Эмфитевзис и суперфиций в римском частном праве и их последующее развитие

развитие

пользования чужой землей: эмфитевзис (emphyteusis) – сельскохозяйственные земли для обработки и

суперфиций (superficies) – городские земли для застройки.

Эти права отличались от сервитутов широтой содержания и долгосрочностью действия: если устанавливался эмфитевзис или суперфиций, владелец не мог распоряжаться своим участком. Его право возвращалось только после прекращения действия эмфитевзиса или суперфиция.

наследству и понималось как долгосрочная наследуемая сдача земель в аренду;

во времена Юстиниана право охватывало также аренду государственных земель и земель корпораций. Арендатор имел право пользоваться землей и (в отличие от узуфрукта) изменять характер участка (без

ухудшения качеств), собирать урожай, закладывать, отчуждать и передавать по наследству. Но право отчуждения было ограничено: арендатор обязывался предупреждать собственника земли о предполагаемом отчуждении эмфитевзиса.

двух месяцев. По закону собственник имел право при отчуждении эмфитевзиса

на получение двух процентов от покупной цены. Отношения между собственником и арендатором предполагали своевременную выплату арендной платы и внесение государственного земельного налога.

Если арендная плата не вносилась в течение трех лет согласно закону эмфитевзис досрочно прекращался.

в отличие от эмфитевзиса, суперфиций давал право возведения строения на

чужом городском участке и право пользования этим строением. Суперфиций основывался на принципе римского права, гласившем, что «строение следует за землей», то есть если земля

принадлежит собственнику, то и право собственности на строение принадлежит собственнику земельного участка. Собственник суперфиция имел те же права, что и собственник эмфитевзиса. Иски для защиты эмфитевзиса и суперфиция были аналогичны прочим искам для защиты прав собственности.

оброчного владения, по сути представляющего собой эмфитевзис. Согласно ст. 927

проекта Гражданского уложения по праву наследственного оброчного владения одно лицо (оброчный владелец) имеет вечное и срочное наследственное владение в имениидругого лица с обязанностью уплачивать этому последнему ежегодный оброк деньгами или произведениями земли.

Так же Предполагалось, что наследственное оброчное владение заменит собственность для населения, нуждающегося в земле и не имеющего возможности приобрести самостоятельные поземельные участки. Как отмечает редакционная комиссия, "оно является как бы особым способом покупки земли и представляет даже существенные выгоды в сравнении с приобретением земли в собственность, так как оброчный владелец, вместо единовременной затраты часто значительной суммы на покупную цену, сохраняет свой наличный капитал и может употребить его на приобретение инвентаря

Предполагалось, что данное право не могло устанавливаться на срок менее тридцати шести лет.

ХХ в. в связи с бурным ростом городов. До этого

периода право на использование земельного участка для возведения на нем строения можно было приобрести от собственника участка лишь на основе договора аренды. Собственник строения как наниматель земельного участка находился в полной зависимости от землевладельца-наймодателя. Он не имел права продать строение без согласия землевладельца, на участке которого оно было возведено. Когда истекал срок аренды, строение по требованию собственника участка подлежало сносу.

В советский период право застройки имело свою специфику и представляло собой переходящее по наследству и отчуждаемое вещное право на городской участок земли, состоящее в использовании участка для целей возведения на нем строения (здания, сооружения). При этом единственным основанием возникновения права застройки согласно ст. 71 ГКРСФСР 1922 г. является договор - ни завещанием, ни судебным решением, ни давностью право застройки не могло быть установлено 

на российском рынке имущественных отношений позволяет сделать вывод о том,

что он нуждается в более совершенной системе вещных прав. Изначально отделившись в римском праве от найма, суперфиций в ХХ в. был возрожден для предоставления застройщикам больших гарантий по сравнению с правами арендаторов земельных участков. Обязательственное право аренды земельного участка в действующем российском законодательстве предоставляет определенные права для застройщика, но не содержит существенных гарантий их сохранения в течение длительного срока.

Например, в ст. 272 ГК РФ предусмотрено, что в определенных случаях суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.