Слайд 1ТЕМА:
« Затратный подход к оценке предприятия»
Слайд 2Затратные методы оценки предприятия как целостного имущественного комплекса.
Затратный подход к
оценке недвижимости предприятия.
Особенности определения износа недвижимости предприятия в оцениваемой практике.
Оценка
машин и оборудования затратными методами.
Оценка производственных запасов.
Вопросы:
Слайд 31.
Затратные методы оценки предприятия как целостного имущественного комплекса.
Слайд 4Отличительный признак затратного подхода :
разбивка оцениваемого имущественного комплекса
предприятия на составные элементы: расчет остаточной стоимости каждого элемента и
суммирование в итоге всех структурных единиц имущественного комплекса.
Слайд 5
Алгоритм выполнения расчетов по затратному подходу:
Слайд 7
I . Метод накопления активов (основной метод затратного подхода):
Он предполагает
оценку предприятия по сумме остаточной стоимости его активов за вычетом
кредиторской задолженности на момент оценки (дебиторской задолженности).
При окончательном установлении стоимости имущественного комплекса предприятия вычитается текущая стоимость, как кредиторской, так и дебиторской задолженности.
Слайд 8где
К – количество кредиторской задолженности предприятия;
ПР – %, которые платит
предприятие по обслуживанию кредиторской задолженности;
ПОГ – погашение основного долга;
t –
год, в котором мы планируем заплатить проценты и долг.
Кредиторская задолженность:
Слайд 10Недостатки метода накопления активов:
установление остаточной стоимости зависит от времени покупки
либо создания собственными силами актива;
предприятие самостоятельно выбирает метод начисления амортизации;
накопившаяся
за период после постановки актива на баланс инфляция.
Слайд 11В зарубежной практике метод накопления активов ИСПОЛЬЗУЕТСЯ, если оценивают ликвидируемое
предприятие,
за исключением 3-х ситуаций:
Если у оцениваемого предприятия много финансовых
активов в виде достаточно крупных пакетов акций других предприятий, в таком случае стоимость предприятия определяется стоимостью дочерних или подконтрольных фирм (холдинговые компании). Стоимость указанных дочерних или подконтрольных фирм может быть установлена как сумма наблюдаемых на фондовом рынке текущих цен их акций, если эти акции достаточно ликвидны.
Если оцениваемые предприятия специализируются на держании достаточно диверсифицированного и дорогого инвестиционного портфеля, состоящего из мелких пакетов ликвидных ценных бумаг, а также государственных и облигаций.
Если нематериальные активы предприятия составляют большую долю его имущества (инновационные молодые предприятия, образованные под конкретный инновационный проект).
Слайд 12II . Метод скорректированной балансовой стоимости:
Механизм его применения аналогичен методу
накопления активов.
По этому методу рыночная стоимость оцениваемого предприятия рассчитывается как
разница скорректированной балансовой стоимости его основных активов и всех его обязательств + дебиторская задолженность.
Однако определение обоснованной рыночной стоимости производится не по всем активам, а выборочно.
Слайд 13значимость в производственном процессе оцениваемого предприятия;
наибольший удельный вес в стоимости
активов оцениваемого предприятия;
значительное расхождение балансовой и обоснованной рыночной стоимости активов.
Выбор
оцениваемых объектов проводится по следующим критериям:
Слайд 14III. Метод ликвидационной стоимости:
Применяется аналогично методу накопленных активов, но из
суммы обоснованной стоимости каждого актива, кроме величины кредиторской и дебиторской
задолженности, вычитается еще и сумма текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия.
Слайд 15Данный метод включает следующие ЭТАПЫ:
Слайд 16К таким затратам относятся:
комиссионные вознаграждения;
налоги, выплачиваемые из выручки;
стоимость демонтажа и
утилизации ОС,
Слайд 17
затраты на консервацию машин, оборудования, механизмов, объектов недвижимости;
затраты, связанные с хранением готовой продукции и т.д..
Данные затраты обязательно
дисконтируются согласно календарному графику ликвидации, продажи активов предприятия.
Слайд 182.
Затратный подход к оценке недвижимости предприятия.
Слайд 19Данный метод включает следующие ЭТАПЫ:
Слайд 21Стоимость недвижимости :
где
– стоимость
недвижимости;
– рыночная стоимость участка
земли;
Н – первоначальная, восстановительная или замещающая стоимость имущества;
– накопленный износ имущества;
– косвенные затраты;
– предпринимательская прибыль.
