Наиболее предпочтительным методом расчета ставки дисконтирования является метод

При использовании этого метода ставка дисконтирования рассчитывается на основании реконструкции

предположений покупателей объектов-аналогов о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальной инвестицией (ценой покупки) путем расчета внутренней нормы доходности (IRR). Под внутренней нормой доходности понимают ставку дисконтирования, использование которой обеспечивает равенство текущей стоимости ожидаемых денежных притоков и величины первоначальных инвестиций.
При недостаточности данных для использования метода экстракции оценщик может использовать метод построения ставки дисконтирования на основе безрисковой ставки, оценив при этом возможные риски владения объектом оценки.

менее пяти – семи объектов, принадлежащих к тому же сегменту

рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании.
По каждому из объектов-аналогов должна быть известна цена продажи (или цена предложения) и фактическая (или предлагаемая) ставка арендной платы.
Для объектов-аналогов прогнозируется чистый операционный доход.
При прогнозировании чистого операционного дохода следует исходить из официальных прогнозов социально-экономического развития региона.
Так как прогнозируется денежный поток с учетом инфляции рассчитать нужно номинальную процентную ставку.
Реверсия рассчитывается, исходя из ежегодного роста цен на подобную недвижимость.

внутренняя норма прибыли (IRR), которая и будет являться ставкой дисконтирования

денежных потоков для объекта оценки.
Расчет IRR выполняется с помощью функции MS Excel, называемой ВСД из категории «Финансовые». Параметры функции: «Значения»    — это графа таблицы, содержащая прогнозный денежный поток для объекта-аналога; «Предположение» - предполагаемая исполнителем расчета величина IRR (параметр необязательный). MS Excel выдает значение IRR в % на 1 расчетный период. Например, если денежный поток прогнозировался по годам, то результатом будет IRR в % годовых. Если денежный поток прогнозировался поквартально, то результатом будет IRR в % на квартал и для получения годового значения его нужно будет умножить на 4.
Итоговое значение ставки дисконтирования для объекта оценки может быть рассчитано как среднее арифметическое значение ставок дисконтирования по объектам-аналогам.

объекта, приведенного в предыдущем примере, получим результат оценки рыночной стоимости

объекта оценки методом дисконтирования.
Расчет предлагается выполнить с использованием функции MS Excel, называемой ЧПС. Функция рассчитывает величину чистой приведенной стоимости инвестиции, используя ставку дисконтирования, а также стоимости будущих выплат (отрицательные значения) и поступлений (положительные значения).

одного и того же объекта, можно заметить, что при правильном

обосновании измерителей выгоды (ставка капитализации, ставка дисконтирования) результаты получаются близкими.

складывается из трех составляющих:
I = IR + MRR + CR,

где IR - темп инфляции,
MRR — минимальная реальная норма прибыли,
CR — компенсация за риск.
Под минимальной нормой прибыли, на которую может согласиться предприниматель, понимается наименьший гарантированный уровень доходности, сложившийся на рынке капитала - то есть нижняя граница стоимости капитала.
В государствах со стабильной экономикой качестве эталона часто выступают безрисковые и не зависящие от условий конкуренции облигации государственных займов, приносящие стабильный доход в пределах 2-5 реальных (т.е. за вычетом инфляции) процентов в год.

с учетом инфляции), обозначается Rf.
В основе метода построения лежат предположения

о том, что:
если бы инвестиции были безрисковыми, то инвесторы требовали бы безрисковую доходность на свой капитал (то есть норму доходности, соответствующую норме доходности вложений в безрисковые активы);
чем выше инвестор оценивает риск проекта, тем более высокие требования он предъявляет к его доходности.
Выбор безрисковой ставки в российской оценочной практике является дискуссионным вопросом.
Теоретиками оценки предлагаются различные варианты выбора безрисковой ставки.

определения ставки дисконтирования на основе безрисковой ставки является кумулятивный метод

оценки премии за риск.
Формула расчета ставки дисконтирования будет выглядеть следующим образом:
R = Rf + R1 + … + Rn, (11)
где R — ставка дисконтирования;
Rf — безрисковая ставка дохода;
R1 + ... + Rn — рисковые премии по различным факторам риска.
Понятие риска определяется как опасность, возможность ущерба или убытка, событие, требующее обеспечить соответствующую защиту. Любопытно российское определение слова «риск» в толковом словаре Даля (XIX век). Это понятие приравнивается к понятию предприимчивости, действий «на авось», «без верного расчета».

