Затратный подход

М.А.Федотовой. – 2-е изд. –М.:ФиС, 2010, с.210

М.А.Федотовой. – 2-е изд. –М.:ФиС, 2010, с.197

учетом корректировок)

Метод разбивки по компонентам
(оценивается стоимость замещения укрупненных компонентов улучшений)

Метод

количественного обследования
(после тщательного технического обследования на основе действующих нормативов составляется детальная смета на замещение оцениваемых улучшений)

(фундамент, стены, перекрытия, кровля )
Известен объем каждого из компонентов (VJ)
Каждый

компонент имеет свою стоимость возведения (включающую все затраты) (CJ)
Рассчитанная стоимость корректируется на различия между объектом оценки и выбранным объектом – аналогом (КН)

Варианты применения:
Субподряд – ПВС рассчитывается как сумма затрат генподрядчика по всем специализированным субподрядным организациям
Разбивка по профилю работ – отличается от субподрядного тем, что основывается на оплате труда представителей разных профессий (монтажники, крановщики, сварщики, штукатуры, …), а не субподрядных организаций
Выделение затрат – вначале на основе соответствующих единиц сравнения рассчитываются стоимости каждого укрупненного компонента улучшений. Затем стоимости компонентов складываются.

отделки, инженерных решений.

На основе утвержденных нормативов (сметные нормативы) и данных

обследования составляется новая смета на строительство объекта по состоянию на дату оценки

База расчета сметной стоимости строительства:
Проект и рабочая документация
Действующие сметные (ресурсные) нормативы / индивидуальные сметные нормы
Отпускные цены на материалы, оборудование, инвентарь, инструменты; стоимость аренды / приобретения техники
Нормы оплаты труда
Относящиеся к объекту решения органов власти
 
Метод дает наиболее точный результат из рассмотренных

А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е изд. –М.:ФиС, 2010, с.203

В настоящее время

действует сметно-нормативная база единичных расценок 2001 г. и индексы пересчета в текущие цены, устанавливаемым Госстроем России ежеквартально. Так же применяются периодически обновляемые Сборники средних сметных цен (ССЦ).

– компенсационный

На основе базы данных о стоимости ранее построенных или

запроектированных аналогов


При этом для любого метода расчеты проводятся в двух уровнях цен:
Базисном – действующем на момент утверждения сметных норм
Текущем (прогнозном) – действующем на момент составления сметы или начала строительства

ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – 2-е изд. –М.:ФиС, 2010, с.207

цены определяются базовыми стоимостными показателями по сопоставимым по номенклатуре ресурсам
Базовые

показатели корректируются на индексы стоимости (затрат)
Сметная стоимость определяется как

Где
n – общее количество ресурсов, задействованных в смете
VJ – объем j-го ресурса
CJ – базисная цена j-го ресурса, скорректированная на индекс стоимости

получить информацию о действующей цене одного или нескольких используемых в

смете ресурсов.
 
Для определения стоимости строительства используется незначительно измененная формула использовавшаяся в базисно-индексном методе:

Где
n – общее количество ресурсов, задействованных в смете
VJ – объем j-го ресурса
CJ – цена j-го ресурса в текущих ценах, или, в случае невозможности ее определения (например, вследствие отсутствия ресурса на рынке) – скорректированная на индекс ресурсов цена j-го ресурса в базисных ценах

в базовых ценах и
определяемых расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением

цен на ресурсы.

Х НормативныйПроцент
 
Возможные базы расчета:
Сумма прямых затрат
Сумма прямых и косвенных затрат
Общая

сумма прямых, косвенных затрат и стоимость участка
Стоимость завершенного проекта
 
Нормативный процент определяется путем рыночной экстракции по локальному рынку недвижимости.

