Тема 7 БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ В РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

упрощенной системы налогообложения риэлтерских фирм.
7.2 Учет НДС на стройматериалы.
7.3 Учет

купленного здания.
7.4 Бухгалтерский учет в долевом строительстве жилых домов.

налоговые режимы
Глава 26.2 НК РФ
Порядок определения доходов и расходов
Объект
Налоговая

база
Ставка

активы»

организации
Инвестор – заказчик
86 «Целевое финансирование и поступления»
Простой инвестор
76

Расчеты с разными дебиторами и кредиторами

распределяется между товарищами и облагается единым налогом в составе внереализационных

доходов.

свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для

извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Такое определение приведено в пункте 1 статьи 1041 ГК РФ.

внереализационных те доходы, которые поименованы в статье 250 Налогового кодекса

РФ.
В пункте 9 этой статьи указан доход по совместной деятельности, порядок определения которого прописан в ст. 278 НК РФ.
Состав внереализационных доходов налогоплательщиков — участников товарищества включаются «доходы, полученные от участия в товариществе.

определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ;
внереализационные доходы, определяемые

в соответствии со ст. 250 НК РФ;

проекта и обеспечению прав дольщиков на их долю;
доходы от выполнения

функций заказчика для привлеченных дольщиков;

в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу,

уплачиваемому при применении упрощенной системы налогообложения, доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав и внереализационные доходы.
Доходы определяются исходя из положений статей 249 и 250 НКРФ. При определении объекта налогообложения организациями не учитываются предусмотренные п.14 ч.1 ст.251 НКРФ доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования.
Налогоплательщики, получившие средства целевого финансирования, обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных в рамках целевого финансирования.

двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и

совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели».

РФ;
ст. 249 НК РФ;
ст. 250 НК РФ;
ст. 251 НК РФ;
ст.

278 НК РФ;
ч. 1 ст. 346.15 НК РФ.

назначению, определенному источником целевого финансирования, эти средства не учитываются при

налогообложении.

участок;
разрешение на строительство;
при возведении объекта должны быть соблюдены градостроительные, строительные,

природоохранные нормы;
объект должен быть возведен застройщиком (застройщиками) для себя, с целью приобретения права собственности;
объект не должен являться предметом действующего договора строительного подряда;
имеется необходимость совершения сделки с незавершенным объектом как объектом недвижимости.

счета 91 «Прочие доходы и расходы»;
Основание — пункт 7

положения по бухгалтерскому учету «Доходы организации» (ПБУ 9/99);

время строительства зарплата рабочих (с учетом4 ЕСН, страховых взносов в

Пенсионный фонд РФ, а также взносов от несчастных случаев на производстве) составила 1 358 000 руб. Стоимость материалов — 5 900 000 руб. (в том числе НДС — 900 000 руб.). Однако вскоре организация решила продать недостроенное здание за 9 440 000 руб. Но сначала она зарегистрировала право собственности на объект, уплатив за это госпошлину в размере 7500 руб.

исчисления НДС организация определяет «по отгрузке»):
Дебет 10 Кредит 60

5 000 000 руб. (5 900 000 - 900 000) — оприходованы материалы для строительства;
Дебет 19 Кредит 60
900 000 руб. — отражен НДС по приобретенным материалам;
Дебет 60 Кредит 51
5 900 000 руб. — оплачены материалы поставщику;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 10
5 000 000 руб. — отпущены материалы на строительство здания;
Дебет 08 субсчет «Строительство объектов основных средств» Кредит 70 (69)
1 358 000 руб. — начислена зарплата рабочим (с учетом отчислений);

«Расчеты по государственной пошлине»(272)
7500 руб. — начислена госпошлина;
Дебет

68 субсчет «Расчеты по государственной пошлине» Кредит
51
7500 руб. — уплачена госпошлина;
Дебет 62 Кредит 91 субсчет «Прочие доходы»
9 440 000 руб. — отражена выручка от продажи недостроенного здания;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
1 440 000 руб. (9 440 000 руб. : 118% х 18%) - начислен НДС;
Дебет 91 субсчет «Прочие расходы» Кредит 08 субсчет «Строительство объектов основных средств»
6 365 500 руб. (5 000 000 + 1 358 000 + 7500) — списана стоимость недостроенного здания;

900 000 руб. — возмещен из бюджета НДС

по стройматериалам;
Дебет 51 Кредит 62
9 440 000 руб. — получена оплата за здание;
Дебет 91 субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов» Кредит 99
1 634 500 руб. (9 440 000 -1 440 000 - 6 365 500)— отражен доход от продажи объекта незавершенного строительства.
Доход, полученный от продажи «незавершенки», учитывается в целях налогообложения прибыли. При этом организация вправе уменьшить такой доход на расходы, связанные со строительством «незавершенки» и регистрацией прав собственности на него (п. 2 ч. 1 ст. 268 НК РФ).

производителя, уплата НДС;
Импорт стройматериалов и уплата НДС;

также включаются следующие расходы:
стоимость доставки;
страховая сумма;
стоимость контейнеров или другой многооборотной

тары, не подлежащей возврату;
стоимость упаковки.

