Презентация лекции по дисциплине Гражданский процесс Тема № 3 Объекты

жилищных прав. Жилищный фонд»
Учебные вопросы:
1. Жилые

помещения как объект правоотношений в жилищном праве.
2. Понятие и виды жилищных фондов, их классификация.
3. Учет жилищного фонда.
4. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда.
Сергиев Посад

Филиал в г. Сергиевом Посаде

правоотношений являются жилые помещения.
Жилое помещение - это изолированное помещение, которое

яв­ляется недвижимым имуществом и пригодно для постоянного про­живания граждан (отвечает установленным санитарным и техниче­ским правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ).
Определение жилого помещения не является единственным в российском законодательстве. В пункте 10 ст. 5 УПК РФ жилое по­мещение определяется также как:
1) индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями;
2) жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания;
3) иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания.

жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание,

которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназна­ченных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается струк­турно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспе­чивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или несколь­ких комнат, а также помещений вспомогательного использова­ния, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;
3) комната — это часть жилого дома или квартиры, предна­значенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

такое жилое помещение, как комната.
Кроме того, в ряде статей ЖК

РФ определены правовой статус коммунальной квартиры, права собственников комнат в комму­нальной квартире, а также названы иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых поме­щений. В тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квар­тиры. Исходя из этого можно говорить о том, что коммунальная квартира также является жилым помещением, состоящим из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами, как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности.
К предоставляемому гражданам для проживания жилому по­мещению предъявляются определенные требования. Ранее они содержались в статьях 40, 52 Жилищного кодекса РСФСР. В ЖК РФ данные нормы отсутствуют. Но при этом в постановлении Совета Министров РСФСР от 31 июля 1984 г. № 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и пре­доставления жилых помещений в РСФСР», которое было при­нято на основании Жилищного кодекса РСФСР, но тем не менее не утратило силу с прекращением его действия.

№ 335 «О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных

условий, и пре­доставления жилых помещений в РСФСР» установлено, что жилое помещение:
1) должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитар­ным и техническим требованиям;
2) предоставляется гражданам на одного человека в размере, установленном субъектом Федерации, и не может быть менее со­циальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений;
3) не подлежит заселению в одной комнате лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов;
4) предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств;
5) не подлежит заселению двумя и более семьями, если по своему размеру оно не обеспечивает установленных санитарных требований для проживания более одной семьи.

помещения непригодным для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и

подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном постановлением Прави­тельства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47, содер­жатся требования, которым, в частности, должно отвечать жилое помещение:
1) жилые помещения должны располагаться преимуществен­но в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функ­циональным зонированием территории;
2) несущие и ограждающие конструкции жилого помеще­ния, в том числе входящие в состав общего имущества собствен­ников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железо­бетонных конструкциях — в части трещиностойкости) не при­водят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопас­ное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудо­вания.

несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в

многоквартирном доме, не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства кон­струкций или жилого дома в целом;
3) жилое помещение, равно как и общее имущество собствен­ников помещений в многоквартирном доме, должно быть обу­строено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудо­ванием и обеспечить возможность перемещения предметов ин­женерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, вы­сота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безо­пасность передвижения и размещения;

и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в га­зифицированных

районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализирован­ных уборных;
5) инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснаб­жение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механиз­мы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в много­квартирном доме, должны соответствовать требованиям санитар­но-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляцион­ной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объедине­ние вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспо­могательных помещений) с жилыми комнатами;
6) жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженер­ных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств и т.д.

пределы его использования. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Размещение

в жилых помещениях про­мышленных производств не допускается.
Но при этом введена новая норма, в соответствии с которой до­пускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпри­нимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Для того чтобы указанные лица могли воспользоваться этим правом, должны соблюдаться следующие условия:
1) это не должно нарушать прав и законных интересов других граждан;
2) это не должно нарушать требования, которым обязано от­вечать жилое помещение.
Например, статья 21 Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Россий­ской Федерации» закрепляет соответствующие права адвоката, учредившего адвокатский кабинет. Согласно названной статье ад­вокат вправе использовать для размещения адвокатского кабине­та жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с согласия последних.

19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного фонда.
Жилищный фонд - это

совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
То есть в жилищный фонд включены жилые помещения не­зависимо от форм собственности и целей использования (обще­жития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных пере­селенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких пре­старелых и т.д.). Таким образом, в состав жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье.

жилищный фонд — это фонд, находящийся в соб­ственности граждан (индивидуальные

жилые дома, привати­зированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных коо­перативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством).
Он подраз­деляется на:
- фонд, который находится в собственности граждан;
- фонд, принадлежащий юридическим лицам (построенный или приобретенный за их счет);

совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный

фонд Россий­ской Федерации);
• жилые помещения, принадлежащие на праве собственно­сти субъектам Федерации (жилищный фонд субъектов Феде­рации);
3) муниципальный жилищный фонд — это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципаль­ным образованиям (муниципальным предприятиям, ведомствам, учреждениям). Это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных обра­зований, в том числе в городах Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, а так­же ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управ­лении муниципальных учреждений.
Данные жилые помещения формируют жилищные фонды социального использования и спе­циализированный жилищный фонд.