Слайд 22Косвенные затраты включают в себя:
затраты на оформление и
регистрацию прав собственности на недвижимость;
расходы на маркетинговые услуги
при продаже недвижимости
Слайд 24Метод сравнительной единицы – точный и оперативный:
Рассчитываются нормативы затрат
на строительные работы. Данные нормативы устанавливаются на основе практических данных
об издержках строительства анализируемых объектов;
Норматив удельных затрат * общие объем и площадь оцениваемого здания;
Вносятся поправки, корректировки на особенности оцениваемого объекта.
Слайд 25Поэлементный метод – суммирование всех поэлементных затрат на строительство.
Слайд 26Элементы затрат:
подготовка строительно-проектной документации;
подготовка земельного участка и земельной работы;
3.материальные затраты
на строительство: строительство основания и фундамента, затраты на возведение цоколя,
возведение стен и покрытий, внутренние стены и потолок, сооружение крыши и гидроизоляция, теплоизоляция, установка дверей, окон, при необходимости ворот, основное покрытие пола, затраты на обогрев, слесарно-водопроводные и жестяные работы, электропроводка, подготовка подъездных путей;
4. уборка мусора
5. накладные расходы подготовки и расходы на временное сооружение;
6. расходы на ОТ (оплату труда);
7. амортизация строительного оборудования и механизмов;
8. прибыль подрядчика;
9. общие расходы на строительство.
Слайд 27Сметный метод
где
ПЗ – прямые затраты,
НР – накладные расходы,
ПН –
плановые накопления.
Сметная стоимость работ:
где k1, k2 – специально утвержденные коэффициенты
Слайд 28 3.
Особенности определения износа недвижимости предприятия в оцениваемой практике.
Слайд 29Виды износа в оценке недвижимости
Слайд 30Функциональный износ –
несоответствие зданий, сооружений современным
рыночным требованиям..
Функциональный износ заключается в потере стоимости
недвижимости в результате нового строительства зданий с улучшенной планировкой и производственными требованиями.
Внешний износ –
убытки, потери стоимости недвижимости, связанные с внешними факторами:
близость к природным ресурсам;
обеспеченность транспортной инфраструктурой, дорогой, подъездными путями, инженерной инфраструктурой.
Слайд 31Методы, определяющие износ:
методы бух. учета (амортизация, начисленная линейным способом);
метод разбивки;
метод
срока жизни (эффективный возраст, выраженный в %, отражает срок экономической
жизни объекта так же, как % накопленного износа отражает часть восстановленной стоимости недвижимости).
Слайд 32И / В = Тэф / Тэ,
где И – износ,
В
– восстановительная стоимость,
Тэф – эффективный возраст недвижимости,
Тэ – срок экономической
жизни (период, в течение которого то или иное улучшение недвижимости реально дает вклад в ее стоимость).
Слайд 33Остаточная экономическая жизнь здания – период времени, в течение которого
улучшения продолжают вносить вклад в стоимость собственности.
Слайд 34Метод разбивки при расчете износа недвижимости применяется при:
1. необходимости точного
расчета износа конструкций зданий;
2. высокой степени износа и разрушений конструкций;
3.
реконструкции или модернизации объекта;
4. аварийном состоянии зданий, сооружений;
5. фактическом износе конструкций выше нормативного.
Слайд 35Исправимый физический износ – потеря в стоимости в результате плохой
эксплуатации (отложенного ремонта).
Износ определяется путем обследования здания. Основными измерителями являются
издержки на ремонт.
Слайд 36Исправимый физический износ
Ифi = C * У/ 100,
где С –
стоимость улучшения,
У – удельный вес ремонтных работ в стоимости.
Слайд 38Неисправимый физический износ короткоживущих элементов
Слайд 39Неисправимый физический износ долгоживущих элементов
Слайд 41Износ, вызванный недостатками к требованиям добавленных элементов
Слайд 42Износ, вызванный недооборудованием, требованиями модернизации или замены элементов в здании
Слайд 43Стоимость существующих элементов, которые требуют замены или модернизации
Слайд 444
Оценка машин и оборудования затратными методами
Слайд 46Методы оценки
1 Метод актуализации калькуляции
Недостатки метода:
все ошибки, неточности в базовой
калькуляции не просто воспроизводятся, но и усиливаются;
возможны ошибки при неверном
определении структуры затрат;
нельзя утверждать, что существует полная идентичность между используемыми ресурсами при производстве машин, оборудования и той корзиной, для которой выражены ценовые индексы.
Слайд 472 Метод сравнения
В качестве оцениваемой стоимости объекта берется текущая цена
предприятия-изготовителя.
Алгоритм:
1) сбор максимальной информации о предприятии-изготовителе;
2) направление заявки предприятию-изготовителю (об
отпускных ценах);
3) к отпускной цене добавляется цена на транспортировку, монтаж и т.д.
