Тема 1.3. Техническая эксплуатация гостиничных предприятий

учреждений принимают в эксплуатацию при условии выполнения работ, предусмотренных проектно-сметной

документацией, и возможности их нормального функционирования.
По окончании строительства (реконструкции) зданий их принимают рабочая, Государственная и ведомственная комиссии.
Рабочая комиссия
Генеральная подрядная организация в письменном виде сообщает об окончании работ. Заказчик в пятидневный срок создает рабочую комиссию. В ее состав входят представители заказчика, генерального подрядчика, субподрядных организаций, проектной организации, органов санитарного надзора, инспекции пожарного надзора и других организаций. Задача рабочей комиссии — определить готовность к эксплуатации зданий или комплекса.

объекты со всеми необходимыми сетями и оборудованием, сопоставляет их с

проектом, сравнивает фактические затраты по документам. Генеральный подрядчик должен представить все необходимые документы: комплект чертежей и смет, акты промежуточной приемки ответственных конструкций, акты испытаний сетей водопровода, канализации, горячего водоснабжения, отопления и другого оборудования.
Рабочая комиссия определяет сроки устранения недоделок, передает всю документацию заказчику.

Государственной комиссии входят представители Архитектурного комитета, инспекции Государственного санитарного и

пожарного надзора, могут быть включены представители дорожных организаций, банка, финансирующего строительство.
Государственная комиссия рассматривает представленные заказчиком акты и документы, устанавливает соответствие объекта и проектной документации, проверяет качество работ и готовность объекта к вводу в действие согласно правилам и нормам технической эксплуатации и техники безопасности.

здания могут быть введены в эксплуатацию только при условии действующих

санитарно-технических, электротехнических, энергетических и других устройств, предусмотренных проектом (лифты, газоснабжение и др.).
Государственная комиссия составляет акт приемки объекта в эксплуатацию. При подписании акта председателем Государственной комиссии объект считается введенным в эксплуатацию и принимается на баланс туристского учреждения в состав его основных фондов.

финансирование объектов заканчивается и не должно оставаться никаких недоделок, за

исключением работ по озеленению, которые могут быть перенесены на ближайший посадочный период (весна или осень). При этом принятый в эксплуатацию объект не готов для приема туристов до тех пор, пока не подобран штат обслуживающего персонала и не завезены продукты, топливо, необходимые мягкий и жесткий инвентарь, мебель и т.д. Это происходит в предпусковой период.
Ведомственная комиссия
Открытие построенных комплексов или отдельных объектов допускается только после проверки специальной приемочной ведомственной комиссией технической и хозяйственной готовности к обслуживанию туристов. В течение предпускового периода ведомственная комиссия осуществляет контроль за своевременностью проведения работ.

называется долговечностью. Долговечность здания зависит от качества строительства и используемых

материалов, а также от условий эксплуатации. По сроку службы здания делят на три группы:
более 100 лет;
от 50 до 100 лет;
от 20 до 50 лет.

Здания, возводимые на срок службы менее 20 лет, по долговечности не нормируются (например, временные сооружения).
Жилое здание в процессе использования требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных деталей.

функционирование здания по назначению.
Система ТЭЗ -это совокупность средств, материалов,

изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного использования.
При этом функционирование здания -это непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций.

на рисунке.

постепенные отказы приводят к необходимости ликвидации их последствий. После комплекса

мероприятий по техническому обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается и они продолжают выполнять свое назначение.
Для эффективного использования здания по назначению и для достижения максимального экономического эффекта необходимо учитывать влияние и управлять двумя группами составляющих:
1) объемно-планировочным и конструктивным решением здания;
2) режимами использования здания.
Взаимосвязь этих двух факторов во многом определяет объемы ремонтных работ.

и инженерных систем определяется уже на стадии проектирования и строительства.

Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным элементам инженерных систем и конструкций для их технического обслуживания и ремонта.