погрузчик с ковшом. Его стоимость — 695 000 руб. Расходы

по доставке этой спецтехники в Россию составили еще 5800 руб. Таким образом, НДС, который организации придется заплатить в российский бюджет, будет равен:
(695 000 руб. + 5800 руб.) х 18% = 126 144 руб.

08 субсчет «Приобретение объектов основных средств»Кредит 60 субсчет «Расчеты с

поставщиком основных средств»
695 000 руб. — отражена стоимость погрузчика;
Дебет 08 субсчет «Приобретение объектов основных средств»Кредит 60 субсчет «Расчеты по транспортировке основных средств»
5800 руб. — отражены расходы по доставке погрузчика из Беларуси в Россию;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с поставщиком основных средств»Кредит 51
695 000 руб. — оплачен погрузчик;
Дебет 60 субсчет «Расчеты по транспортировке основных средств»Кредит 51
5800 руб. — оплачены транспортные расходы;
Дебет 19 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
126 144 руб. — начислен НДС.

(форма заявления приведена в приложении 1 к письму ФНС России

от 12 января 2005 г. № ММ-6-26/4) о ввозе имущества;
2.расчет налоговой базы и суммы начисленного НДС;
3.выписку банка (ее копию), подтверждающую фактическую уплату налога по ввезенным ценностям;
4.договор (его копию), на основании которого ценности ввозятся с территории Беларуси;
5.транспортные документы, подтверждающие перемещение ценностей с территории Беларуси на территорию России;
6.товаросопроводительный документ белорусских налогоплательщиков.

и оприходовала его в учете в марте 2005 года. Значит,

НДС по нему фирма должна уплатить в бюджет не позднее 20 апреля. В эти же сроки ей нужно представить налоговую декларацию по НДС с соответствующими документами.
В соответствии с пунктом 8 раздела 1 Положения о порядке взимания косвенных налогов НДС, уплаченный по материалам и оборудованию, вывезенным с территории Беларуси, подлежит вычету в России в порядке, предусмотренном главой 21 Налогового кодекса РФ. Правда, сотрудники налоговых органов предъявляют дополнительные требования для того, чтобы возместить НДС из бюджета.

исчисленная к уплате в бюджет сумма НДС;
2.платежного документа на перечисление

в бюджет суммы НДС, указанной в налоговой декларации;
3.заявления о ввозе товаров, в котором должна стоять отметка налогового органа об уплате НДС. Существует закон «О проставлении налоговыми органами отметок на счетах-фактурах и заявлениях о ввозе товаров и уплате косвенных налогов» в котором прописан срок предоставления такой отметки в течении 10 рабочих дней;

отражению в учете хозяйственных операций законодательство не дает. Следовательно, порядок

ведения бухгалтерского учета в подобной ситуации является элементом учетной политики организации.

случаях, когда инвестор:
1)является заказчиком на объекте строительства;
2) не является заказчиком на

объекте строительства. Инвестор, привлекающий дольщиков в строительство, выполняет функции заказчика.

и выполняющий указанные функции.

08 «Вложения во внеоборотные активы». Тем не менее, для заказчика,

не являющегося инвестором, либо являющегося инвестором, но строящего объект для целей его реализации, производимые при строительстве затраты не являются капитальными вложениями.

средствами и фактически направленными на строительство является вознаграждением заказчика за

выполнение им своих функций.
В этом случае в бухгалтерском учете заказчика необходимо наладить обособленный учет затрат на собственное содержание (зарплата, аренда, коммунальные платежи, другие текущие расходы) на счете 08 до момента привлечения первого инвестора. Уплаченный при этом НДС учитывается обособленно на счете 19 и к возмещению из бюджета не принимается. Счета-фактуры учитываются в журнале полученных счетов-фактур.

доля такого инвестора, подлежащая передаче ему по окончании строительства. Эта

доля может рассчитывать­ся исходя из физических параметров (например, кв.м передаваемого жилья по отношению к общей площади строительства). Часть расходов на собственное содержание, учтенных ранее обособленно на счете 08, определенная исходя из % доли привлеченного инвестора в общей сумме издержек на содержание заказчика, относится в дебет счета 20 «Основное производство» как расходы, связанные с получением дохода от выполнения функций заказчика.
Сумма уплаченного НДС с затрат на собственное содержание в этой же доле учитывается обособленно на счете 19. В дальнейшем, при осуществлении затрат на собственное содержание, данные расходы распре­деляются между счетами 08 и 20 в установленной на момент осуществления данных расходов пропорции.

содержание заказчика, приходящаяся на каждого вновь привлеченного инвестора, определяется аналогично.

При этом в расчете данной доли учитываются все понесенные расходы, как учтенные на счете 08, так и на счете 20. Так же определяется и сумма НДС, относящаяся к расходам, учтенным на счете 20.
Расчет расходов, подлежащих отнесению на счет 20, можно производить по окончании каждого месяца исходя из общей доли площади, подлежащей передаче привлеченным на расчетную дату инвесторам (нарастающим итогом), а не рассчитывать по каждому инвестору в отдельности.