VIII УРАЛЬСКИЙ ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ФОРУМ г.Челябинск 05 декабря 2008г

г.Челябинск 05 декабря 2008г.

БЦ “ПАЛАДИН”
г. Челябинск, Центральный район, пересечение ул. Российской и Труда.
Общая площадь: 35 400 м2



Ильин Станислав Евгеньевич
директор проекта

Челябинска на пересечении улиц Российской и Труда, ограничивающими административный центр

города с востока и с севера соответственно.
Административно-деловой центр города ограничен Свердловским проспектом, улицами Труда, Тимирязева, 3-го Интернационала.
Стратегическое и локальное местоположение оценивается как “хорошее”.

и с восточной стороны частично прилегает к улице Российской.
Территория находится

в ложбине р. Миасс (имеет уклон по ул. Российской как с северного, так и с южного направления), но рельеф самого участка ровный.
Физических препятствий, ограничивающих доступ к участку, нет.
Визуальная доступность земельного участка со стороны основных подъездов (ул. Российская и Труда) оценивается как “хорошая”.
На территории участка имеются строения, подлежащие сносу.

строительства в Челябинской области с 1999 года и имеющая значительный

опыт капитального строительства, реконструкции и ремонт зданий жилого, общественного и производственного назначения. Численный состав сотрудников предприятий более 500 человек.
Для реализации проекта создана целевая компания (SPV) – ООО «ПАЛАДИН», которая иной финансово-хозяйственной деятельности не ведет. Участниками Общества являются ООО «Строительные технологии», входящее в ГП «ДЭФА» (85% долей) и ООО Клуб «АСА» (антикварные самодельные автомобили) - 15% долей.

к К.Маркса.
Доступность участка значительно улучшится после реализации городского проекта многоуровневой

транспортной развязки, связывающей ул.Бр.Кашириных, Труда и Российскую. Ее строительство было запланировано к 2011 г.
Основные потоки офисных сотрудников будут направлены из районов проживания – со стороны Северо-Запада, Северо-Востока, Советского и Ленинского районов.
В 5-13-ти минутах пешеходной доступности от участка находится множество остановок общественного транспорта, что позволяет подъехать к объекту из любого района города, делая не более 1 пересадки.

млн.м2, при этом на специализированные офисные центры приходится не более

1/3 площадей.
Суммарная площадь арендопригодных помещений в офисных зданиях примерно 360 тыс.м2.
Территориально, основная доля предложения сконцентрирована в центре города (по оценкам GVA Sawyer, она составляет 70% - см. диаграмму), однако его доминирующая роль будет снижаться в силу ранее отмеченных тенденций.

среднего бизнеса являются офисы площадью от 31 до 50 кв.м.
По

типам планировки для наибольшего количества компаний (31%) оптимальной является блочная система планировки (с отдельным входом в офис), коридорную систему предпочитают 24% компаний, целый этаж с отдельным входом – 22%.
Основных причин неудовлетворенности существующим офисом две ( 70% всех неудовлетворенных компаний): это неоптимальный размер офиса (41%) и некомфортные условия для работы (29%).

в разной стадии строительства: 63 000 м2
Общая площадь

проектов, пока находящихся в “бумажной” стадии: примерно 180 000 м2

3 до 24 наземных этажей плюс 2 подземных этажа.Здание запроектировано

практически по границам участка, коэффициент застройки составляет 88%.
В здании организованы 2 автопарковки общей площадью 10 150 м2 и вместимостью 262 м/места с независимыми въездами с ул.Российской:
Часть помещений на 2-3 этажах общей площадью ок.1000 м2 со свободной планировкой и отдельной входной группой образуют единый блок автомобильного музея, который будет передан в собственность ООО «АСА» в качестве компенсации за уступку земельного участка под их нынешним зданием на территории строительства и снятие соответствующих обременений
В цокольном этаже организован кафетерий, 2 верхних этажа (23-24) являются техническими.

домостроения (т.н. «Чебоксарская серия»).
Существенным фактором успеха проекта является то, что

поставщиками основных строительных материалов будут предприятия, входящие в холдинг Инициатора – ООО «Челябинский завод сборно-монолитного каркаса» и ООО «БетонСтрой». Это гарантирует сквозной контроль качества, управление себестоимостью и соблюдение графика поставок.

системе. Все помещения соответствуют стандартным требованиям целевой аудитории арендаторов: разгорожены

в сетке колонн (внутри комнат нет мешающих элементов), имеют прямоугольную форму, небольшую глубину, хорошую освещенность и небольшой размер. Такая компоновка проста, удобна и предельно прагматична: коэффициент эффективности (нетто) составляет 66-86%.
Необходимость организации вместительной автопарковки и отчуждения помещения музея, итоговый коэффициент эффективности (нетто) оказался невысоким – чуть более 50%, что меньше сложившихся нормативов для офисной недвижимости класса «В».

1,45 млрд.р.
Ставки аренды: 900 р./м2 (кафетерий в цоколе), 1700 р.

– 1 этаж, 1300 р./м2 – 2, 22, 23 этажи и 1150 р./м2 – все остальные (с 3 по 21) этажи. Итоговая средневзвешенная ставка равна 1195 р./м2

проекта: 1,5 – 1,9 млрд.р.

ise@defagroup.ru.

Директор проекта: Ильин Станислав Евгеньевич