Комплексная оценка качества зданий включает следующие основные понятия:
капитальность;
комфортность;
экономичность.
Понятие капитальности здания объединяет комплекс характеристик, отражающих его надежность. Надежность определяется безотказностью, долговечностью и ремонтопригодностью.

состояние, при котором здание способно выполнять свои функции, сохраняя значения

основных параметров в пределах, установленных нормативно-техническими документами.

Долговечность – срок службы нормального функционирования здания, продолжительность которого зависит от многих факторов, в том числе несущей способности основания, свойств используемых материалов, выбранной конструктивной схемы, качества строительства и условий эксплуатации.
Ремонтопригодность – это приспосабливаемость элементов здания к устранению неисправности при техническом обслуживании и ремонте.

потребительную стоимость и эксплуатационные свойства.
Чтобы удовлетворить потребности гостей необходимо

безотказное функционирование всех инженерных систем (водопровода, канализации, отопительной системы, вентиляции, лифтовых установок и др.); надежность конструктивных элементов, благоустройство дворовых территорий.
Таким образом, задачи эксплуатации -это обеспечение комплекса мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока.

подвергаются как физическому, так и моральному износу.
Физический износ –

потеря зданием с течением времени прочности, устойчивости, снижение тепло и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости (т. е. снижение потребительской стоимости здания в связи с выходом из строя его элементов и систем).
Основные причины физического износа: природные факторы и технологические процессы, связанные с использованием здания.
Физическому износу здание подвергается неравномерно, так как оно состоит из различных элементов, у которых неодинакова продолжительность безотказной работы.

срокам службы зданий и фактическому состоянию конструкции, для чего используют

инструкции по переоценке фондов и определению износа. Для постоянного учета зданий и сооружений, а также систематического текущего определения их физического износа существует “Бюро технической инвентаризации”. Эта организация составляет на каждое здание технический паспорт с описанием конструктивных элементов здания и его параметров (объем, жилищная площадь, площадь всех подсобных помещений и т. д.) с указанием планов земельных участков и этажей здания.

основании визуального осмотра конструктивных элементов и определяя процентные потери ими

эксплуатационных свойств в следствии физического износа (с помощью специальных таблиц).
2 Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы.
3 Расчетным путем при отсутствии видимых признаков физического износа.
4 Инженерными обследованиями зданий с определением стоимости работ необходимых для восстановления эксплуатационных свойств конструкций и инженерных систем.

среднеарифметическое износа отдельных девяти элементов: фундамента; стен; перекрытий; крыш и

кровли; полов; оконных и дверных устройств; отделочных работ; внутренних сантехнических и электротехнических устройств; прочие элементы (балконы и т. п.).
На практике принято считать полный износ здания соответствующий физическому износу 70 – 75 %.

научно-технического прогресса в промышленности и строительстве и бывает двух форм:

1) связанный со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, что связано со снижением затрат труда на сооружение таких же объектов на момент оценки;
2) связанный со старением здания или его элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно планировочных, санитарно-гигиенических и других требований.

эксплуатации можно предусмотреть.
Методами проектирования с учетом прогноза научно-технического прогресса

можно получить такие объемно планировочные и конструктивные решения, которые обеспечат соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации зданий.

Нормативный срок службы конструкции или инженерной системы установлен с учетом мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту предупреждающих их преждевременный износ. При этом в процессе эксплуатации устранение физического износа производится путем полной или частичной замены изношенных элементов конструкций.

общего срока службы здания, поэтому за период эксплуатации здания такие

конструкции приходиться менять один или несколько раз, что выполняется при капитальном ремонте здания. Капитальный ремонт здания предупреждает устранение физического износа конструкции или инженерных систем.
Устранение морального износа требует значительных затрат и выполнение больших объемов работ (устройство новых инженерных систем или замена материалов конструкций).