использования. В него входят предоставляемые гражданам по договорам социального найма

жилые помещения. В социальный наем возможно предоставлять жилые помещения, которые входят в государственный и муници­пальный жилищные фонды;
2) специализированный жилищный фонд. Разделом IV ЖК РФ предусмотрена возможность предоставления для проживания отдельным категориям граждан жилых помещений специализи­рованного жилищного фонда. Специализированный жилищный фонд также формируется из государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:
• служебные жилые помещения;
• жилые помещения в общежитиях;
• жилые помещения маневренного фонда;
• жилые помещения в домах системы социального обслужи­вания населения;
• жилые помещения для временного поселения вынужден­ных переселенцев;
• жилые помещения для временного поселения лиц, признан­ных беженцами;
• жилые помещения для социальной защиты отдельных кате­горий граждан;

жилищного фонда (частные жилые дома, при­ватизированные квартиры, квартиры в жилищно-строительных

кооперативах с выплаченной стоимостью и т.д.). Собственниками выступают юридические или физические лица. Данный вид жи­лищного фонда используется гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей се­мьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездно­го пользования, а юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования — это жилые помещения, которые используются собственниками таких поме­щений для проживания граждан на условиях возмездного пользо­вания, могут быть предоставлены гражданам по иным договорам, а также различным лицам во владение и (или) в пользование.

установленном уполномоченным Правительством России феде­ральным органом исполнительной власти (п. 4

ст. 19 ЖК РФ).
Государственный учет жилищного фонда наряду с иными фор­мами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвента­ризацию и техническую паспортизацию с оформлением техниче­ских паспортов жилых помещений (документов, содержащих тех­ническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям).
В целях ускорения проведения реформы жилищно-комму­нального хозяйства и приведения в соответствие с российским законодательством государственного учета жилищного фонда по­становлением Правительства Российской Федерации от 13 октя­бря 1997 г. № 1301 было утверждено Положение о государствен­ном учете жилищного фонда в Российской Федерации.

фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количе­ственном

и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изме­нении этих показателей.
Государственному учету подлежат жилые дома независимо от формы собственности, специализированные дома (общежи­тия, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвали­дов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для про­живания.
Включение жилых строений и жилых помещений в жилищ­ный фонд и исключение из жилищного фонда производятся в со­ответствии с жилищным законодательством.

учет, который является осно­вой государственного учета.
Он осуществляется независимо от принадлежности

жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвен­таризации и регистрации документов об обязанностях правооб­ладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специали­зированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организа­ция. Указанные организации осуществляют технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях незави­симо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики;

ее территори­альными органами на основе обобщения форм федерального госу­дарственного статистического

наблюдения за жилищным фондом, представленных организациями технической инвентаризации, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных феде­ральных программах статистических работ. Формы федерально­го государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, методология, порядок, сроки их заполнения и представ­ления разрабатываются и утверждаются Федеральной службой государственной статистики по согласованию с Государственным комитетом Российской Федерации по жилищной и строительной политике. При этом важной является необходимость соответствия показателей технического учета жилищного фонда показателям официального статистического учета;
3) бухгалтерский учет производится в соответствии с Феде­ральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтер­ском учете» и иными нормативными правовыми актами.

обеспечивать бла­гоприятные и безопасные условия проживания граждан, надле­жащее содержание общего

имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
ЖК РФ возлагает обязанности по содержанию общего иму­щества:
1) на собственников жилого помещения. На них возложено бремя содержания не только жилого помещения, но и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственни­ков помещений в соответствующем многоквартирном доме. Соб­ственник жилого помещения обязан поддерживать данное поме­щение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила со­держания общего имущества собственников помещений в много­квартирном доме (ст. 30 ЖК РФ);

бремя содержания общего имущества собствен­ников комнат в такой квартире, если

иное не предусмотрено фе­деральным законом или договором (ст. 43 ЖК РФ);
3) на наймодателя жилого помещения по договору социально­го найма возложена обязанность, в частности, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в мно­гоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое по­мещение; осуществлять капитальный ремонт жилого помещения (ст. 65 ЖК РФ).
Обязанности нанимателя жилого помещения по договору со­циального найма, определенные в статье 67 ЖК РФ, касаются исполь­зования, обеспечения сохранности, поддержания надлежащего состояния, производства текущего ремонта непосредственно того жилого помещения, которое предоставлено ему для проживания. Обязанности, касающиеся содержания общего имущества нани­мателями жилого помещения по договору социального найма, в ЖК РФ не предусмотрены.

