотечных ценных бумаг регулируется специальным законодательством, которое предоставляет их держателям широкие возможности защиты своих прав, что позволило, в частности, ипотечным облигациям стать самыми надежными ценными бумагами в Германии. Их владельцы получали проценты по ним даже во время двух мировых войн.

Эмитирующие ипотечные ценные бумаги институты находятся под жестким государственным контролем или являются строго специализированными учреждениями (организациями). Именно для данной модели ипотечного кредитования характерно наличиессудо-сберегательных учреждений (стройсберкасс).

Рефинансирование кредитных ресурсов при одноуровневой модели ипотечного кредитования осуществляется посредством депозитных или фондовых инструментов без передачи ипотечных кредитов специализированным институтам типа агентств (фондов) ипотечного кредитования.

что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен

на получение денежной суммы.

Данная модель функционирует за счет специальных институтов - агентств (фондов) ипотечного кредитования, которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы

сыграли «Основные положения о залоге недвижимого имущества - ипотеке», одобренные Правительством

РФ 22 декабря 1993 года.

на первоначальном этапе развития института ипотеки в Российской Федерации Правительство РФ сделало ставку на построение двухуровневой (американской) модели ипотечного кредитования.

Двухуровневый характер имеет и современная система ипотечного кредитования в России: на первом уровне - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), «изначально представляющее собой результат трансплантации института ипотечных агентств из США («Fannie Мае», «Ginnie Мае» и «Freddie Mac»)»; на втором уровне - банки и иные кредитные организации, осуществляющие ипотечную деятельность.

развитием в последние годы вторичного рынка ипотечных кредитов в России

особую актуальность приобрели вопросы рефинансирования - привлечения долгосрочных кредитных ресурсов кредиторами.
Рефинансирование особенно актуально в условиях нестабильной экономической ситуации, поскольку направлено на решение проблемы дефицита так называемых "длинных денег", стимулирует кредиторов выдавать ипотечные кредиты и увеличивать их количество.
Поэтому Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, определяющая место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, стратегию государства в становлении и развитии данной сферы, уделяет особое внимание развитию вторичного рынка ипотечного кредитования.

инвестиций:
фонды банковского управления (ФБУ);
паевые инвестиционные фонды (ПИФ);
фонды

ипотечного покрытия. 


Правовой основой их деятельности является договор доверительного управления. 

управления. В соответствии с Инструкцией Банка России N 63 кредитные

организации получили право создавать общие фонды банковского управления - имущественные комплексы, состоящие из имущества, переданного в доверительное управление разными лицами и объединенного на основе права общей собственности, а также приобретенного доверительным управляющим при осуществлении доверительного управления с последующим доверительным управлением им.
Каждый ПИФ должен иметь название, идентифицирующее его по отношению к иным паевым инвестиционным фондам. ПИФ создается путем передачи учредителями фонда денежных средств и ценных бумаг в доверительное управление. Доля владельца в праве собственности на имущество, составляющее ПИФ, удостоверяется именной ценной бумагой - инвестиционным паем.
Фонд ипотечного покрытия возникает на основе договора доверительного управления и представляет собой имущественный комплекс, состоящий из имущества, сформированного инвесторами для передачи в доверительное управление и получения причитающихся платежей. В состав ипотечного покрытия согласно ст. 21 Закона об ипотечных бумагах могут входить:
- требования по обеспеченным ипотекой обязательствам;
- ипотечные сертификаты участия;
- денежные средства, полученные в связи с исполнением обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, обращением взыскания по таким требованиям и исполнением обязательств по ипотечным сертификатам участия.

рынка ипотечных кредитов способствует перераспределению рисков ипотечного кредитования.
Эта модель

организации рефинансирования кредитных организаций позволяет реализовать и другие модели привлечения кредитных ресурсов в сферу жилищного кредитования.
Для реализации системы ипотечного жилищного кредитования в соответствии с постановлением Правительства РФ в качестве оператора вторичного рынка ипотечных кредитов было создано АИЖК в форме ОАО с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству, которое должно действовать под контролем ФСФР.
Сегодня АИЖК рефинансирует 15-20% всех ипотечных кредитов, что составляет около 4% рынка жилой недвижимости. Эти кредиты выдаются под стандартные условия агентства: ставка - 12-13% годовых, первоначальный взнос - 30% от стоимости жилья, ежемесячный платеж - не более половины общего дохода семьи за месяц.

