Особенности методов определения стоимости недвижимости

стоимости недвижимости. Оценка недвижимости подразумевает оценку имущественного права: права собственности,

права владения, права аренды, права хозяйственного ведения и оперативного управления, доверительного управления, права пожизненно наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования с учетом ипотеки, сервитутов на недвижимость, под которой понимаются:
• Жилая недвижимость (элитное жилье; типовое жилье; городское жилье; загородное жилье и т.п.);
• Земельные участки (свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования земли), участки недр, обособленные водные объекты, природные комплексы для эксплуатации природных ресурсов и т.д.);
• Коммерческая недвижимость (офисные помещения, складские помещения, торговые помещения, производственные помещения и т.д.)
• Объекты незавершенного строительства (объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены (консервация, полное прекращение строительства);
• Сооружения (инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций: шахты, нефтяные скважины, дороги, эстакады, плотины и т.д.; или для обслуживания населения: сооружения городского благоустройства и т.д.)

результат процесса определения стоимости. Объект оценки — какое-либо имущество, имущественные права,

комплекс прав, определение стоимости которых было целью оценки. Оценочная процедура — комплекс действий, направленных на получение информации, необходимой для определения стоимости одним из общепризнанных подходов и интерпретации результатов. Соответствующие процедуры составляют содержание каждого из общепризнанных подходов оценки. Стоимость – экономическое понятие, устанавливающее взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения и теми, кто их покупает или продает. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в конкретном месте и в соответствии с выбранным определением стоимости. Рыночная (справедливая) стоимость – это вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке на дату оценки при наличии всех признаков честного соглашения и отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что период реализации объектов должен быть при этом разумно долгим. Стоимость может быть определена как сумма в денежных единицах (значение стоимости) или как интервал, в пределах которого с достаточно высокой (заданной) вероятностью находится значение стоимости. Восстановительная стоимость – стоимость воссоздания или стоимость замещения без учета износа. Остаточная стоимость замещения – текущая стоимость затрат на приобретение (строительство) объекта, который по существенным признакам мог бы быть адекватной (достаточно близкой) заменой оцениваемого.

дата оценки - установление имущественных прав и анализ возможных ограничений и

предупреждений, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использование  результатов оценки
2-й этап. Составление плана на проведение оценки: - график работ по оценке, - источники информации, - выбор методических подходов к оценке, - определение затрат на проведение работ
3-й этап. Сбор и анализ информации- идентификация и осмотр объекта оценки, прилегающей территории, - характеристики местоположения и объекта оценки, - анализ и обработка собранной информации
4-й этап.  Анализ лучшего и наиболее эффективного использования- физическая осуществимость, - финансовая целесообразность,  – законодательно разрешенное, - наиболее доходное
5-й этап. Расчет оценочной стоимости - на основании общепринятых подходов и методов
6-й этап. Согласование полученных результатов и определение итоговой стоимости объекта оценки- анализ полученных результатов оценки, - допущения и ограничивающие условия, обусловленные полнотой и достоверностью информации, - определение итоговой величины стоимости
7-й этап. Составление отчета об оценке стоимости- полная форма отчета и Заключение

имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание, изменение и

утилизацию имущества, с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности. При осуществлении затратного подхода используются:
метод сравнительной стоимости единицы - оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупненных показателей затрат на создание аналогичного имущества;
метод стоимости укрупненных элементов - оценка имущества на основе суммы стоимости создания его основных элементов;
метод количественного анализа - оценка имущества на основе полной сметы затрат на его воспроизводство.

имущества, основанный на определении текущей стоимости будущих доходов от его

использования.
При реализации доходного подхода используют методы:
прямой капитализации- оценка имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал;
дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества;
валовой ренты - оценка имущества, основанная на его рыночной стоимости и величине потенциального или действительного дохода;
остатка - оценка имущества с учетом влияния отдельных факторов образования дохода;
ипотечно-инвестиционного анализа - оценка имущества, основанная на учете стоимости собственного и заемного капиталов.

совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с

его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
При реализации сравнительного подхода используют методы:
метод компаний-аналогов - метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе информации о ценах реально выплаченных за акции сходных компаний.
метод сделок - способ оценки стоимости акционерных обществ на основе информации о ценах, по которым происходили покупка контрольного пакета акций или компаний в целом, слияние и поглощение компаний.
метод отраслевых коэффициентов - метод оценки, используемый в рамках рыночного подхода, при котором стоимость компании определяется на основе ценовых показателей, используемых в различных отраслях.

