ОСНОВЫ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ

строительством и рынком недвижимости

социально-экономических отношений в сфере обмена, посредством которого осуществляется реализация товаров

(услуг)

При исследовании рынка, речь идет о рынке конкретного товара (услуги) на определенной территории и за определенный промежуток времени

Изучается и оценивается:

Конъюнктура товарного рынка
Состояние спроса на рынке
Емкость рынка

которых в данный момент протекает деятельность на рынке. Она характеризуется

определенным соотношением спроса и предложения на товары данного вида и уровнем соотношения цен

(S) экономическая наука понимает ту часть дохода, которая не потребляется.
Сбережение

означает сокращение потребления.
Экономическое значение сбережения заключается в его отношении к инвестициям, т.е. производству реального капитала.

На практике инвестиции зависят также и от ВНП. Эта зависимость определяется двумя причинами:
а) при возрастании ВНП возрастает прибыль, а крупные инвестиции финансируются из предпринимательской прибыли;
б) если ВНП мало, следовательно, мало производство, оборудование простаивает, нет стимула для закупки нового оборудования.

предполагаемых капиталовложений - при низком значении этого показателя инвестиции не

будут осуществляться
реальная ставка процента (r) - альтернативные возможности капиталовложения (в реальное производство или в банк) - предполагают сравнение доходности от их размещения

Инвестиции выгодны до тех пор, пока ожидаемая норма чистой прибыли (R) больше или равна реальной величине ставки процента (r).

ставки процента; кривая I – линия инвестиций; кривая S – линия сбережений; в

точке Е – положение равновесия между сбережениями и инвестициями при ставке процента r E.

потребленных в течение какого-то периода. Иными словами, потребление – это

выражение общего потребительского или платежеспособного спроса.
Потребление – процесс использования товаров и услуг.

Под сбережением (S) экономическая наука понимает ту часть дохода, которая не потребляется.
Сбережение означает сокращение потребления.
Экономическое значение сбережения заключается в его отношении к инвестициям, т.е. производству реального капитала.
Сбережения составляют основу для инвестиций.

Зависимость потребления от величины текущего располагаемого дохода Кейнс сформулировал в виде основного психологического закона - люди склонны увеличивать свое потребление с ростом дохода, но в меньшей степени, чем растут доходы.

будет обгонять стремление инвестировать
Наиболее выгодные проекты для инвестирования уже использованы
Более

низкая норма дохода уничтожает побудительные мотивы к инвестированию
В связи с продолжающимся экономическим ростом растут стимулы к сбережениям по мере роста доходов
Наращивание сбережений не сделает общество богаче
В случае если экономика находится в состоянии неполной занятости, то рост склонности к сбережению означает уменьшение склонности к потреблению
Уменьшение совокупного спроса
Сокращение производства и снижение уровня новых капиталовложений, а следовательно, и увеличение уровня безработицы
Падение уровня национального дохода в целом и снижение доходов различных групп населения
В экономической теории данный процесс - «парадокс бережливости»: постоянное желание сберечь больше, чем инвесторы хотят вложить, вызовет фоническое уменьшение совокупного спроса, что приведет к всеобщему уменьшению желания инвестировать.

покупатели могут и желают купить по данной цене (потребность, подкрепленная

деньгами).

конкретного товара. Характеризуется объемом продаж определенного товара в течение какого-то

периода времени (обычно год).
Потенциальная емкость рынка - учитывает наличие скрытого спроса, поэтому может отличаться от реальной.

Ер = П+И-Э-ΔЗ,

где П – объем внутреннего производства товара на рынке;
И – объем импорта;
Э – объем экспорта;
ΔЗ – изменение объемов запаса.

Ер = n*q*p,

где n – число покупателей данного вида продукции на конкретном рынке;
q – среднее число покупок за исследуемый период покупателем;
p – средняя цена покупки.

согласен продать, а покупатель согласен купить единицу товара или услуги
Спрос—

это количество конкретного товара, которое покупатели могут и желают купить по данной цене (потребность, подкрепленная деньгами).