жилищных фондов, осуществляются с обязательным соблюдением единых правил эксплуатации и

ремонта жилищного фонда.
Требования и порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда определены в Правилах и нормах технической эксплуата­ции жилищного фонда, утвержденных постановлением Государ­ственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27 сентября 2003 г. № 170.
Целями обслуживания и эксплуатации являются:
1) обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности;
2) проведение единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструк­тивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;
3) обеспечение выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жи­лищного фонда.

в домах всех форм собственности, имеют право участвовать в управлении

жи­лищным фондом по месту жительства с целью защиты своих эко­номических и социальных прав и интересов, участвовать в выборе эксплуатационных и ремонтных организаций.
Граждане, юридические лица, являющиеся нанимателями, арендаторами и собственниками жилых помещений в домах всех форм собственности, обязаны:
1) использовать жилые помещения, а также подсобные по­мещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан;
2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда, а также использовать его без ущерба для других лиц;
3) выполнять предусмотренные законодательством сани­тар но-гигиенические, экологические, архитектурно-градо стро­ительные, противопожарные и эксплуатационные требования;
4) своевременно производить оплату жилья и коммунальных услуг.

осуществля­ющие эксплуатацию жилых домов) обеспечивают сохранность жилищного фонда и надлежащее

его использование, обслужи­вание граждан, а также контролируют соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории.
Техническая эксплуатация жилищного фонда включает:
1) управление жилищным фондом. К нему относятся: органи­зации эксплуатации; взаимоотношения со смежными организа­циями и поставщиками; все виды работы с нанимателями и арен­даторами;
2) техническое обслуживание и ремонт строительных кон­струкций и инженерных систем зданий. В целом система техни­ческого обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищ­ного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищно­го фонда включает работы по контролю за его состоянием, под­держанию в исправности, работоспособности, наладке и регули­рованию инженерных систем и т.д. Согласно пункту 1.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда для этих це­лей предусматриваются:
• техническое обслуживание (содержание), включая дис­петчерское и аварийное, которое представляет комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его кон­струкций, оборудования и технических устройств;

и выработка мер по их устране­нию.
В ходе осмотров осуществляется также

контроль за исполь­зованием и содержанием помещений;
• подготовка к сезонной эксплуатации, целью которой явля­ется обеспечение сроков и качества выполнения работ по обслу­живанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, обеспечива­ющих нормативные требования проживания жителей и режимов функционирования инженерного оборудования в зимний период. При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний пери­од надлежит: устранить неисправности стен, фасадов, крыш, пере­крытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями; приве­сти в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных при­ямков; обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машин­ных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов;

вспомогательных помещений. Он выражается в производстве, например, таких работ, как

побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска подоконников, вставка стекол. Теку­щий ремонт нанимателями жилых помещений по договорам со­циального найма производится на условиях и в порядке, опреде­ляемых договором и ЖК РФ. Он включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей. Работы по текущему ремонту подразделяются на планируемые (периодические осмотры и про­филактический ремонт) и непредвиденные (устранение мелких повреждений и неисправностей по заявкам жильцов, устранение последствий аварий и стихийных бедствий, проведение внеоче­редных осмотров после стихийных бедствий и аварий). Прове­денный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комис­сией в составе представителей собственников жилищного фонда и организации по обслуживанию жилищного фонда;

зданий отдельных износившихся конструкций и оборудования дома. В результате капитального

ремонта про­исходит ликвидация или уменьшение физического износа кон­струкций и инженерного оборудования жилого дома. Капиталь­ному ремонту может быть подвергнут жилой дом в целом либо только отдельные его элементы: подъезды, этажи и т.д. Так как в соответствии с ЖК РФ проведение капитального ремонта является обязанностью наймодателя жилого помещения по договору со­циального найма, то согласно статье 88 ЖК РФ при проведении ка­питального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения на­нимателя, именно наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое по­мещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и чле­нов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя;

чер­даков, подвалов и технических подполий);
• уборку мест придомовой территории (площадок,

садов, дво­ров, дорог, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов). Эта уборка должна производиться организациями по обслужива­нию жилищного фонда; тротуары допускается убирать специали­зированными службами;
• уход за зелеными насаждениями, озеленение, которое вы­полняется после очистки территории от остатков строительных материалов, мусора, прокладки подземных коммуникаций и соо­ружений, прокладки дорог, проездов, тротуаров, устройства пло­щадок и оград.
Таким образом, эксплуатация, управление, техническое обслу­живание жилых домов представляют комплекс взаимосвязанных организационных и технических мероприятий, направленных на обеспечение сохранности объектов недвижимости, сохранение их функционального назначения. Эта система должна быть направ­лена на предупреждение их преждевременного износа и обеспече­ние надежного функционирования.

2001 г. № 3-ФКЗ «О чрезвычайном положении».
Федеральный конституционный закон от

30 января 2002 г. № 1-ФКЗ «О военном положении».
Жилищный кодекс Российской Федерации.
Гражданский кодекс Российской Федерации.
Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Закон Российской Федерации от 1 апреля 1993 г. № 4730-1 «О Государственной границе Российской Федерации».
Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Феде­рации»