при модернизации здания или реконструкции.
Модернизация -приведение здания в соответствие

современным требованиям проживания, эксплуатации. При модернизации могут улучшаться планировочные решения, устанавливаться новое инженерное оборудование.
Реконструкция -изменение технико-экономических показателей (количества и качества квартир, изменение строительного объема, площади и т.д.), изменение назначения.

от технического состояния основных фондов. По техническому состоянию зданий, сооружений

определяют, насколько рационально их используют, правильно ли осуществляют необходимые мероприятия по предупреждению преждевременного износа, аварийного состояния.

В «Рекомендациях по организации технической эксплуатации зданий и сооружений туристских учреждений» определено, что задачей технической эксплуатации зданий и сооружений является обеспечение их бесперебойной работы в пределах нормативного срока службы, обеспечение благоустройства и санитарно-технического состояния зданий и сооружений и прилегающих к ним участков.

организационных и технических мероприятий по надзору и уходу за основными

фондами, периодическому проведению всех видов ремонта (текущий, капитальный) по заранее составленным планам с целью предупреждения износа, предотвращения аварий и поддержания основных фондов в постоянной эксплуатационной готовности называется системой планово-предупредительного ремонта основных фондов.
В данную систему входят:
наблюдение за сохранностью зданий, сооружений и оборудования;
технические осмотры;
выполнение норм и правил эксплуатации;
ремонт.

технических осмотров:
общий осмотр (00);
частичный осмотр (Ч0);
внеочередной осмотр (ВО).
Общий осмотр проводят

два раза в год: весной и осенью. Весной, когда все части зданий освобождаются от снега и становятся доступными для обзора, осматривают все конструкции.

Общий осмотр проводят в следующей последовательности: прилегающая территория, наружные вводы, внешние сети коммуникаций, фундамент и подвальные стены, наружные стены (включая балконы, лоджии, эркеры, архитектурные детали), затем проводят поэтажный осмотр помещений.

частей (фундамент, кровля, водопровод). Частичный осмотр проводят в следующих случаях:
если

не приняты срочные меры по ликвидации причин деформаций, ведущих к разрушению отдельных конструкций или аварии здания в целом;
при эксплуатации оборудования, которое для обеспечения бесперебойной работы должно проверяться чаще, чем при общем осмотре.
Внеочередной осмотр проводят в срочном порядке не позднее одного-двух дней после стихийного бедствия (сильные ливни, снегопады, ураганные ветры и т.п.). Для ликвидации последствий принимаются срочные меры.

морального износа.
В комплекс мероприятий по технической эксплуатации зданий входит:

текущий, плановый ремонт и наладка оборудования -для восстановления работоспособности конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей;

капитальный плановый ремонт -для восстановления ресурса здания с изменением при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования;
непредвиденный текущий ремонт;
выборочный (внеплановый) капитальный ремонт;
техническое обслуживание зданий (плановые и внеочередные осмотры).
Текущий ремонт предупреждает преждевременный износ конструкций. Несвоевременное проведение работ по техническому ремонту может вызвать дополнительные затраты на ремонт.

эксплуатации зда­ния и выполняемый в срочном порядке (1 — 5

сут);
планово-предупредительный, планируемый по объему и време­ни выполнения.
Капитальный ремонт — важнейшая часть системы планово-предупредительного ремонта основных фондов. Капитальным ремонтом считают такой ремонт, при котором заменяют изношенные конструкции и детали более прочными и экономичными, улучшающими эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов.

охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, включая

внутрен­ние сети водопровода, канализации, отопления, электрооборудование.
• выборочный капитальный ремонт — ремонт, при котором ремонтируют (заменяют) отдельные конструктивные элементы, части здания или инженерного оборудования. В этом случае он может быть остановочным (когда функциональная деятельность здания прекращается) или безостановочным.

выше конструкций, находящихся в здании людей, оборудования, снега, ветра и

образуют пространственную систему — несущий остов здания, который должен отвечать требованиям прочности и устойчивости.