Предложение - это совокупность конкретных товаров и услуг, которые находятся на рынке, и которые продавцы готовы продать покупателю по данной цене

Формирование равновесной цены

хотят приобрести или арендовать в данном регионе.
Главный показатель при

изучении спроса на недвижимость и влияющий на его изменение является трудовая занятость населения.
Занятость населения принято разделять на две категории — на базисную и небазисную.
Базисная занятость. Состоит из всех тех видов деятельности, связанных с производством товаров и услуг для потребления за пределами города (региона), т.е. продукции экспортно-ориентированного потребления.
Небазисная занятость. Так называются все виды деятельности, которые связаны с производством товаров и услуг для внутреннего потребления.
Общая занятость населения - это деятельность части населения для производства общественного продукта, приносящая ей доход для обеспечения жизнедеятельности.

Анализ спроса на рынке коммерческой недвижимости

занятости)
Рассчитать мультипликатор экономической базы (МЭБ)
Сделать прогноз общей занятости
Рассчитать отношение численности

населения к занятости
Сделать прогноз общей численности населения
Прогноз числа семейных единиц (для жилья)
Оценка спроса (в долларах) на товары (розничная торговля) и услуги (офисы)
Оценка площадей розничной торговли на основании объема продаж на квадратный метр

занятость в регионе/Базисная занятость в регионе



Прогноз общей занятости = Прогноз

базисной занятости * МЭБ

Коэффициент отношения численности населения к занятости =
Общая численность населения / Общая занятость

Прогноз общей численности населения =
= Прогноз базисной занятости * МЭБ * Отношение населения к занятости

если планируется ввести экспортно-ориентированное производство с численностью работающих 1 тыс.чел.

Пример расчета прогнозного спроса на жилье и площади розничной торговли

если планируется ввести экспортно-ориентированное производство с численностью работающих 1 тыс.чел.

Пример расчета прогнозного спроса на жилье и площади розничной торговли

привлекательность девелоперского проекта

недвижимости

проектов, показывающая степень значимости для девелопера / инвестора внешних и

внутренних факторов, формирующих инвестиционную привлекательность проектов

рассматривается степень привлечения инвестиций на территорию страны (региона, города). Данный

фактор показывает потенциал общего развития, в первую очередь за счет привлечения финансовых потоков от внешнеэкономической деятельности.
Чем выше удельный вес экспортируемой продукции, тем больше финансовых ресурсов привлекается в страну (регион, город), что приводит к увеличению спроса на товары и соответственно увеличивает потребность в строительстве новых предприятий.
1.2. Важнейшим показателем экономической ситуации является динамика темпов развития промышленности, торговли и сферы услуг, так как позволяет оценить потребность в объектах недвижимости. При их росте значительным образом увеличиваются масштабы строительства, что может привести к серьезным изменениям внешнего окружения как в положительную, так и в отрицательную сторону.
1.3. Нельзя не отметить деловую активность и платежеспособность организаций. Чем выше деловая активность организаций, находящихся на исследуемой территории (страна, регион, город), тем привлекательнее она для новых участников по вложению инвестиций.

Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность ДП

ситуации фактор динамики роста численности населения рассматривается как важнейший фактор

его привлекательности. Численность может изменяться как за счет естественного прироста рождаемости, так и за счет изменения прироста миграции. Здесь также важно оценить удельный вес трудоспособного населения и его структурные сдвиги.
2.2. Уровень платежеспособного спроса населения включает в себя динамику и уровень доходов населения, которые зависят от соотношения степени занятости и безработицы. Доходы трудового населения, в свою очередь, зависят от уровня образованности и квалификации. Поэтому немаловажным моментом здесь может являться наличие в регионе современных образовательных учреждений по подготовке и переподготовке квалифицированных кадров.
2.3. Уровень политической стабильности ‒ фактор, который в значительной степени влияет на уровень рисков, особенно, если речь идет о крупномасштабных ДП. Низкий уровень политической стабильности может приводить к серьезным социальным волнениям и конфликтам, что, безусловно, отражается на инвестиционном климате. Нужно отметить, что в РФ этот показатель имеет гораздо большее значение, чем в странах с развитой рыночной экономикой. Там политические события, как правило, слабо влияют на отлаженные экономические механизмы, в отличие от российского менталитета ведения бизнеса, часто завязанного на личных отношениях между политиками и бизнесменами различных уровней.