целесообразно
Неустранимый
Устранение невозможно либо нецелесообразно

Виды:
Физический
Утрата технико-эксплуатационных качеств под воздействием природных факторов

либо деятельности человека
Функциональный
Несоответствие объемно-планировочного и/или конструкторского решения современным стандартам
Экономический (внешний)
Обесценение вследствие негативного влияния внешней среды: наложение обременений, изменение окружения, изменения законодательства

Типы и виды износа

срока службы

Метод разбивки
расчет стоимости восстановления (устранимые физический и функциональный износ)
расчет

отношения возраста и срока службы (устранимый и неустранимый физический износ)
расчет функционального старения (устранимый и неустранимый функциональный износ)
анализ парных продаж (неустранимое функциональное старение, экономическое старение)
капитализация арендных убытков (неустранимое функциональное старение, экономическое старение)

аналогов, в т.ч. на стоимость отложенного ремонта и функционального старения

Расчет

остаточной стоимости улучшений по аналогам
(цена сделки) – (стоимость земли)

Расчет ПВС улучшений аналогов

Общий накопленный износ улучшений аналогов
(ПВС улучшений) – (ОС улучшений)

Процент износа улучшений аналогов
(ОНИзнос) / (ПВС)
Процент износа улучшений аналогов годовой
(ПроцентИзноса) / (Фактический возраст улучшений)

Общий износ объекта оценки
Ср.Год.Изн.Улучш.Аналогов × Факт.Возр.Объекта.Оценки

Метод рыночной выборки

жизни
 
Выборка аналогов

Средний срок экономической жизни улучшений

Хронологический возраст улучшений на объекте

оценки

Норма износа улучшений
ХронолВозраст / СреднийСрокЭконЖизни

Общий накопленный износ улучшений
ПВСУлучшений × НормаИзноса
Недостатки:
Субъективность прогноза срока экономической жизни
В реальности износ не линеен
Невозможно выделить влияние отдельных факторов на величину износа
Износ относится ко всем улучшениям, не отражая разную степень изношенности компонентов с разными сроками жизни

Метод срока службы

определить экономическую целесообразность устранения износа. 

Расчет физического износа
(метод срока службы)

Расчет функционального

износа
(устранимый – затраты на устранение; не устранимый – парные продажи и капитализация убытков)

Расчет экономического износа
(парные продажи или капитализация арендных убытков)

Общий износ = Физический + Функциональный + Внешний

Если известен общий износ и два компонента:
Расчет физического износа
Расчет функционального износа
Экономический =
Общий – Физический – Функциональный

Метод разбивки

износ

Расчет отношения возраста и срока службы
Устранимый и не устранимый физический

износ

Расчет функционального старения
Функциональный износ

Анализ парных продаж
Неустранимый функциональный износ, внешний износ

Капитализация арендных убытков
Неустранимый функциональный износ, внешний износ

Метод разбивки позволяет выявить факторы износа и определить экономическую целесообразность устранения износа. 

Метод разбивки

ремонта (100% износ)
Стоимость короткоживущих элементов с устранимым физическим износом
Стоимость короткоживущих

элементов с неустранимым физическим износом
Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым физическим износом

Расчет процента износа каждого элемента
(хронологич.возраст) / (средн.экон.жизнь)

Расчет стоимости физического износа каждого элемента
ПроцентИзносаЭлемента × ПВСЭлемента

Физический износ в целом по улучшениям
Сумма стоимостей физ.износов элементов

Физический

компонента / Установка 0 как стоимости отсутствующего компонента улучшений

Расчет стоимости

физического износа каждого компонента

Определение остаточной стоимости каждого компонента
ПВС – Физ.Износ

По каждому элементу определяются затраты на устранение функционального износа (ремонт; закупка оборудования; демонтаж и утилизация; монтаж оборудования) и сравниваются с вызванным устранением приростом стоимости (отдача превышает вложения – значит износ элемента устранимый)

Расчет неустранимого функционального износа ч/з капитализацию убытков и анализ парных продаж

Расчет суммарного функционального износа п.4 + п.5

Функциональный

разницы арендных ставок или долей вакантных площадей

Анализ аналогов – определение

рыночного коэффициента капитализации КН

Оценка снижения стоимости объекта оценки в целом методом капитализации убытков
ИзменениеСтавки / РыночныйКН

Распределение общего снижения стоимости между земельным участком и улучшениями

Внешний (экономический)

технической инвентаризации, планировании капремонта
где WF – физический износ, %
Fj – физический износ j-го

элемента
Lj – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости j-го элемента в общей восстановительной стоимости здания
n – количество конструктивных элементов в здании

Недостатки:
Не подходит для нетипичных условий эксплуатации
Трудоемок
Субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов