Земельное право

земельных участков: купля-продажа земельного участка; аренда земельных участков.
Правовое регулирование оборота

земельных участков: обмен, дарение, наследование и ипотека земельного участка.
Заключение договоров, предметом которых является земельный участок или право на него на торгах.
Основания и порядок прекращения права собственности и иных прав на земельный участок и их характеристика.

ЗУ
Ипотека ЗУ

имущество) продавец обязуется передать земельный участок в собственность покупателя, а

покупатель обязуется принять его и уплатить оговоренную цену.

другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица

к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
(ч.3 ст. 129 ГК РФ)

Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка (Утвержден Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 2 июня 1993 г.)

влечет за собой его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
При отсутствии

условия о цене участка договор считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).
Продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего «качества»), пригодном для цели его использования.
Одновременно передать покупателю принадлежности товара и относящиеся к нему документы (ст. 456 ГК РФ).

выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным

участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

учет.

К договору купли-продажи прилагается план земельного участка.

Продавец при заключении договора

купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным

использованием;
о разрешении на застройку данного земельного участка;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
о качественных свойствах земли и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка вправе требовать:
уменьшения покупной цены
или расторже­ния договора купли-продажи земельного участка и возмещения причи­ненных ему убытков.

Кодекса и в соответствии с ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору.

недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за

продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи (ст. 553 ГК РФ).

за плату во временное владение и пользование или во временное

пользование (ст. 606 ГК РФ).

Если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают государственные и муниципальные органы. Эти органы управомочены законом сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

оно не изменяется и что арендатор, как и собственник, должен

соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель
Это касается, прежде всего, земель сельскохозяйственного назначения, лесов, вод, земель рекреационного и оздоровительного назначения, земель санитарных и водоохранных зон.

он должен подвергнуться государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК

РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения.

25−50 лет) сроки аренды.
В особую группу можно выделить договор аренды

на срок менее 1 года, который не требует государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 ЗК РФ.

арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по

договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
(п. 5 и 6 ст.22 ЗК РФ)

на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет

право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
(п.9 ст. 22 ЗК РФ)

выбору.
— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков, либо

соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
— удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).
(ст.612 ГК РФ)

собственника сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. 615, 618 ГК

РФ);
— передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);
— отдавать арендные права в залог;
— вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право

на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).
За арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу (ст. 613 ГК РФ).

земельным участком (ст. 614 ГК РФ);
— использование земли в соответствии

с договором (ст. 615 ГК РФ);
— поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение расходов на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ).

другу в собственность обмениваемое имущество (земельные участки), соответственно, принять передаваемое

имущество.
Обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

земельным ресурсам и землеустройству (Письмо Комитета РФ по земельным ресурсам

и землеустройству от 19 октября 1994 г. №2-16/1629).
Эта форма предполагает необходимое для заключения договора содержание, а именно: реквизиты сторон; предмет договора; наличие или отсутствие споров по предмету договора; обременения земельного участка (сервитута и иные права третьих лиц по предмету договора); ограничения в использовании предмета договора; обязательства сторон.

безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок

в собственность.
(основа: ст. 572 ГК РФ).

договора дарения земельного участка (Письмо Комитета РФ по земельным ресурсам

и землеустройству от 19 октября 1994 г. №2-16/1629).

по завещанию собственника либо по закону.
Наследник становится собственником земли после

прохождения процедуры вступления в права наследования и регистрации права собственности в государственных органах.

земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с

учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения (см. ст. 33 ЗК РФ).

Проблемными остаются вопросы наследования права пожизненно наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования.

обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства

получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (земельного участка) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

недвижимости)»

В договоре о залоге (ипотеке) должны быть указаны предмет

залога и его оценка, существо, размер.

Договор о залоге земельного участка должен быть нотариально заверен и подвергнут государственной регистрации.

или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не

допускается, за исключением земельных участков, указанных в пункте 1 статьи 62.1* настоящего Федерального закона
(*если собственность на них не разграничена).
2. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.
(ст.63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

долевой собственности вправе:
завещать свою земельную долю,
отказаться от права собственности

на земельную долю,
внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности,
передать свою земельную долю в доверительное управление,
продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.
(ст. 12 ФЗ «Об обороте земель с/х назначения»)

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

слайда

слайда

слайда