Информационное обеспечение работы оценщика

недвижимости

строительства
ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ
ЖИЛЫЕ ДОМА
СКЛАДСКИЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ
СООРУЖЕНИЯ ГОРОДСКОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ
МАГИСТРАЛЬНЫЕ СЕТИ

И ТРАНСПОРТ
Стоимостные коэффициенты по элементам зданий. Приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика».

ОБЪЕКТЫ АРХИТЕКТУРНОГО НАСЛЕДИЯ. Укрупненные показатели стоимости реставрационно -восстановительных работ.

Ежеквартальный информационно-аналитический бюллетень «ИНДЕКСЫ ЦЕН В СТРОИТЕЛЬСТВЕ»

основе затратного подхода;
определение справедливой стоимости в рамках оценки для целей

МСФО;
определение затрат на текущий и капитальный ремонт зданий;
оценка стоимости незавершенного строительства;
определение стоимости для всех областей Российской Федерации, Республики Беларусь, Республики Казахстан;
переоценка основных средств предприятия;
оценка для целей страхования
кадастровая оценка;
оценка инвестиционных проектов;
оценка стоимости строительства на этапе, предшествующем подрядным торгам.

ввода объекта в эксплуатацию.

В показателях стоимости не учтен ряд

прочих работ и затрат, специфичных для конкретных условий осуществления строительства: содержание временной связи; затраты на первичную очистку от снега; затраты на снегоборьбу; затраты на ремонт и восстановление автодорог; плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка для строительства, а также выплата земельного налога (аренды) в период строительства и другие.
Также не учитываются затраты на привлечение кредитных ресурсов для осуществления строительства.

СПРАВОЧНИКИ СОСТОЯТ ИЗ ТРЕХ
ВЗАИМОСВЯЗАННЫХ БЛОКОВ:

принципы построения справочника и рекомендации по использованию;

укрупненные показатели стоимости зданий, сооружений и элементов наружного благоустройства;

корректирующие коэффициенты и справочные данные.

СТРУКТУРА СПРАВОЧНИКОВ

зданий и сооружений

содержит как техническое описание, так и стоимостные данные, дифференцированные для

различных уровней качества проектных решений.

В РЯДУ ГОРОДСКОЙ ЗАСТРОЙКИ

СЕКЦИОННЫЕ ДОМА, БЛОК-СЕКЦИИ И ЭЛЕМЕНТЫ БЛОКИРОВКИ

ЭЛЕМЕНТЫ ЗДАНИЙИ

ПРИУСАДЕБНОГО
БЛАГОУСТРОЙСТВА

Корректирующие коэффициенты
и справочные данные

и сфера применения справочника
Круг пользователей
Учитываемые затраты
Алгоритм расчета справочных стоимостных показателей
Формирование

блока корректирующих коэффициентов
Кодировка и сокращения
1. Рекомендации по использованию
Последовательность оценки
Состав исходных данных для оценки
Методы определения исходных данных
Корректировка справочных стоимостных показателей
Поправки, выраженные в тыс. рублей на единицу измерения
Поправки на различие в конструктивных элементах
Поправки на фундамент
Поправки, выраженные в виде корректирующих коэффициентов к стоимости всего здания
Поправка на разницу в объеме (V, м3) или площади (S, м2)
Корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности
Корректирующий коэффициент доначислений к стоимости прямых затрат, накладных расходов и прибыли
Интегральный территориально-экономический корректирующий коэффициент
Корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве
Сводные показатели стоимости с учетом всех видов поправок

качества зданий
Классификатор качества зданий по конструктивным элементам и материалам
Определение класса

