Сравнительный подход

класс, объемные показатели, индивидуальные особенности)

Корректировки
(на объем, на индивидуальные особенности)
План лекции

– аналогов приводит к коррекции расчетной стоимости объекта оценки, не

превышающей допустимую погрешность)
Соответствия временному горизонту (с учетом трендов спроса и предложения на рассматриваемом сегменте)
Полноты (отражения всех факторов, оказавших существенное влияние на цену совершенных сделок)
Достоверности (методы прямого или косвенного контроля)

Источники:
Участники сделок
Компании инфраструктуры рынка недвижимости (риэлтерские, нотариальные, консалтинговые, управляющие)
Организации, предоставляющие финансирование
Регистрирующие органы
Налоговые органы
Периодические издания

стоимость объекта не превышает цены приобретения полного аналога квалифицированным инвестором

(точность оценки определяется наличием статистически достаточной информации и ее полнотой);

Спрос и предложение – баланс между платежеспособным спросом (с учетом тенденций рынка капиталов) и предложением объектов (действующих, планируемых к введению или выводу с рынка);

Равновесие (стремление к рыночному равновесию) – предложение стремится удовлетворить колебания спроса (демография, финансирование, темпы роста экономики). При этом проявляется эффект запаздывания;

Внешние факторы – компоненты окружения, неразрывно связанные с объектом недвижимости (инфраструктура, экология, соседство) и тенденции их развития.

же сегменту рынка
2) сделки с ними были совершены в пределах

установленного временного горизонта

Сегмент:
а) географический регион
б) назначение
в) состав (земля/улучшения, объем прав)
г) класс
д) группа объема

Временной горизонт:
предшествующий дате оценки период, в течение которого рынок находился в стабильном состоянии

Продолжительный горизонт позволяет использовать больше аналогов

Lux – “A”, Lux – “A-”, Premium – “B”), Бизнес,

Эконом

Hв.к.

участке 15 соток.

Аналог

двухэтажный кирпичный дом без бассейна, расположенный на участке

20 соток

продан за 4 500 000 д.е.

Стоимость расположенного рядом незастроенного участка в 10 соток 900 000 д.е.

Затраты на строительство бассейна 300 000 д.е.

Коэффициент удобства пользования для бассейна 1,3.

90 000

Стоимость дома – аналога
4 500 000 – (90 000

* 20) = 2 700 000

Стоимость бассейна
300 000 * 1,3 = 390 000

Стоимость объекта оценки
15 * 90 000
+ 2 700 000
+ 390 000
= 4 440 000

3 000 д.е. за м. кв.,
коэффициент потерь 10%,
операционные расходы 400 000 д.е.

Использовать

коэффициент капитализации, полученный методом рыночной экстракции

400 000 = 950 000

Рыночная экстракция коэффициента капитализации
По аналогу №2
930 000 /

4 300 000 = 0,2163
По аналогу №4
970 000 / 4 600 000 = 0,2109
Средний
(0,2163 + 0,2109) / 2 = 0,2136

Стоимость объекта оценки
950 000 / 0,2136 =4 447 566