Стратегия пространственной реструктуризации жизнедеятельности современного

существу обеспечиваемое достижением адекватного качества городской среды, становится эпицентром расширения

роли гражданского общества, взаимодействия государства и населения, институциональных, финансово-экономических, социальных и образовательных задач.

Это зонируют непосредственно город, определяя стратегические цели процессам девелопмента городской недвижимости и направления реструктуризации всех видов городской недвижимости. В контексте реструктуризации городской среды девелопмент приобретает пространственно-территориальный характер, реализуемый в программном формате.

недвижимости (далее, ПТД). Основу среды жизнедеятельности современных городов составляет организационно-экономический

механизм профессиональной деятельности органов власти, заказчиков –застройщиков с участием общественных организаций, профессиональных объединений и населения по расширенному воспроизводству городских фондов недвижимости.


Расширенное воспроизводство трактуется как капитализация недвижимости, что позволяет акцентировать внимание на доходных характеристиках недвижимости. Применительно к пониманию сущности ПТД городской недвижимости, что развитие осуществляется на едином земельно-имущественном комплексе в рамках управления жизненным циклом городских территорий. Также важно, что ПТД городской недвижимости вовлекает в оборот все виды городских активов и реализуется в программном формате.

Примеры успешных стратегий определяют один общий главный аргумент:

риска.
Стратегии как поддержке процесса принятия решений.

Стратегии как механизма

координации участников ее реализации.

Стратегии как основной цели развития городского комплекса недвижимости.

Стратегически востребованы следующие типы инвестиционно-строительных программ, выделенные по уровню вовлечения ресурсов

предполагает разработку модели циклически развивающейся бизнес – системы любой сложности,

представляющей собой комплекс бизнес – процессов развития недвижимости, увязанных по этапам, ресурсам, исполнителям и срокам реализации целей. Принципы формирования и реализации городских инвестиционно-строительных программ должны обеспечить: целесообразность, обоснованность, непротиворечивость, приоритетность, адресность бизнес – процессов, мобильность инвестиционных ресурсов, их вариативность, публичность и учет.
В основе программного формата моделирования комплексного развития городской недвижимости лежит расширенное воспроизводство кластер – портфеля недвижимости. Понятие кластер – портфеля недвижимости (Рnк) характеризует совокупность объектов различного назначения, степени износа, принадлежности, качества и др. характеристик, локализованных на определенной территории (в нашем случае на территории города). Так, имея в виду кластер жилой недвижимости (Рjж) подразумеваются эксплуатируемые и строящиеся объекты.
Аналогично формируются кластер – портфели бизнес - недвижимости (Рiб), инфраструктурной недвижимости (Рlи), недвижимости социального назначения (Ркс) и др.
Комплексный кластер – портфель городской недвижимости представляет собой совокупность городских кластер - портфелей различного типа, т.е.:
Рnk = {Рjж, Рiб, Рlи, Ркс}

модели задаются:
Этапами пространственно-территориального девелопмента городской недвижимости(FDЭi-j), как основы структурообразования и

моделирования жизненных циклов управления развитием недвижимости. Количество (i-j) этапов является предметом прогнозирования и научно-практического моделирования как основы создания стратегии;

Задачами лэнд-девелопмента, как функции развития и капитализации земельных ресурсов города. Их целесообразно рассматривать как локальные цели. При этом они лежат в основе комплексности любой подсистемы в разрезе жизненных циклов девелопмента комплексного кластер – портфеля по функциональным этапам развития входящей в него объектов недвижимости. Содержание и наполнение этих функциональных элементов является предметом стратегического планирования;

Объектами управления в системе ПТД городской недвижимости, локализованной по территориальным признакам. Особенностью данных типов инвестиционных проектов является наличие комплексной кластер - совокупности объектов недвижимости различных типов воспроизводимых объектов в рамках единой территории (участка застройки). Это дает возможность определить объекты как кластер - систему территориально портфелированных объектов воспроизводства комплексной застройки, объединенных единым земельным участком застройки и условно единым городским девелопером - застройщиком.

застройки (Фо) будет определяться как объединение трех функциональных областей Dkz,

состоящих из: функций-этапов FDЭi-j - градостроительная ценность; функций-задач fj - строительных мощностей (предприятий городского инвестиционно-строительного комплекса); функций - объектов - инвестиционно-строительных объектов в виде территориальных кластер - портфелей недвижимости (Рnk).