активов в более ликвидную форму.
В более узком аспекте секьюритизация

может быть определена как финансовая операция, заключающаяся в трансформации низликвидных активов в ликвидные ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от исходных активов, в результате которой происходит перераспределение риска между первичным владельцем активов, гарантом и инвесторами.

гг., млрд. руб.*
источник：http://ecsn.ru/files/. * По данным Агентства по ипотечному жилищному

кредитованию.

кредитованию(Млрд. руб.)
источник：http://ecsn.ru/files/.

проблема заключается в затягивании сроков рассмотрения кредит
ной заявки (особенно в

случае новостроек, а именно в ипотеке на строительство дома). Сле
дующим минусом является то, что в качестве подстраховки собственных рисков банк снижает сумму кредита, а заемщик при этом не может дотянуть до рыночной стоимости квартиры и
отказывается от жилья, теряя единовременный сбор банка. К тому же банком могут предъявляться к заемщику дополнительные требования, которые заключаются в оформлении временной регистрации или гражданского брака. Достаточно часто бывает, что трудно самостоятельно оформить ипотеку без первоначального взноса.
2.Проблемы с риэлтором (ипотечным брокером).
Безусловно, главная проблема заключается в дополнительных расходах заемщика на услуги ипотечного брокера или риэлтора, комиссия которых достигает восьми процентов от стоимости кредита. В тоже время профессиональная помощь специалистов помогает заемщику
выбрать правильную ипотечную программу банковского учреждения и получить гарантиро
ванное положительное решение от залогодержателя.

ограниченности выбора недвижимости. Данные ограничения
появляются из-за перестраховки банка, при

которой он накладывает запрет на некоторые объекты
недвижимости. Следующая проблема заключается в том, что не все продавцы хотят работать по
ипотечной программе кредитования, поэтому заемщику приходится выбирать жилье из базы
данных ипотечных кредитов банка.
4.Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими
основными факторами:
Ограниченный платежеспособный спрос населения.
Низкие объемы и невысокое качество нового жилого строительства в субъектах РФ обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.
Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.
Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

или иных форм государственной
поддержки:
принятие нормативных правовых актов;
оптимальное налогообложение;
совершенствования проектирования

и технологий строительства;
государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных
средств в жилищную сферу;
содействие поддержанию конкуренции на первичном рынке ипотеки;
формирование благоприятных условий для развития рынка жилья;
создание условий для строительства жилья экономкласса;
создание условий для деятельности региональных ипотечных операторов;
......

обеспечивает
эффективность ипотечных операций, повышение защищенности прав субъектов
ипотечного кредитования.
Главная

цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Создание указанной системы позволит:
увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
активизировать рынок жилья;
привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
обеспечить развитие строительного комплекса.

в России должна
опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного

кредитова
ния, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую
очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов
граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени
финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотеки
позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

науки. 2008.1 (38). С. 325.
2.Кияткина В.В. Секьюритизация ипотечных кредитов -

за рубежом и в России [текст]/В.В.
Кияткина// Российское предпринимательство .* - М. 2009. - № 10. - С. 112116.
3.Бэр, Ханс Питер. Секьюритизация активов: секьюритизация финансовых активов инновационная техника финансирования банков / Х.П. Бэр; пер. с нем. Ю.М.Алексеев, О.М. Иванов. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 624 [4] .
4.Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее / Покопцева Е.Б. и др.; под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004. - 320 с.
5. Грудцына Л.Ю. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства / Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. — М.: Эксмо, 2006. — 368 с.
6.Парфирьева Г.И. Ипотечное кредитование - теория и практическая реализа
ция // Банки и деловой мир. - №1. - 2010.