реализации ДП коммерческой недвижимости, может существенно влиять на социально-экономическое развитие

территории. А степень загрязнения окружающей среды значительным образом отражаться на рыночной стоимости ДП.
3.2. Расположение ДП в потенциально опасных зонах стихийных бедствий (землетрясение, цунами, наводнения и др.) увеличивает риски разрушений объектов недвижимости и может увеличивать затраты на конструкционные усиления.
3.3. Наличие природных ресурсов в регионе, городе, их запасы и структура является значимым фактором инвестиционной привлекательности ДП коммерческой недвижимости, особенно когда речь идет о земельных участках, как самых необходимых природных ресурсах для реализации любых ДП.

динамика и структура спроса и предложения на рынке недвижимости. Он

показывает число продавцов и покупателей, а также потенциальных арендаторов и арендодателей различных типов недвижимости.
4.2. При анализе конъюнктуры рассматривают цикличность рынка недвижимости и выявляют перспективы и риски получения будущей доходности при инвестировании. Целесообразнее всего входить в проект на фазе роста рынка, а выходить из него на фазе подъема.
4.3. Еще одним немаловажным фактором является емкость рынка недвижимости и его потенциал в перспективе, а также степень насыщенности объектами недвижимости различного назначения и требуемого качества, что дает четкое представление о перспективности развития девелопмента.

осуществлении ДП коммерческой недвижимости является динамика стоимости и степень доступности

кредитных ресурсов, учет которых позволяет не только прогнозировать будущую доходность проекта, но и оценивать риски возможности осуществления девелоперских проектов в современных условиях. При снижении кредитной ставки привлекательность ДП коммерческой недвижимости значительно увеличивается.
5.2. Фактор уровень цен на строительные материалы, оборудование, транспорт, энергоресурсы, трудовые ресурсы и др. безусловно является важнейшим ценообразующим фактором, так как занимает значительную долю затрат при создании объектов недвижимости.

может служить интенсивность государственной поддержки развития регионов за счет установления

льготных условий при начислении налогов и сборов с целью увеличения инвестиционной привлекательности определенного типа недвижимости. А также при реализации наиболее важных и значимых для региона ДП, в частности, через использование механизмов частно-государственного партнерства (ЧГП).
6.2. При рассмотрении фактора административного регулирования важным фактором является градостроительная зона, регулирующая ограничения на тип землепользования в соответствии с генеральным планом развития региона (муниципалитета).
6.3. Важнейшим фактором привлекательности инвестирования в проект по созданию недвижимости является эффективность деятельности административных и контролирующих органов. К контролирующим органам относятся: администрации муниципальных образований, пожарные службы, санитарно-эпидемиологические органы, СРО, учреждения юстиции, лицензирующие и другие службы. В область их деятельности входит регистрация и оформление прав на недвижимость, выдача разрешительных документов на отвод земельных участков под строительство, лицензий на строительно-монтажные работы, расширение зданий и др. Поэтому от четкого соблюдения сроков выполнения согласования документов административными органами зависят сроки реализации всего ДП, а значит, его инвестиционная привлекательность.

