Задачи, решаемые техническим заказчиком, застройщиком

(с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016)
Федеральный закон

от 29.12.2004 N 191-ФЗ О техническом регулировании (с комментарием) (с изменениями на 28 сентября 2010 года). Федеральный закон от 27.12.2002 N 184-ФЗ
Коробко В.И., Технический надзор в строительстве. Учебное пособие, Изд. :Academia, М.: 2012, 208с.
Котельникова В.С. Строительный контроль, Методическое пособие. – М.: ОАО "НТЦ "Промышленная безопасность"", 2010. – 499 с.
СНиП 1.06.05-85 Положение об авторском надзоре проектных организаций за строительством предприятий, зданий и сооруженийhttp://www.iso.org/iso/standards_development/technical_committees/list_of_iso_technical_committees.htm(дата обращения 09.04.2009 г.).
http://bookdata.org/construction/investments15/
http://pstu.ru/files/file/CTF/sp/vopr_i_otv/razd12.html

проекта:(МДС 12-9, 2001 «Положение о заказчике при строительстве объектов для

государственных нужд на территории РФ», утв. Постановлением Госстроя РФ от 08.06.2001 г., №58)

разработка бизнес-плана;

выбор площадки строительства;

получение всех необходимых разрешений и согласований;

предварительный отбор проектировщиков, подрядчиков, изготовителей и поставщиков оборудования;

экспертиза проекта.

Пункт 6 статьи 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" предусматривает возможность совмещения субъектом инвестиционной деятельности функций двух и более субъектов, если иное не установлено договором между ними. В частности, функций технического заказчика и генерального подрядчика.

проекта:
подготовка строительной площадки;
разработка и утверждение проектно-сметной документации;
выбор на конкурсной основе

исполнителей на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве и заключение договоров (государственных контрактов);

поставка предусмотренных договором подряда материальных и иных ресурсов;

контроль качества работ;

приемка выполненных работ;

своевременная оплата работ и услуг;

сдача объекта в эксплуатацию;

передача объектов собственникам или эксплуатирующим организациям;

контроль качества работ в период гарантийной эксплуатации.

(МДС 12-9, 2001 «Положение о заказчике при строительстве объектов для гас. нужд на территории РФ», утв. Постановлением Госстроя РФ от 08.06.2001 г., №58)

функции заказчика-застройщика и генподрядчика совмещены в одном юридическом лице
Инвестор, заказчик

- застройщик является отдельным юридическим лицом

Инвестор, заказчик и подрядчик представляют одно юридическое лицо

проекта. В качестве заказчика могут выступать инвесторы, а также любые

другие физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию проекта, не вмешиваясь при этом в деятельность других участников проекта, если иное не предусмотрено договором между ними.
Закон № 39-ФЗ использует только понятие «заказчик». Это уполномоченное инвесторами физическое или юридическое лицо, которое осуществляет реализацию инвестиционных проектов.
Чаще всего инвестор привлекает в качестве заказчика-застройщика специализированную организацию, в штате которой имеются сотрудники, обладающие необходимыми специальностями, навыками и знаниями (сотрудники службы технического надзора, сметного планирования и т. д.).
Заказчики-застройщики наделяются правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором на капитальное строительство и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ
Заказчик-застройщик, как правило, получает свои права на заключение договора с инвестором на конкурсной основе.

заказчика-застройщика:
- рыночные условия предоставили возможность заказчику изменять свою структуру обеспечения

устойчивого функционирования, учитывая влияние внешних факторов, адаптироваться к динамичным условиям;
- важность заказчика как организационно-экономической системы определяются длинным циклом функционирования т.е. на весь период проектирования и возведение объекта или большой совокупности объектов;
- заказчик-застройщик организовывает свою деятельность во взаимодействии с инвесторами, подрядчиками и другими участниками инвестиционно-строительного процесса.