качества здания
Учитываемые затраты
Форматы представления справочной информации
Подбор здания-аналога
Использование блок-секционного метода расчета справочных показателей
Учет типологических особенностей зданий
Определение справочной стоимости здания-аналога на основе показателей по блок-секциям и элементам блокировки
Принципы подхода к корректировке справочных стоимостных показателей
Поправки на отличия в объемно-планировочных решениях
Зависимость стоимости 1м2 общей площади дома от средней общей площади квартир
Относительная величина стоимости 1м2 общей площади жилых домов при различной их протяженности
Зависимость стоимости 1м2 общей площади жилых домов от типа дома, числа квартир и секций
Зависимость стоимости 1м2 общей площади многоквартирных жилых домов от ширины корпуса
Уровень стоимости 1м2 общей площади одно-двухквартирных жилых домов при различной ширине корпуса
Уровень стоимости 1м2 общей площади 9-этажных жилых домов со светлой лестницей при различной ширине корпуса (в %)
Уровень стоимости 1м2 общей площади с лестницей в центре плана при различной ширине корпуса
Поправки к стоимости 1м2 общей площади на различие в количестве этажей и на различие количества ` квартир на этаже
Поправка к стоимости 1м2 общей площади на изменение высоты этажа по сравнению с базисной высотой этажа

конструкции:монолитный или сборный железобетон
ограждающие конструкции: мелкоштучные стеновые материалы и крупные

блоки несущие конструкции: сборный железобетон
несущие конструкции: монолитный железобетон
несущие конструкции: древесина
ограждающие конструкции: крупные панели однослойные и многослойные несущие конструкции: сборный железобетон
ограждающие конструкции: древесина несущие конструкции: древесина
 

• Беседки • Бытовые помещения • Веранды • Водопады •

Ворота • Гаражи • Дворовые замощения • Дорожки и площадки • Дренаж • Летние кухни • Колодцы • Колонки водоразборные • Контрольно-пропускные пункты • Конюшни • Котельные • Ландшафтные объекты • Мансарды (светелки) • Мостики через водоемы • Навесы • Наружные инженерные системы • Ограждения • Озеленение • Освещение • Пляжи • Погреба • Подготовка участка • Подпорные стенки • Пожарные посты • Прачечные • Пристройки • Причалы и пирсы • Проходные с охранными устройствами • Сараи • Септики • Системы полива • Тамбуры • Теннисные корты • Теплицы • Террасы • Туалеты наружные • Фонтаны • Цокольные этажи

Корректирующие коэффициенты и справочные данные

Регионально-климатические коэффициенты
Общее сейсмическое районирование территории Российской Федерации ОСР-97

Приложение к изданиям КО-ИНВЕСТ серии «Справочник оценщика»
Стоимостные коэффициенты по элементам зданий.

жилых зданий, при строительстве которых были использованы современные технологии и

материалы.

Качественные параметры здания соответствующего типа определены в соответствии с классами качества:
minimum (минимальный)
econom (экономичный);
standard (средний);
premium (улучшенный);
de luxe (люкс).

Для группировки зданий в зависимости от класса качества, авторами Справочника был составлен классификатор наиболее распространенных материалов, конструкций и инженерных систем, позволяющий оценщику определить стоимостной показатель в соответствии с классом качества оцениваемого здания.
Материалы и конструкции, характерные для того или иного класса качества меняются в зависимости от функционального назначения здания.

качества для зданий различного назначения, приводятся в таблицах, предшествующих стоимостным

показателям, соответствующих разделов.
Авторы Справочника не относят тип используемых фундаментов к числу признаков, характеризующих класс качества, поскольку их применение обусловлено инженерно-геологическими условиями строительства.
Материал, использованный в каркасах и перекрытиях, также является признаком конструктивной системы здания, и не относится к качественному параметру.

наличие признака класса качества по конструктивным элементам и материалам, преобладающим

или составляющим существенную часть в оцениваемом здании.

Класс качества здания определяется тем классом, по которому набирается наибольшее количество признаков в процентах от общего количества позиций в классе. Общее число позиций по всем классам качества в сборнике “Жилые дома“ составляет 485 (Экономичный – 50, Средний – 106, Улучшенный – 179, Люкс – 150) в зависимости от назначения объекта.
При одинаковом максимальном количестве признаков классов качества предпочтение отдается более высокому классу.