центру города является значимым фактором. В начале

2000-х гг. мнения большинства девелоперов/инвесторов совпадали в том, что чем дальше удаленность объекта недвижимости от центра города, тем ниже его привлекательность. В современных условиях центр мегаполисов в большинстве своем переуплотнен, что снижает, например, возможность свободной парковки, как для сотрудников, так и для клиентов. В итоге это ведет к снижению конкурентоспособности объекта недвижимости, а значит к снижению его инвестиционной привлекательности.
7.2. Известность, историческая привлекательность, престижность местоположения проекта ‒ важнейший ценообразующий фактор. Зачастую именно престижность местоположения объекта недвижимости значительно увеличивает его привлекательность и соответственно рыночную стоимость. Например, вклад стоимости земельного участка в стоимость земельно-имущественного комплекса коттеджей в элитном престижном месте, таких как Беверли-Хиллз, Калифорния, США и с. Жуковка, Московская область, Россия, составляет 98 %.
7.3. Близость к взаимосвязанным объектам и возможность комплексного использования территории ‒ фактор, позволяющий получить синергетический эффект от взаимодействия разных типов недвижимости, что в свою очередь, безусловно, увеличивает инвестиционную привлекательность, а значит, и стоимость ДП.

с точки зрения девелопера может носить как положительный, так и

отрицательный характер. Проекты, дополняющие ДП, создают синергетический эффект, способствуют его успешности. Объекты, предлагающие схожую услугу, являются прямыми конкурентами ДП и могут отрицательно влиять на его развитие.
8.1. Степень социально-общественной значимости района играет двоякую роль в развитии ДП. С одной стороны, социально развитый район гарантирует стабильный трафик потенциальных потребителей, их высокий социальный статус. С другой стороны, предъявляются повышенные требования к архитектуре, парковочному индексу, наполнению соответствующими статусу района арендаторами и др.
8.2. Имеющиеся здания или сооружения в районе и непосредственном окружении ДП должны обязательно учитываться девелопером на самой начальной стадии его реализации. Объект коммерческой недвижимости должен гармонично вписываться не только в существующий архитектурный ансамбль, но и функционально дополнять сложившуюся экосистему коммерческой недвижимости в районе. Это не допустит конкуренции в будущем, а, наоборот, создаст дополнительные возможности развития всем объектам на прилегающей территории.
8.3. Высокая степень развитости социальной инфраструктуры района размещения ДП позволяет организатору проекта в меньшей степени задумываться о необходимости обеспечения будущих жителей детскими садами, школами и больницами. Особое значение этот фактор имеет при реализации девелоперских проектов жилых комплексов и апартаментов.

инвестиционной привлекательности ДП важнейшим фактором выступает близость к транспортным магистралям

и удобство транспортных развязок для формирования трафика клиентов. Современные условия автомобилизации покупателей позволяют эффективно реализовывать девелоперские проекты, но находящиеся на значительной удаленности от центра города при условии наличия крупных транспортных магистралей. При реализации ДП складского назначения крупные транспортные магистрали имеют первостепенное значение.
9.2. В силу наличия своей главной специфической особенности ‒ неподвижности, привлекательность ДП ставится в зависимость от возможности доступа к нему. Поэтому хорошее качество и состояние магистралей, низкая степень загруженности дает особенное преимущество для удаленных от центра города и городской черты ДП, так как позволяет быстро добираться до объекта коммерческой недвижимости. Особенно это становится актуально в условиях ограниченности земельных участков для реализации новых ДП в городской черте.
9.3. Степень обеспеченности общественным транспортом является фактором инвестиционной привлекательности, особенно для ДП торгового назначения, в первую очередь для покупателей, добирающихся не на личных автомобилях, а также для сотрудников и клиентов, перемещающихся на общественном транспорте.