контроль, мотивация. Кроме этого частными функциями являются:
выдача исходных

данных для разработки проектно-сметной документации, размещение заказа на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, ее согласование в установленном порядке, поиск подрядчиков, заключение договоров подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставка оборудования и материалов;
приемка, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;
выполнение всех необходимых работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве СМР, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;
обеспечение рационального и экономного расходования выделенных на строительство средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д., принятие мер к сокращению сроков строительства.
В том случае, если объект возводится не для нужд государства, а для иных, то соответственно основные функции заказчика по организации процесса строительства остаются, а детализация возложенных на него обязательств с включением дополнительных или усечением объема обязанностей заказчика должна регулироваться в договоре между инвестором и заказчиком.

городских программ

частных инвесторов

сквозного алгоритма подготовки предпроектной и проектно-сметной документации
Оптимизация на этапе сбора

исходных данных, подготовки градостроительного обоснования и получения АРИ
Оптимизация этапа получения технических условий, проектирования, согласования и экспертизы проекта: 
Оптимизация на этапе получения разрешения на строительно-монтажные работы и открытие ордера
Сокращение сроков согласования за счет повышения внутренней дисциплины и ответственности согласующих инстанций
Сокращение сроков подготовки проектной документации за счет повышения качества проектов и планирования
Сокращение сроков за счет использования властного ресурса (по городским программам)
Сокращение сроков за счет определения единый сроков согласований и экспертиз в различных инстанциях (ликвидировать перекосы, когда согласование в одной структуре выдается за 10 рабочих дней, а в другой – за месяц)

и проектно-сметной документации занимает от 25 месяцев, реальный срок при

строительстве коммерческих объектов жилой недвижимости – от 18 месяцев, при реализации городских программ – от 39,5 месяцев. 
Сравнить нормативную и реальную стоимость разработки и согласования проектной и проектно-сметной документации не представляется возможным, так как значительная часть расценок на получение согласований и прохождение экспертиз рассчитывается под конкретный объект по методичкам инстанций.
Сложность представляет именно запутанность процесса и нарушение сроков в инстанциях.  Эксперты также отмечают, что можно рассмотреть вопрос сокращения согласований, но в данном случае этот вопрос не может быть решен отдельным экспертом ведомства - необходимо комплексное решение рабочей группы или межведомственной комиссии
По мнению экспертов и предпринимателей, технологические этапы, которые необходимо пройти при подготовке предпроектной, проектной и проектно-сметной документации, логичны и разумны.
Сложность представляет именно запутанность процесса и нарушение сроков в инстанциях.  Эксперты также отмечают, что можно рассмотреть вопрос сокращения согласований, но в данном случае этот вопрос не может быть решен отдельным экспертом ведомства - необходимо комплексное решение рабочей группы или межведомственной комиссии. 
В законодательстве происходят формальные изменения, результатам которых может быть сокращение времени прохождения этапа предпроектной документации. Однако пока не прошло время, чтобы было возможно судить о реальном положительном эффекте.

капитальных вложений

- строительной деятельности

капитального строительства, дирекций по реализации целевых программ и строящихся предприятий,

осуществляющих строительство с использованием средств федерального бюджета

юридическое лицо, заключающее договор подряда или государственный контракт на строительство

объекта недвижимости, которого планируют строительство, размещает заказы на его осуществление подрядными организациями, обеспечивает финансирование и контроль в период производства работ, а также принимает законченные строительством здания и сооружения. Инвестор, застройщик и заказчик могут быть в одном лице. При наличии внешнего инвестора заказчик выступает как его уполномоченный.
Инвестор – физическое или юридическое лицо, осуществляющее долгосрочное вложение капитала в экономику в целях получения прибыли. Инвестор может быть и застройщиком.
Подрядчик — физическое или юридическое лицо, выполняющее комплекс работ по строительству объектов различного назначения. Привлекаемый к работе исполнитель должен иметь лицензию на те виды деятельности, где это предусмотрено законом. Договор с заказчиком заключает генподрядчик – центральная фигура в строительстве.