Ограждающие элементы защищают помещения от воздействия окружающей среды, а также отделяют одно помещение от другого. Ограждающие элементы зданий должны быть стойкими к атмосферным воздействиям и обладать хорошими тепло- и звукоизоляционными свойствами. Некоторые элементы зданий могут выполнять одновременно функции ограждающих и несущих конструкций.

— отмостка; 3 — наружные стены; 4 — надподвальное пере­крытие;

5— внутренние стены; 6—междуэтажные перекрытия; 7—перегородка; 8 — чердачное перекрытие; 9 — чердак; 10 — крыша; 11 — двери; 12 — лест­ница; 13 — окна

нагрузку от здания и действующих на него сил и передающая

их на грунт.
Фундамент выполняется из бута, бутобетона и железобетона (при отсутствии других материалов разрешается применять хорошо обожженный кирпич).
По конструктивной схеме фундаменты делят на ленточные (в виде непрерывной ленты под всеми несущими стенами), столбчатые (в виде отдельных столбов) и сплошные (в виде сплошной плиты под всем зданием)

нормальному содержанию правильно построенного фундамента, — предохранение его от сырости.

Проникновение воды — главная причина его разрушения. Подмоченный грунт не выдерживает первоначально рассчитанного давления здания, что приводит к его осадке; при этом в фундаменте появляются трещины. Для осушения фундамента рекомендуется устраивать сквозняки в подвалах, открывая двери и окна. При затоплении подвала необходимо выявить и устранить причину затопления и откачать воду из подвала.
Без утвержденных проектов запрещено производить земляные работы на расстоянии 1,5 м от фундамента, срезать землю вокруг здания, пробивать дверные и оконные проемы в наружных и внутренних стенах подвала.

наличие трещин в теле фундамента и в местах стыков и

сопряжений его крупных элементов, на промерзание фундамента и наличие агрессивных вод. При появлении трещин в фундаменте организовывают наблюдение за ними (устанавливают маяки), принимают меры к устранению деформаций.
Для подготовки подвальных помещений к эксплуатации в зимнее время необходимо сделать плотными притворы входных дверей, исправить и остеклить оконные переплеты, утеплить трубопроводы, устранить мелкие повреждения в полу, стенах и потолке. В зимний период необходимо своевременно очищать от снега наружные входы в подвал, во время оттепелей убирать снег от стен, один раз в месяц проверять утепление подвального помещения и немедленно устранять обнаруженные дефекты.

архитектурный объем, защищают внутреннее пространство от неблагоприятных внешний воздействий, расчленяют

здание на отдельные помещения в соответствии с назначением здания, поддерживают перекрытия и кровлю.

Стены должны иметь достаточную долговечность, прочность, устойчивость, обладать требуемыми для данного здания теплотехническими качествами и минимальной массой. Стены должны быть не менее долговечными, чем здание.

выполняемой из отдельных досок или деревянных щитов.
Каменная кладка стен выполняется

из естественных или искусственных камней на растворе.
Крупноблочные стены монтируют из крупных блоков, изготовленных на заводах.
Крупнопанельные стены выполняют из готовых крупных стеновых панелей с вмонтированными на заводах окнами, дверями, приборами отопления и др.

создают жесткую коробку, способную сопротивляться горизонтальным нагрузкам (ветер и т.д.).

Они обеспечивают неизменяемость конструктивной схемы. Наружные стены имеют оконные и дверные проемы, которые располагаются рядами по этажам и заполняются оконными и дверными блоками.

массы нагрузки от перекрытий, крыши и других конструкций, называются несущими.

Стены, опирающиеся на другие конструкции здания и выполняющие только ограждающие функции, называются ненесущими. Внутренние стены могут быть несущими или ненесущими (перегородки). Перегородки сравнительно легкие по массе, более тонкие, чем несущие стены. Их назначение — перегораживать, разделять отдельные помещения внутри здания в пределах данного этажа. Перегородки не несут никакой посторонней нагрузки, а потому не могут быть опорами.
В соответствии с назначением перегородки должны обладать определенными звукоизоляционными качествами, огнестойкостью и прочностью. К перегородкам санузлов и кухонь предъявляют повышенные требования гигиеничности.