проекта степень обеспеченности коммунальными сетями и сетями связи часто зависит

от наличия у поставщиков коммунальных ресурсов резерва мощностей. К коммунальным сетям относятся снабжение электроэнергией, тепло -, газо - и водоснабжение, канализация и др. При планировании проекта как точечной застройки бывает невозможно получить разрешение на подключение к существующим сетям. Девелоперы вынуждены строить электроподстанции, организовывать автономное теплоснабжение, что приводит к значительному удорожанию проекта, снижению количества полезных площадей и т. д.
10.2. Степень обеспеченности телекоммуникациями является серьезным фактором привлекательности ДП, особенно это важно для функционирования административно-офисного здания. Здесь необходим более широкий спектр инженерного обеспечения для бесперебойной работы телефонных и компьютерных сетей передачи информации, для высокоскоростного доступа в Интернет, например, по сравнению со складским объектом, для которого обеспеченность только электричеством будет достаточной.
10.3. Немаловажным условием является степень развитости организаций, обслуживающих инженерные системы и сети, их степень монополизма. Все это определяет расходы и сроки действия при заключении договоров на оказание услуг и величину тарифов за сами услуги непосредственно. Расходы по оплате коммунальных услуг составляют значительную величину в издержках эксплуатации недвижимости, что также может повлиять на привлекательность ДП. Кроме того, необходимо анализировать возможность автономного обеспечения недвижимости. В частности, организация автономного теплоснабжения объекта, например, оборудование современной котельной. Главным и безусловным преимуществом таких котельных перед централизованным теплоснабжением является малая длина коммуникаций и возможность оперативного реагирования на изменившуюся температурную обстановку, что может существенно снизить потери и энергозатраты. Опыт эксплуатации подобных индивидуальных теплопунктов (ИТП) показывает, что снижение эксплуатационных расходов может достигать 30 ‒ 40 %. Сюда также можно отнести и организацию пожарной охраны и соблюдение норм безопасности на объекте

форма участка предопределяют и ограничивают возможный тип его использования. Например,

тип недвижимости зависит от размера участка. Так, для создания супермаркета земельный участок должен быть размером 1 га, гипермаркет 3‒8 га, складской терминал должен размещаться на площади 3‒10 га. Конфигурация участка также влияет на привлекательность проекта, например, более предпочтительным является земельный участок, имеющий более квадратную форму.
11.2. Степень обустроенности участка имеет наибольшее значение на эксплуатационной стадии реализации ДП (освещенность в ночное время суток, озеленение и т. д.).
11.3. Несущая способность грунтов, возможность подтоплений, заболоченность, высокое стояние грунтовых вод ‒ эти факторы особое значение приобретают при проектировании на инвестиционной стадии реализации ДП. Неблагоприятное состояние грунтов может значительно увеличивать стоимость возведения объекта недвижимости за счет усилений строительных конструкций. Также это может повлиять на ограниченность этажности и выбор определенного типа недвижимости. Возможно, потребуются дополнительные инженерные устройства для отвода грунтовых вод, что увеличит стоимость эксплуатации ДП. Все это в свою очередь может привести к корректировке инвестиционной привлекательности ДП.
11.4. Наличие возможности расширения объекта недвижимости при необходимости за счет прилегающих земельных участков потенциально увеличивает инвестиционную привлекательность ДП.

Наличие и состояние автомобильных подъездных путей на земельном участке, относящаяся

к ДП, увеличивает его привлекательность за счет территории для подъезда большегрузных автомобилей, наличия площадок для погрузочных и разгрузочных работ и др.
12.2. Степень обеспеченности парковочными местами приобретает все более важное значение для привлекательности ДП. Недостаточность парковочных мест для клиентов, арендаторов, сотрудников увеличивает риск снижения конкурентоспособности объекта недвижимости, что может повлечь за собой их отток и, следовательно, снизит доходность, стоимость и инвестиционную привлекательность ДП.
12.3. Наличие железнодорожного подъезда актуально для складской недвижимости, что значительно улучшает логистику оператора и увеличивает инвестиционную привлекательность проекта.