Слайд 483 Метод корректировки калькуляции, конструктивно подобной оцениваемому объекту
Применяется на практике
в случае, если оценщик получает в распоряжение калькуляцию на объект,
конструктивно подобный оцениваемому (это могут быть машины, оборудование, которые похожи внешне на оцениваемый объект и конструктивно также исполнены), но отличие может выражаться в размерах машин или оборудования. Как правило, подобные объекты принадлежат к одному параметрическому ряду.
Слайд 49Механизм выполнения:
калькуляцию на подобный объект подтверждают актуализации согласно описанному выше
методу и приводят к современному уровню цен;
рассчитываются параметрические индексы, как
правило, для материальных и трудовых затрат.
Слайд 504 Расчет себестоимости объекта (машин, оборудования) по укрупненным нормативам
Используют в
случае, когда имеется доступ к производственной информации предприятия-изготовителя. Для проведения
расчетов по этому методу необходима информация из сферы производства продукции, похожей на оцениваемый объект по технологии изготовления. Не обязательно подбирать функциональные и конструктивные аналоги. Существование технологической общности у многих разнотипных машин и оборудования позволяет оценивать их себестоимость по единым укрупненным нормативам производственных затрат.
Слайд 51Укрупненное определение сметной стоимости выполняется по статьям:
1) материалы;
2) комплектующие изделия;
3)
заработная плата;
4) косвенные расходы.
Материальные затраты с помощью соответствующих нормативов определяют
по массе конструкции, трудовые затраты – по конструкторско-технологической сложности, затраты на комплектование изделия – по степени автоматизации управления машинами или оборудованием.
Слайд 52Для применения данной методики на практике необходимо накапливать и систематизировать
данные из сферы производства машин и оборудования, разработать и обновлять
стоимостные нормативы.
5 Метод поэлементного расчета стоимости машин, оборудования.
Этапы:
1) составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта, собирается ценовая информация по всем комплектующим;
2) определяется полная себестоимость нового объекта оценки.
Слайд 53Полная себестоимость нового объекта оценки Сн
Полная себестоимость старого объекта оценки
Сс
Слайд 54Оценка нематериальных активов (НА) затратным подходом
Слайд 55На практике для оценки нематериальных активов по первоначальной стоимости их
выделяют в разрезе следующих групп:
1 Права на объекты интеллектуальной и
промышленной собственности
Подразумевает под собой документально подтвержденное, полученное и соответствующим образом оформленное разрешение на владение, пользование и распоряжение объектами интеллектуальной и промышленной собственности (патенты, программные продукты, права на ноу-хау).
Слайд 56Включает в себя:
результаты интеллектуальной деятельности: изобретения, полезные модели, промышленные образцы,
селекционные достижения, секретные производственные технологии;
полученные права и привилегии на использование
в производстве объектов интеллектуальной собственности;
права на использование и распоряжение природными ресурсами, имуществом, программным обеспечением;
права на возможность осуществления определенных видов деятельности, отдельных операций, подтвержденные лицензиями, сертификатами или соответствующими договорами.
Слайд 572 Организационные расходы предприятия
Формируются из расходов, связанных с образованием юридического
лица, включая расходы, признанные в соответствии с учредительными документами, вкладами
участников в уставный фонд предприятия.
3 Стоимость деловой репутации (goodwill)
Определяется как превышение покупной цены имущества предприятия над его начальной оценочной стоимостью.
Слайд 59Объекты интеллектуальной собственности по затратному подходу оцениваются по формуле:
Слайд 60С2 – приведенные затраты на правовую охрану объектов интеллектуальной собственности:
оформление заявочных материалов на получение патента, свидетельств, оплата пошлин за
подачу заявки на проведение экспертизы, за получение патентов и поддержание их в силе;
С3 – приведенные затраты на маркетинговые исследования;
С4 – приведенные затраты на доведение объектов интеллектуальной собственности до готовности промышленного использования и коммерческой реализации.
Слайд 615
Оценка производственных запасов
Слайд 62На предприятиях Республики Беларуси рекомендуется оценивать производственные запасы следующими способами:
1
по учетным ценам с учетом отклонений от их фактической стоимости
2
метод ЛИФО (LIFO – last in – first out)
метод оценки, по которому цена и стоимость материалов определяется по стоимости последнего поступления.
В РФ также используется метод ФИФО (FIFO – first in – first out), по которому стоимость производственных запасов определяется по себестоимости первых по времени закупок.
Слайд 633 по средневзвешенной себестоимости (ценам)
Слайд 644 метод скользящей средней
Формула простой скользящей средней (ПСС):
ПСС = ∑
Цi / n,
Где Цi - цены на рынке,
n- основной параметр
- период скользящей средней (количество цен входящих в расчет скользящего). Иногда этот параметр называют порядком скользящего среднего.