В качестве дополнительных параметров функционального моделирования целесообразно принять:
1. Уровни управления проектами в системе пространственно – территориального девелопмента комплексной городской застройки (UI).
2. Фазы управления жизненными циклами девелопмента FDЭi-j комплексной городской застройки (SDX).
3. Направления развития форм партнерства (Угп) при выполнении проектов комплексной застройки, реализованного в системе Dkz.
4. Градостроительная надежность (Эн) функционирования системы пространственно – территориального девелопмента типа Dkz .

Учет указанных параметров позволяет выстроить окончательную принципиальную функциональную модель ПТД городской недвижимости и определить ее как динамически адаптивную структуру из объединенных взаимодействующих локальных функционально-целевых подсистем в виде:
Ф0[Dkz0;t]=(FЭDi-j)∩(fj)∩( Рnk)∩(UI)∩(SDX)∩(Угчп)∩(Эн)

Принципиальная функциональная модель ПТД городской недвижимости

территории в формате территориального планирования, разработки генпланов, правил землепользования и

застройки, также реализации задач государственного (городского, муниципального) земельного (лэнд-) девелопмента, подготовки и проведения аукционов по продаже прав аренды (собственности) по земельным участкам для целей комплексной городской застройки (более подробно см. гл. 3);
2) девелопмент земельных участков по комплексной застройке городских территорий. Этот блок является инновационной формой развития менеджмента рынка земли и включает маркетинг земельных участков для целей участия в аукционах, подготовку ТЭО по приобретению земельных участков с расчетом прогнозных доходов и минимально допустимой цены их приобретения и др.;
3) инвестиционный девелопмент комплексной застройки с проектированием бизнес-процессов и организационной структуры реализации комплексного кластер – портфеля совокупности проектов. К основным функциональным задачам данного формата следует отнести обобщающие параметры проведения основных мероприятий градостроительного кодекса РФ: инженерных изысканий; проектных работ; разработку бизнес - проектов с проектированием и оптимизацией корпоративных девелоперских оргструктур реализации проекта; экспертизы проектов; получение разрешений на начало строительства и др. При этом должны быть выделены стадии - подготовительная и основная, очередность строительства и бизнес - партнеры. Основными анализируемыми и результирующими документами данного блока являются: ПОС и сметная документация с выделением очередей и стадий строительства;
4) организационно - управленческий девелопмент как подсистема внутрикорпоративного менеджмента по реализации широкого комплекса функций планирования и контроллинга реализации инвестиционных проектов комплексной застройки. Эта подсистема реализуется в бюджетных планах. В этом формате определяются принципы контроля эффективности организации и управления проектами в системе стратегического планирования, а также подходы к оформлению прав собственности, особенно на объекты долевого строительства;
5) эксплуатационный девелопмент объектов воспроизводства проектов комплексной городской застройки. К основным форматам в этой части стратегии отнесены: перспективное планирование организационных форм эксплуатации жилого фонда: ТСЖ или управляющая компания и др.

Содержательное представление стратегии ПТД включает:

Таким образом, это своего рода планка, которую необходимо достичь. Заметим,

что планка должна быть напряженной, но вполне реалистичной, такой, при которой у всех участников существует уверенность в ее достижимости.

Рnк = { Pjж (±Δ%), Piб (±Δ%), Pkи (±Δ%), Plс (±Δ%)}
Др = { Дjж (±Δ%), Дiб (±Δ%), Дkи (±Δ%), Дlс (±Δ%)}
F = Уd = { Уmax (±Δ%), Уmin (±Δ%)}
Tg = { Tж (±Δ%), Tр (±Δ%), Tm (±Δ%)}
Sn = { Sж (±Δ%), Sб (±Δ%), Sи (±Δ%), Sl (±Δ%)}
где:
Рnк – характеристики совокупной стоимости кластер – портфелей соответственно жилой, бизнес, инфраструктурной и социальной недвижимости, ±Δ% - приростные характеристики доходов по видам кластер - портфелей;
Др – характеристики доходов по видам кластер – портфелей, ±Δ% - их приростные характеристики;
Ус – характеристики средних душевых доходов 5 % самых богатых (Уmax) и 5 % самых бедных (Уmin) граждан города, ±Δ% - их приростные характеристики;
Тg – временные характеристики: средней продолжительности жизни, средней продолжительности трудоспособного возраста, средней доли свободного времени (в недельном измерении), ±Δ% - их приростные характеристики;
Sn – характеристики степени удовлетворенности жителей города соответственно: жильем; бизнес - структурой (адекватной структурой рабочих мест); транспортной, жилищно-коммунальной и другими видами инфраструктуры; социальной недвижимостью, включая общественные зоны города с соответствующими приростными характеристиками.

Стратегическая формула

Приведем один из возможных вариантов стратегической формулы городского развития:

программного цикла развития городской недвижимости