прав на здания (сооружения) и / или земельный участок являются

важным фактором развития ДП. Например, оформление земельного участка в собственность значительно облегчается при наличии заключенного договора аренды земли. Получение прав на землю возможно в приоритетном порядке при наличии здания (сооружения), принадлежащего девелоперу, на данном земельном участке. Право первоочередного выкупа объекта недвижимости из муниципальной собственности согласно закону 159-ФЗ от 22.07.2008 г. предоставляется организациям, арендующим эти помещения более 2 лет.
13.2. Любое наличие обременений объекта недвижимости и / или прав на него создают дополнительные риски реализации или ограничения ДП. В случае наличия обременений при реализации ДП необходимо учитывать интересы лиц, в пользу которых наложены обременения, либо девелопер вынужден снимать эти обременения, что влечет за собой дополнительные финансовые потери, а иногда и невозможность продолжения реализации ДП.
13.3. Целевое использование объекта, определенное в правоустанавливающих документах, ограничивает девелопера в возможности изменения формата объекта в процессе реализации или в последующем редевелопменте. Например, целевое использование земельного участка для строительства общественных зданий невозможно на землях сельхозназначения. Если земельный участок предоставлен для строительства делового центра согласно постановлению главы муниципалитета, на нем нельзя строить жилую недвижимость и т. п.
Таким образом, чем меньше юридических ограничений в правоустанавливающих документах на объект недвижимости, тем меньше риски, а значит, более привлекательным и реализуемым является проект.

следствие, его стоимость и перспектива успеха зависят в немалой степени

и оттого, насколько ДП выглядит привлекательным в глазах окружающих. Выделим три категории сферы окружения, позитивное отношение которых ДП обязан завоевать.
14.1. Отношение общественности к ДП. Общественные организации могут существенно осложнить осуществление проекта. Экологические сообщества, жильцы окружающих домов (через ТСЖ), общества охраны памятников, ветеранские, молодежные и т. п. организации должны быть уверены в том, что для их членов и уставных целей ДП не принесет вреда, а скорее всего принесет пользу.
14.2. Степень заполненности площадей ДП зависит от бизнес-клиентов (арендаторы и покупатели коммерческих площадей). Нацеленность ДП в первую очередь должна быть на эту категорию потребителей. Представители бизнес-сообщества должны понимать основные составляющие успеха проекта. Правильно сформированная концепция, наглядно оформленные презентационные материалы, результаты маркетинговых исследований и сделанные на их основе экономические прогнозы вызовут интерес у арендаторов (покупателей) коммерческих площадей. И, как результат, заключение договоров на заполнение площадей объектов недвижимости.
14.3. Степень привлекательности для населения ДП. Население должно быть подготовлено к открытию объекта заранее. Девелоперу необходимо создать отложенный спрос на тот продукт, который будет генерировать поток покупателей ДП. Кроме того, население должно видеть и вторичные выгоды от появления ДП (развитие инфраструктуры района, улучшение транспортной обеспеченности, повышение стоимости жилья в их районе и т. д.).

текущим обязательствам, обеспечение долгосрочного финансирования в желаемых объемах и структура

капитала компании отражают степень финансовой устойчивости, ликвидности и платежеспособности девелоперской компании, управляющей реализацией ДП. Неустойчивое финансовое состояние компании значительно увеличивает риски банкротства и соответственно вероятность невозможности продолжать реализацию ДП с запланированными затратами и сроками. Огромное внимание уделяется финансовому аспекту компании .
15.2. Уровень профессионализма команды, управляющей ДП, ‒ один из важнейших факторов успешной реализации проекта, потому что процесс девелопмента как деятельность является наиболее сложной и многоаспектной операцией на рынке недвижимости, так как в каждом проекте совмещаются и координируются строительные, архитектурные и риэлторские, а также довольно сложные кредитно-финансовые операции и др.
15.3. Положительный имидж на рынке, высокое качество выполненных проектов формирует деловую репутацию, способную значительно влиять на выбор инвестора в пользу компании, имеющей значительный опыт в реализации подобных ДП.

и выбора перспективных проектов для реализации
Этап оформления прав на земельный

участок

недвижимости
Графическое представление «профиля среды девелопмента» по этапам жизненных циклов

недвижимости
Графическое представление «профиля среды девелопмента» по этапам жизненных циклов

девелоперского проекта с учетом значимости факторов профиля среды девелопмента
Графическое изображение

профиля среды девелоперского проекта с учетом профиля среды девелопмента на эксплуатационной стадии реализации проекта