Тема 3 ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЛИ И ПРИРОДНЫХ РЕСУРСОВ

принципы оценки земельных участков.
3.2 Правовое регулирование земельного рынка в Российской

Федерации.
3.3 Доходный подход к оценке земельного участка.
3.4 Сравнительный подход к оценке земельного участка.
3.5 Затратный подход к оценке земельного участка.
3.6 Оценка земель сельскохозяйственного назначения.
3.7 Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

участка
Цели оценки земли
Принципы оценки земли
Методы оценки земли
Процедура оценки

является ограниченным природным ресурсом;
каждый земельный участок неподвижен.
возможно многоцелевое

использование земли: как средства производства. как пространство для социально-экономического развития.
земельный фонд является основой жизни и деятельности человека,
срок эксплуатации земельных участков не ограничен.
использование и охрана земли в четко урегулированы.

В. И. Петров

необходимой для проведения оценки;
Применение подходов к оценке, включая выбор

методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
Составление отчета об оценке.

рынок и его особенности
Правовой режим земельного участка
Форма собственности

и разрешенное использование земельного участка

покупать по образцам;
предложение на рынке земли неэластично и в

границах административной единицы выступает как фиксированная величина, ограниченная самой природой.;
предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены;
на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты.;

увеличивает риски инвесторов;
сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных

инвестиций;
рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий.;
для российского рынка земли характерна относительно низкая ликвидность объектов купли-продажи по сравнению с развитыми странами.

важнейших параметров на цену;
прогноз цен на объекты инвестиций;
влияние

местоположения на цену;
законодательная и нормативная база;
предложение, спрос и количество сделок;
оценка ликвидности;
поток доходов;
экономическая и макроэкономическая ситуация;
прогнозирование состояния рынка.

юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями,

а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

обороны и безопасности государства;
земли, занятые федеральными энергетическими и космическими системами,

объектами ядерной энергетики, оборонной промышленности;
государственные природные заповедники, национальные парки (например, Лосиный остров в Москве);
лечебно-оздоровительные местности;
объекты историко-культурного наследия и др.

пользование;
безвозмездное срочное пользование.

содержание доходного подхода
Метод капитализации дохода (земельной ренты)
Метод остатка

Метод предполагаемого использования

использования.
Принцип ожидания.
Принцип спроса и предложения.
Принцип замещения.

для использования земельного участка в соответствии с НЭИ.
Определение величины и

временной структуры доходов от НЭИ земельного участка.
Определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от НЭИ.
Определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. Ставка дисконтирования определяется на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций.
Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

застройки, определение размеров индивидуальных участков.
Этап 2. Расчет предполагаемой цены

продажи освоенных участков.
Этап 3. Составление сметы и расчет всех затрат на освоение.
Этап 4. Определение чистого дохода от продаж.
Этап 5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу.
Этап 6. Дисконтирование чистого дохода от продажи земельных участков.

продаж
Метод выделения (извлечения, изъятия)
Метод распределения

рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;          Цi — цена продажи i-го

сравнимого земельного участка;           Кi — величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного участка.

сегменте земельного рынка.
Проверка информации о сделках с земельными участками.
Сравнение оцениваемого

земельного участка с участками, проданными на рынке и внесение корректировок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Кед) × П%, 

где Vан — скорректированная цена продажи объекта-аналога;         Цан

— цена продажи объекта-аналога;         П% — процентная поправка;         Vед — стоимость одной единицы сравнения;         Кед — количество единиц сравнения.

Потн) =
=(Vед + Потн) × Кед,

где Потн — денежная относительная

поправка.
Денежные абсолютные поправки:

Vан = Цан + Пабс,

где Пабс — денежная абсолютная поправка.

земли,
Сз - Стоимость земли,
Со - Стоимость единого объекта недвижимости

застроенных, так и незастроенных земельных участков.
При необходимости внесение поправок

в цены продаж объектов-аналогов.
Расчет наиболее вероятной цены единого объекта недвижимости как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.
Определение доли земли в рыночной цене продажи типично застроенного объекта недвижимости.
Расчет стоимости оцениваемого земельного участка на основе соотношения стоимости земли и улучшений.

поселений исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры.
Оценка стоимости земельных участков

по условиям инвестиционных контрактов.

1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых

кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.
Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту.
Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.
Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры (в Москве от 30 до 40% стоимости строительства жилого дома), рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.
Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель, получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.

строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений
Этап 1.

Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и т.п.).
Этап 2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей.
Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.
Этап 4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания,

которые должны перейти городу после завершения строительства.
Этап 7. Определяется ставка дисконтирования.
Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

хозяйстве.
Капитализации земельной ренты

и подготовка исходной нормативной и статистической информации.
Определение нормативной урожайности

по каждой группе почв в разрезе основных сельскохозяйственных культур.
Определение величины земельной ренты.
Определение рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

земель поселений.
Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.
Кадастровая оценка лесных земель.

уч. — площадь земельного участка (кв. м);             
Pпосi — линейная

функция от факторов для i-го кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб./кв. м;      
Pсделкиi — линейная функция параметров сделки для i-го кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб./кв. м;                
Kцi — коэффициент перехода от УПКСЗ по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к УПКСЗ по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует;                   
i — номер кластера.

в границах субъектов РФ.
Этап 2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий

в субъекте РФ.

в пределах оценочных зон и территорий субъектов РФ;
II этап —

в пределах территорий лесхозов;
III этап — в пределах участков лесных земель в границах лесхозов.