Слайд 1Экономика недвижимости. Модуль 2.
Рынок недвижимости и его особенности
Понятие рынка недвижимости
Особенности рынка недвижимости
Рынок недвижимости как рынок товара и капитала
Слайд 2Рынок недвижимости
«Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых
передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются
цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Слайд 3Рынок недвижимости и права собственности
Оборот недвижимости – через переход прав
(система регистрации)
Предмет сделок – «полный пакет прав собственности» и «отдельные
права и их комбинации)
Два вида сделок: с пакетом прав собственности и с отдельными правомочиями:
Аренда
Рента
Доверительное управление
Залог
Слайд 4Рынок недвижимости и права собственности
Распределение прав – расширение возможностей использования
недвижимости как ограниченного актива
Распределение прав – способ повышения эффективности использования
недвижимости
«Богатый рынок» и «бедный рынок» (больше комбинаций, больше интересов, больше рыночный оборот)
Россия – 1,5 -2% фонда недвижимости в рыночном обороте ежегодно (Петербург: около 4%), США – 20%
Слайд 5Функции рынка
информация о ценах, спросе и предложении;
посредничество - установление связей
между потребителями, спросом и предложением;
формирование цен на объекты недвижимости и
защита прав собственности;
перераспределение инвестиций в объекты недвижимости;
обеспечение свободы предпринимательства
Слайд 6 Рынок недвижимости в экономическом кругообороте
Слайд 7Мультипликативный эффект
По оценкам китайских экономистов:
Каждые 100 юаней, вложенные в
жилье, могут создавать в смежных отраслях спрос в размере 170-220
юаней,
Каждые 100 юаней, потраченные на покупку недвижимости, могут вызвать покупку других товаров на 130 -150 юаней,
Каждые 10% роста жилищного строительства могут вызвать прирост ВВП на 1%,
Каждые 100 новых рабочих мест в строительстве могут вызвать появление 200 новых рабочих мест в смежных отраслях.
КАД: госзатраты на строительство – 1,6 млрд $, частные инвестиции –более 3 млрд $
Слайд 8Совершенные и несовершенные рынки
Совершенный рынок:
покупатели и продавцы имеют точную информацию
о ценах;
товары однородны;
как субъекты, так и объекты сделок мобильны, перемещаемы;
на
рынке присутствует множество продавцов и покупателей на рынке, так что ни один из них не может влиять на цены;
спрос и предложение эластичны по цене;
издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.
Слайд 9Рынок недвижимости -несовершенный рынок
Особенности формирования и взаимодействия спроса и предложения
Трансакционные
издержки
Ликвидность
Слайд 10Особенности спроса и предложения
Предложение
Неэластично по цене
На первичном рынке менее эластично,
чем на вторичном
Спрос (на рынке продаж)
Неэластичен по цене
Неэластичен по доходу
Эластичен
по богатству
Слайд 11Трансакционные издержки
Классификации:
По виду:
Поиск информации
Ведение переговоров и заключение контрактов
Измерения (оценка, техническая
экспертиза)
Спецификация и защита прав собственности
Оппортунистическое поведение
По форме:
Явные
(денежные)
Неявные (упущенная выгода)
Неявные (риски)
Слайд 12Ликвидность
Ликвидность – сроки трансформации активов в наиболее ликвидную форму
Слайд 13Ликвидность на рынке недвижимости
Сроки экспозиции (период между датой выставления объекта
на рынок и датой совершения сделки (регистрации):
Жилая недвижимость: 60-90
дней
Коммерческая недвижимость: 90-180 дней
Динамика сроков экспозиции – показатель динамики рынка
Слайд 14Эффективность рынка
Эффективный рынок- Благодаря свободе информации и совершенству рынка:
Цена
= стоимости
Нет сверхприбыли
Рынок недвижимости – неэффективный рынок:
Отклонение цен от стоимости
Возможность
получение сверхприбыли
Слайд 15Сегментирование рынка недвижимости
По географическому признаку
По типам недвижимости (рынки жилой, коммерческой
недвижимости)
По качеству объектов (офисы: классы А,B, С)
По видам сделок
Слайд 16Рынки видов сделок с недвижимостью
Слайд 17Рынки видов сделок
Рынок продаж
Рынок аренды
Конкурирующие рынки
Различная эластичность предложения
Различная эластичность спроса
Слайд 18Первичный и вторичный рынки недвижимости
Первичный рынок недвижимости -совокупность сделок, совершаемых
с вновь созданными объектами недвижимости;
Вторичный рынок недвижимости - совокупность сделок
с объектами, находившимися в использовании.
Слайд 20Взаимодействие первичного и вторичного рынков
Рынки, предлагающие товары-субституты
Продавцы
Модели ценообразования
Эластичность предложения
Взаимодополняющие рынки
Несбалансированность
вторичного рынка – условие стабильности рынка в целом
Слайд 21
Динамика цен на рынке жилья Санкт-Петербурга
в период с
августа 1998 по декабрь 1999 г.
Слайд 22Количество зарегистрированных договоров купли-продажи
на рынке жилья Санкт-Петербурга в 1996 -2006
гг.
Слайд 23Рис. 3.3. Динамика регистрации договоров купли-продажи жилья
в Петербурге в 1996,
1999, 2003, 2006 гг.
Слайд 24 Ввод в действие жилых домов Санкт-Петербурге
в 2000-2005 гг. (тыс.
кв. м.)
Слайд 25Противоречия рынка недвижимости
между недвижимостью на рынке реальных активов и недвижимостью
на рынке финансовых активов
между ценой недвижимости и доходами ее приобретателя
между первичным и вторичным рынками
между рынками продаж и аренды
Слайд 26Коэффициент доступности жилья
(отношение стоимости жилья к годовому доходу)
2010:
Россия (Москва): 26,1
Россия
(Регионы):20,8
Пакистан: 40,6
Черногория: 30
Белоруссия: 28,1
США: 2,7
Швеция: 4,2
Бельгия:4,3
Слайд 27Модель рынка недвижимости
Модель рынка недвижимости
Слайд 28Взаимосвязь экономических циклов и циклов развития
рынка недвижимости
Слайд 30Рис.2.5. Влияние роста ставки процента
на смещение кривых предложения и
спроса
Слайд 31
Общие черты и различия рынка недвижимости
и рынка капитала
Слайд 32 Влияние роста издержек и цен на первичном рынке
на цены
на вторичном рынке жилья
Слайд 33 Основные виды профессиональной деятельности
на рынке недвижимости
Слайд 35Эксперты ООН о рынке
глобальный финансовый кризис является результатом недостаточного регулирования
рынка недвижимости и финансовых рынков, вследствие чего:
цены на недвижимость были
искусственно раздуты,
ипотечное кредитование было недостаточно контролируемым,
финансовым рынкам было позволено разработать сложные финансовые инструменты, суть которых понимали лишь немногие,
кредитные риски были неадекватным образом смоделированы,
рейтинговые агентства не выполнили свою основополагающую функцию.
(http://www.restate.ru/material/109175.html
Слайд 36Эксперты ООН о рынке
Принципы политики на рынках недвижимости
Принцип 1 –
Интегрированная законодательная основа.
Принцип 2 - Эффективный земельный регистр и кадастр.
Принцип 3 - Эффективность услуг.
Принцип 4 - Предпосылки для развития надежных рынков недвижимости.
Принцип 5 - Хорошее управление.
Принцип 6 - Устойчивое финансирование
Принцип 7 - Транспарентность и передовые финансовые продукты.
Принцип 8 - Оценка имущества
Принцип 9 - Социальное жилье.
Принцип 10 - Обучение и наращивание потенциала.