При рассмотрении оцениваемого здания описание примененных материалов составлено в виде следующей таблицы (полная форма таблицы представлена в подразделах "Классификатор качества зданий" по видам зданий), наличие признака в оцениваемом здании обозначено «•»):

Расчет класса качества здания

качества оцениваемого здания определяется как «Econom".
Расчет класса качества здания

промышленность
Легкая промышленность
Лесная, деревообрабатывающая, целлюлюзно-бумажная промышленность
Машиностроение
Медицинская и микробиологическая промышленность
Мукомольно-крупяная и комбикормовая

промышленность
Нефтедобывающая промышленность
Нефтеперерабатывающая, химическая и нефтехимическая промышленность
Пищевая промышленность
Полиграфическая промышленность
Приборостроение, радио и электронная промышленность
Промышленность строительных материалов, деталей и конструкций
Угольная, сланцевая, торфяная, горнорудная и горнодобывающая промышленность
Цветная металлургия
Черная металлургия
Электротехническая промышленность
Электроэнергетика
Ювелирная промышленность
ЗДАНИЯ МЕЖОТРАСЛЕВОГО ПРИМЕНЕНИЯ

трубопроводами русловой части рек
ГРАЖДАНСКАЯ АВИАЦИЯ.
Здания для обслуживания пассажирских и грузовых

перевозок
Летные поля и искусственные покрытия взлетно-посадочных полос (ВПП), рулежных дорожек (РД), мест стоянок (МС), перрона и площадей
ДОБЫЧА ГАЗА.
Здания и сооружения газопромыслового хозяйства
Скважины эксплуатационные на промыслах, обвязка устья скважин, шлейфы и метанолопроводы
ДОРОЖНОЕ ХОЗЯЙСТВО.
Автомобильные дороги
Здания и сооружения службы эксплуатации автомобильных дорог
Мосты длиной более 30 м (без подходов)
Обстановка дорог
ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫЙ ТРАНСПОРТ.
Здания и сооружения производственно-технические и служебные
Сигнализация, централизация, блокировка и кабели связи
Вспомогательные помещения при вокзалах
Здания дежурных помещений
Здания контор
Здания служебные
Здания станционные
 

ТРАНСПОРТ И ПОДЗЕМНОЕ ХРАНЕНИЕ ПРИРОДНОГО ГАЗА.
Магистральные газопроводы
Газобензиновые (газоперерабатывающие) заводы и

установки извлечения гелия
Газораспределительные станции и
усадьбы линейных ремонтеров (обходчиков) на магистральных газопроводах
Заводы газовой сажи
Компрессорные станции магистральных газопроводов и подземные хранилища природного газа
Кустовые базы сжиженного газа
Станции подземной газификации углей
ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ СЕТИ.
Воздушные линии, Кабельные линии, Линии связи, Линии электропередачи
ОРУ 35-220 кВ
Подстанции переменного тока, Преобразовательные ПС
Реакторы масляные заземляющие дугогасящие
Реакторы токоограничивающие
Синхронные компенсаторы и статические тиристорные компенсаторы
Трансформаторы линейные
Управляемые шунтирущие реакторы
Шунтовые конденсаторные батареи
Электрические подстанции
Ячейки ОРУ 35-1150 кВ

СВЯЗИ
ГАЗОВОЕ ХОЗЯЙСТВО
СЕТИ ВОДОПРОВОДА И КАНАЛИЗАЦИИ
ЭЛЕКТРОТРАНСПОРТ
ЭЛЕКТРИЧЕСКИЕ ГОРОДСКИЕ СЕТИ
и пр.

а также здания

городской
инфраструктуры

типам складских зданий и сооружений:
Газовая промышленность
Легкая промышленность
Лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная

промышленность
Машиностроение
Медицинская и микробиологическая промышленность
Нефтедобывающая промышленность
Нефтеперерабатывающая, химическая и нефтехимическая промышленность
Пищевая, мукомольная и комбикормовая промышленность
Полиграфическая промышленность
Приборостроение, радио и электронная промышленность
Промышленность стройматериалов, деталей и конструкций
Транспорт
Угольная, сланцевая, торфяная, горнорудная и горнодобывающая промышленность
Цветная И Черная металлургия
Электротехническая промышленность
Электроэнергетика
Другие отрасли промышленности
ЗДАНИЯ МЕЖОТРАСЛЕВОГО ПРИМЕНЕНИЯ

АНГАРЫ:
арочного типа
шатрового типа
с вертикальными стенами

АВТОСАЛОНЫ,
ПАРКИНГИ
РЕСТОРАНЫ, ФАСТ-ФУД,
и пр.

строительства КО-ИНВЕСТ
-

Для условий строительства:
в Московской области, РФ
в районе Большого Сочи,

РФ
в Астане, Республика Казахстан

СОДЕРЖАНИЕ
ФУНДАМЕНТЫ
Ленточные фундаменты
Столбовые фундаменты
Стены подвала и цоколя
СТЕНЫ
Стены кирпичные и бетонные
Стены деревянные
КАРКАСЫ .
ПЕРЕКРЫТИЯ
ПОЛЫ
ПЕРЕГОРОДКИ
ЗАПОЛНЕНИЕ ПРОЕМОВ
Заполнение оконных проемов
Заполнение дверных проемов
КРЫША И КРОВЛЯ
ВНУТРЕННИЕ ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ
НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА
ПОДВАЛЫ. Сметная стоимость устройства подвалов
ФОНАРИ. Сметная стоимость устройства фонарей

ЦЕН ПО КАПИТАЛЬНЫМ ВЛОЖЕНИЯМ И ЭЛЕМЕНТАМ ИХ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СТРУКТУРЫ ПО

ВИДАМ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
Капитальные вложения
Строительно-монтажные работы
Технологическое оборудование
Прочие работы и затраты
Приложение. Общероссийский классификатор видов экономической деятельности. Приложение А (обязательное). Описание группировок (приводится в сокращении)
1.2. ИНДЕКСЫ ЦЕН ПО КАПИТАЛЬНЫМ ВЛОЖЕНИЯМ И ЭЛЕМЕНТАМ ИХ ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЙ СТРУКТУРЫ В ОТРАСЛЕВОМ РАЗРЕЗЕ
Капитальные вложения
Строительно-монтажные работы
Технологическое оборудование
Прочие работы и затраты

ИНДЕКСЫ
2.2. ИНДЕКСЫ ЦЕН НА СТРОИТЕЛЬНО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ
2.2.1. Индексы

цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе по Российской Федерации
2.2.2. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Российской Федерации) на 01.01.2013 по сравнению с 01.01.2010
2.2.3. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Российской Федерации) на 01.01.2013 по сравнению с 01.01.2011
2.2.4. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для района Большого Сочи ) на 01.01.2013
2.2.5. Корректирующие коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений (для Республики Казахстан) на 01.01.2012 по сравнению с 01.01.2011
2.3. ДИНАМИКА СРЕДНЕРОССИЙСКИХ ИНДЕКСОВ
2.3.1. Динамика среднероссийских отраслевых индексов, рассчитанных по отношению к фактическим ценам на 01.01.2000г.
2.4. ИНДЕКСЫ В РЕГИОНАЛЬНОМ РАЗРЕЗЕ
2.4.1. Отраслевые индексы в региональном разрезе
2.5. СВОДНЫЙ РАСЧЕТ ИНДЕКСА ПО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (на русском и английском языках)
2.6. ПРОГНОЗ
Прогноз индексов цен до марта 2013г. на строительно-монтажные работы в среднем по России
Прогноз месячных темпов прироста цен на строительно-монтажные работы до марта 2013г.
Экстраполяция тенденций изменения индексов цен на строительно-монтажные работы и технологическое оборудование в среднем по Российской Федерации на 2013-2015 гг.
 

3.1. ПАРИТЕТ ДОЛЛАРА США В РУБЛЯХ РФ
Динамика среднемесячного

значения устанавливаемого Банком России курса доллара США
3.2. ИНДЕКС ПОКУПАТЕЛЬНОЙ СПОСОБНОСТИ ДОЛЛАРА США НА РОССИЙСКОМ СТРОИТЕЛЬНОМ РЫНКЕ
 
4. ЖИЛЫЕ ДОМА
4.1. стоимость строительства жилых домов В УРОВНЕ ЦЕН МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
4.2. индексы текущего уровня удорожания стоимости СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ДОМОВ В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
4.3. ИНДЕКСЫ СРЕДНИХ РЫНОЧНЫХ ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ КВАРТИР
 
5. УКРУПНЕННЫЕ СТОИМОСТНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ПО ВИДАМ РАБОТ
5.1. Строительные работы по возведению зданий и особостроительные работы
5.2. Строительные работы по устройству наружных коммуникаций и благоустройству
5.3. Ремонтностроительные работы
 
6. ОПЛАТА ТРУДА работников, занятых на строительно-монтажных работах
 
7. МАТЕРИАЛЫ
7.1. СТОИМОСТЬ МАТЕРИАЛОВ франко-строительная площадка
7.2. Индексы цен по классам материалов

КОЭФФИЦИЕНТЫ СТОИМОСТИ ОСНОВНЫХ РЕСУРСОВ
8.2. РЕГИОНАЛЬНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА

8.2.1. Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по Российской Федерации
8.2.2. Региональные коэффициенты стоимости строительства по характерным конструктивным системам зданий и сооружений по Республике Казахстан
 
9. ТЕХНОЛОГИЧЕСКОЕ ОБОРУДОВАНИЕ
9.1. Учет полного круга затрат при оценке стоимости оборудования в составе основных фондов
9.2. Индексы цен по представительной выборке видов технологического оборудования (рассчитаны КО-ИНВЕСТ на основании цепных индексов Росстата)
 

дома», 2009 г.

исходные данные об оцениваемом объекте.
Определить конструктивную систему и класс качества

объекта оценки.
Подобрать укрупненный стоимостной показатель в соответствии с функциональным назначением (по отрасли или подотрасли), конструктивной системой, классом качества и техническими характеристиками (объемом, площадью и т.п.) наиболее близкого по функциональным и конструктивным параметрам к оцениваемому объекту.
В случае отсутствия подходящего объекта-представителя данной отрасли рекомендуется использовать информацию о сопоставимых по функциональным и конструктивным параметрам объектах-представителях других отраслей или об объектах межотраслевого назначения.
Определить необходимые параметры, подлежащие корректировке.
Рассчитать количественные значения корректирующих коэффициентов.
Произвести расчёты стоимости объекта.

корректировке справочных стоимостных показателей рекомендуется принимать на основе сопоставления параметров

оцениваемого объекта с параметрами объекта-представителя.

Актуализация укрупненных показателей в уровень цен на дату оценки осуществляется следующим образом: после проведения корректировки укрупненных стоимостных показателей в соответствии с характеристикой оцениваемого объекта, производится пересчет в уровень цен базовой области на дату оценки и затем применяется регионально-экономический коэффициент для учета уровня цен, складывающегося на дату оценки в области. (или же использовать специализированную таблицу корректирующих коэффициентов для справочников Ко-ИНВЕСТ, публикуемую в бюллетене «Индексы цен в строительстве» ежеквартально

износ является одной из важнейших составляющих расчета рыночной стоимости объекта.

Под физическим износом конструктивного элемента, инженерной системы и здания в целом понимается степень утраты ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств, то есть ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей, в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека в процессе эксплуатации объекта.
В общем виде физический износ на момент его оценки выражает соотношение стоимости объективно необходимого ремонта, устраняющего повреждения элемента, инженерной системы или здания в целом, и их полной стоимости воспроизводства.
Наиболее распространенными методами расчета физического износа являются расчет по методу срока жизни и расчет по методу определения физического состояния объектов (элементов). Более точным является метод оценки износа по физическому состоянию с разбивкой по конструктивным элементам здания.
В различных строительных нормах, регламентирующих оценку физического износа, содержатся подробные признаки по конструктивным элементам и инженерным системам зданий, а также соответствующие им диапазоны значений износа.
Представляемая ниже таблица составлена на основании анализа существующих в Российской Федерации правил и норм оценки физического износа.

Определение физического износа объектов

выявленных в результате обследования объекта оценки, со значениями, приведенными в

таблице.
Далее по группе (строке), соответствующей наибольшим значениям износа элемента, в соответствии с количеством имеющихся фактических признаков износа определяется процент износа.
В целом по объекту износ рассчитывается с учетом удельного веса конструктивных элементов и систем.

Определение физического износа объектов

имеющиеся на объекте, находятся в строке 224 в количестве 2,

соответственно процент износа элемента определяется в 70%.

Сочи на 27.05.2010, в руб./кв.м.

* 2 777,7 = 34 802,5

XVI
многоканальный телефон/факс (495) 988-20-83
E-Mail: info@coinvest.ru Размещение рекламы и вопросы

подписки: E-Mail: litera@coinvest.ru Сайт КО-ИНВЕСТ: www.coinvest.ru