как минимум, три понятия:
Возможность возникновения некоторого нежелательного события, в том

числе в связи с неопределенностью, недостатностью информации;
Вред (в том числе размер ущерба) для объекта недвижимости, а также заинтересованных лиц, возникающий в случае, если нежелательное событие произошло;
Отклонение результатов исполнения проекта в отрицательную сторону по сравнению с некоторой исходной оценкой.

обусловленные уникальными свойствами данного инвестиционного актива:
риск управления недвижимостью;
риск

низкой ликвидности;
секторный риск;
региональный риск;
риск износа;
экологический риск;
риск инфляции;
законодательный риск;
налоговый риск;
юридический риск.

следующие риски:
неэффективность арендных отношений;
вероятные небезопасные отклонения в режимах использования объектов

(бытовые аварии);
сбои в системах материально-технических поставок;
конфликты в социальной сфере и т.д.
В наиболее упрощенной форме расчета рисков при оценке недвижимости рассматриваются всего три вида рисков: риск инвестирования в недвижимость, риск ликвидности и риск управления (инвестиционного менеджмента).

А.В., Страховым Ю.М., Трейгером Е.М.[Анализ практики оценки недвижимости. Под редакцией

Каминского А.В., Страхова Ю.М., Трейгера Е.М. –М.: 2005].
Риск инвестирования в недвижимость характеризуется вероятными отклонениями прогнозируемых величин по доходности и будущей стоимости инвестированных средств. Следовательно, за меру риска можно принять среднеквадратическое отклонение внутренней нормы прибыли для различных инвестиционных сценариев с приданными им вероятностями в отношении объекта-аналога с известной ценой продажи.
Предположим, что данных для расчета ставки дисконтирования методом экстракции недостаточно. Оценщику известна цена продажи только одного объекта-аналога – 30 000 000 руб.
Известны также данные бизнес-плана, составленного для этого объекта.
В нем определены три возможных сценария получения доходов в предположении, что это полная совокупность вариантов, рассчитана внутренняя норма доходности (IRR), приняты вероятности реализации сценариев.

0,4 + 0,15 х 0,3 + 0,08 х 0,3 =

0,109
Определим Yинв как среднеквадратическое отклонение величины IRR (σ IRR)

ставке из-за риска инвестиций в недвижимость, рассчитанная по исходным данным

для аналога, составляет: Yинв ≈ 2,8 %.

объекта недвижимости происходит по личному решению собственника при отсутствии каких-либо

принуждающих обстоятельств в конце предполагаемого срока владения – 3 года. Ликвидность зависит от срока реализации актива, в течение которого денежные средства, связанные с недвижимостью, не могут быть реинвестированы.
Допустим, среднее время рыночной экспозиции объекта имеет диапазон от одного до трех месяцев. Инвестор считает разумным в максимальной степени учитывать возможные риски. Поэтому примем для расчета наибольшее значение времени экспозиции – 3 месяца.

требование инвестора, помещающего свои средства в доходную недвижимость, а не

в безрисковый инструмент, не требующий управления.
Например, объект оценки приносит определенный чистый годовой доход от аренды. В гипотетическом предположении, что объект безрисковый, стоимость каждого рубля приносимого чистого дохода будет равна 1/Yбезриск при условии, что стоимость объекта во времени не меняется.

ставки дисконтирования, полученное методом построения для данного примера, равно:
6% +

2,8% + 1,8% + 1,6% = 12,2%
Приведенный пример иллюстрирует наиболее простой способ обоснования ставки дисконтирования методом построения. В реальной практике расчет компенсации (премии) за риск – сложный процесс, основанный на выявлении наиболее актуальных рисков инвестиций в недвижимость и расчет вероятности их возникновения. Расчет рисков обычно описывается в пособиях по инвестиционному проектированию.
Для оценки рисков наиболее часто применяются три группы методов:
анализ чувствительности;
метод сценариев;
вероятностные методы.