еще лет могут простоять стены здания, нужно знать год его

постройки, состояние стен, условия эксплуатации, сведения о проведенных ремонтах. Эта информация должна регулярно после осмотров и ремонтов заноситься в технический паспорт здания.
Стены осматривают с наружной и внутренней сторон. Наружный осмотр проводится визуально с поверхности земли и с балконов.
Наиболее увлажняемая часть стен, расположенная непосредственно на фундаменте и выполняемая из отборного атмосферо- и морозоустойчивого материала, называется цоколем.

являются их переувлажнение, коррозия, появление трещин в перемычках, отслоение облицовки,

отклонение стен от вертикали, выпучивание или просадка отдельных участков, выпадение отдельных кирпичей из перемычек, выветривание раствора из швов, отслоение штукатурки.
При промерзании и сырости наружных углов делают местные утолщения стен, закрывают теплопроводные вставки стеновым материалом или устанавливают в углах стояки центрального отопления. Для защиты стен в настоящее время применяется их отделка водо- и морозостойкими керамическими плитками.
При эксплуатации любых зданий запрещается без разрешения соответствующих организаций производить пробивку отверстий и дополнительных проемов в несущих стенах, крепление к наружным стенам проводов трамвая и троллейбуса.

и оборудования и передают эти нагрузки на стены или опоры.
Перекрытия

делят здание на этажи, поэтому различают подвальные, междуэтажные и чердачные перекрытия. Этажом называется ярус помещений, пол которых находится примерно на одном уровне.
Перекрытие состоит из несущих элементов (балок или плит) и ограждающих конструкций (межбалочные заполнения и пол).

По конструктивной схеме:














По материалу:

устойчивости здания, поэтому перекрытия в зданиях должны быть прочными, долговечными,

огнестойкими и обеспечивать звуко- и теплоизоляцию.
Требования к эксплуатации перекрытий. Перекрытия осматривают весной и осенью, а также после стихийных явлений. Деревянные и металлические перекрытия простукивают. Глухой звук свидетельствует о загнивании древесины или коррозии. В этом случае специалисты должны решить: укрепить балку или заменить ее.
При осмотре здания необходимо проверять наличие трещин в местах примыкания перекрытий к смежным конструкциям, горизонтальность пола (с помощью ватерпаса), наличие сырых пятен на потолках, звукопроводность.

солнца. Крыша имеет несущую часть и осаждающую. Крыша должна быть

долговечной, индустриальной и экономичной при возведении и эксплуатации.
Она состоит из кровли (сплошной водонепроницаемой оболочки) и несущих эту кровлю конструкций — стропил. Возможно изготовление кровли из листового материала (кровельная сталь, асбестоцементные волокнистые плиты — шифер, плоские плиты, черепица и т.п.) или рулонного (рубероид).

Стропила должны быть прочными и устойчивыми действиям сил ветра и снега, кровля должна быть непроницаемой и легкой. В чердачных помещениях обязательны вейтиляция и естественное освещение. Внешний вид крыши должен соответствовать облику всего здания.
Покрытия зданий бывают чердачные и бесчердачные.

в год. Перед осмотром крышу очищают от загрязнений: мусора, листьев,

песка.
Кровлю проверяют снаружи и со стороны чердака «на свет». Шифер и черепицу с дефектами заменяют новыми. Рулонные материалы заменяют частично. Осматривая чердачные помещения, проверяют утепление перекрытий (равномерность утепляющей засыпки) и трубопроводов, состояние и толщину слоя теплоизоляционных труб.
В зимнее время нужно периодически очищать кровлю от снега (слой его не должен быть больше 20 — 30 см). Работы проводят рабочие, имеющие монтажные пояса, которые крепятся к стропилам, и прошедшие специальный инструктаж.