Споры, связанные с арендой недвижимости

Высшего арбитражного суда РФ

Ланда Владимир Михайлович,
кандидат юридических наук,
советник Правового управления

правительства Москвы

договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся

вещь в целом, а лишь ее часть.

письмо Президиума ВАС РФ
от 11 января 2002

г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»
Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64
«О некоторых вопросах практики рассмотрения споров
о правах собственников помещений на общее имущество здания»
Постановление Президиума ВАС РФ от 19 апреля 2011 г. № 14950/10
Постановление Пленума ВАС ВФ от 17 ноября 2011 г. № 73
(ред. от 25 января 2013 г.) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации
о договоре аренды»

№ 73:
цель договора – осуществление ремонтных и отделочных работ;
дополнительный риск

при заключении договора – ответственность по статье 9.5 КоАП РФ;
договор аренды будущей недвижимой вещи, заключенный в отношении самовольной постройки (в т.ч. под условием последующего признания права собственности арендодателя на самовольную постройку), является ничтожным.

на год или более?
Да, нужно.
В связи с вступлением в силу

с 1 марта 2013 г.
Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ
«О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 марта 2013 г. государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом отменена.
Однако после внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 4 марта 2013 г. № 21-ФЗ
требования о государственной регистрации договора аренды, содержащиеся в статьях 609, 651 и 658 ГК, сохранены.

друг с другом не могут ссылаться
на незаключеность

договора как на основание
для неисполнения своих обязанностей по договору;
права сторон по незарегистрированному договору не могут быть противопоставлены третьим лицам.
Например, арендатор не будет иметь преимущественного права
на заключение договора на новый срок;
если одна из сторон договора аренды уклоняется от
его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор
(п. 3 ст. 165 ГК РФ; п. 7 информационного письма
Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).

недвижимого имущества?
общее правило: до момента заключения
договора

купли-продажи, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон;
исключение для договоров аренды земельных участков:
до государственной регистрации перехода права собственности;
не допускается включать в договор продажи недвижимости
(или иное соглашение) условие о сохранении обязательств
по внесению покупателем (арендатором) арендной платы
после его заключения (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ).

от 17 ноября 2011 г.
№ 73 (в

ред. от 25 января 2013 г.):
по соглашению сторон арендная плата может меняться
чаще одного раза в год;
в одностороннем порядке арендодатель не вправе повышать арендную плату чаще одного раза в год;
если арендная плата изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности
за соответствующий период, и существенно их превысила,
то суд отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки.

на новый срок
(ст. 621 ГК РФ, п.

32–35 информационного письма
Президиума ВАС РФ № 66);
особенности осуществления преимущественного права
при заключении договора аренды на торгах
(п. 2–4 постановления Пленума ВАС РФ № 73).

собственности, которые являются основанием для их расторжения в одностороннем порядке

в Москве и Санкт-Петербурге

неисполнение обязательств по строительству или реконструкции объекта недвижимого имущества в установленные сроки;
неполучение разрешения на строительство или реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено в договоре, по окончании сроков строительства или реконструкции такого объекта.

такой договор или дополнительное соглашение к нему заключены после вступления

в силу Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»

Суд может признать такую сделку недействительной (например, по иску прокурора).
Однако арендатор вправе по-прежнему на законных основаниях пользоваться объектом аренды, а также реализовать свое право на выкуп объекта аренды по иным основаниям.

в суде цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных

им с согласия арендодателя?

Да, может.
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя (ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ).

недвижимого имущества;
В каких случаях арендатор может воспользоваться преимущественным правом на

заключение договора аренды на новый срок;
Особая процедура предоставления в аренду государственного и муниципального имущества;
Как реализовать право малого и среднего бизнеса на выкуп имущества, арендуемого у муниципалитетов и субъектов РФ;
Что можно потребовать от арендатора недвижимого имущества, если он нарушает условия договора;
Как арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды.

Правовые документы и судебная практика:
Гражданский кодекс РФ. Часть вторая;
Постановление Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;

Материалы вебинара

№ 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального

закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»;
Постановление Пленума ВАС РФ от 25 декабря 2013 г. № 98 «О внесении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»;
Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»;
Постановление Президиума ВАС РФ от 19 апреля 2011 г. № 14950/10;
Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Материалы вебинара