статистический метод;
метод регрессионного анализа.
Метод парных сравнений базируется на

анализе фактических соглашений купли-продажи аналогичных объектов недвижимости (либо цен предложения), сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, существующие между объектами сравнения и оцениваемым объектом. Выделяют 9 основных элементов сравнения, которые используются для моделирования стоимости объекта оценки посредством необходимых корректировок цен объектов сравнения):
объем имущественных прав, связанных с объектами;
условия финансирования расчетов при отчуждении;
условия продажи (свободная продажа, принудительная продажа);
динамика сделок на рынке;
местоположение;
физические характеристики;
экономические характеристики;
целевое использование;
наличие движимого имущества.
Метод парных сравнений предполагает выбор в качестве базового объекта сравнения, в стоимость которого необходимо скорректировать на минимальную величину, т.е. объекта сравнения самого близкого к объекту оценки. Статистически метод предполагает обработку и анализ как статистической выборки скорректированной стоимости всех объектов сравнения, выявленных на рынке. В качестве рыночной стоимости объекта оценки следует принимать выборочную оценку моды, как наиболее вероятного значения стоимости объекта оценки.

– это оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату

с использованием стандартных методик и статистического анализа. При этом унифицируется процедура оценки большого числа объектов. При массовой оценке на заключительном этапе проверяется используемая для расчетов модель и контролируется качество получаемых результатов. При этом результаты, полученные с помощью модели массовой оценки, сравниваются с реальными ценами продаж и оцениваются отклонения уровня оценки по каждой группе аналогичных объектов. Индивидуальная оценка недвижимости – это оценка конкретного объекта на определенную дату. Она необходима для защиты результатов оценки в судах, для определения стоимости объектов специального назначения и т.п. Индивидуальная оценка проводится в несколько этапов, объединенных в понятие “процесс оценки”, на заключительном этапе которого осуществляется согласование результатов, полученных с использованием различных подходов к оценке недвижимости.

результате тщательного анализа реальных данных об аналогах объекта оценки. Далее

в учебном пособии будут рассматриваться механизмы индивидуальной оценки недвижимости. Процесс оценки недвижимости состоит из этапов, выполняемых последовательно специалистом-оценщиком для определения ее стоимости. На этапе “Определение проблемы” осуществляется постановка задачи, которую необходимо решить: – объект оценки описывают на основе соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость; – проводится установление имущественных прав, связанных с объектом; – устанавливается дата проведения оценки – календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки; – указываются цели оценки объекта; – устанавливается вид стоимости, который необходимо определить в соответствии с поставленной целью; – формулируются ограничивающие условия – заявления в отчете, описывающие препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества. На этапе “Предварительный осмотр и план оценки” определяется, какие данные необходимы и достаточны для анализа объекта, устанавливаются источники их получения; выбирается персонал, специализирующийся на оценке заданного класса объектов; составляется план выполнения работ по оценке и заключается в письменной форме договор между оценщиком и заказчиком. Договор не требует нотариального удостоверения и должен содержать основания заключения договора, вид объекта оценки, вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, точное указание на объект (объекты) оценки, сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности и срока, на который данная лицензия выдана.

независимости оценщика, предусмотренного законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Если

это требование не соблюдается, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке. При заключении договора оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: о порядке лицензирования оценочной деятельности, обязанностях оценщика, стандартах оценки, требованиях к договору об оценке. Факт предоставления такой информации должен быть зафиксирован в договоре об оценке. На этапе “Сбор и проверка данных” оценщик осуществляет сбор и обработку следующей информации и документации: – правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; – данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; – информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; – информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.   Данные, которые собирает и анализирует оценщик, можно разделить на общие и специальные. Общие данные включают информацию об экономических, социальных, государственно-правовых, экологических факторах, значительно влияющих на стоимость объекта оценки. К специальным данным относится информация об оцениваемой недвижимости и ее аналогах: сведения о правах на объект, определение соответствия способа использования существующему законодательству, характеристику самого строения и земельного участка, на котором он расположен.   На следующем этапе процесса оценки проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования как уже застроенного, так и предположительного вакантного земельного участка. С учетом проведенного анализа определяется его стоимость.

подходами к оценке. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный,

сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя конкретные оценочные методы в рамках каждого из подходов к оценке. Под методом оценки понимают способ расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках одного из подходов к оценке. Затем проводится согласование полученных результатов. “Согласование результата оценки” – это получение итоговой оценки имущества на основании результатов применения различных подходов к оценке. Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить. Затем с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика устанавливается итоговая величина стоимости объекта. Эта величина должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев. На заключительном этапе выполняется составление отчета об оценке – документа, содержащего обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.

как правило, все три оценочных подхода. В соответствии с каждым

подходом получают предварительные величины стоимости фирмы.
Для определения итоговой стоимости фирмы оцениваются для конкретного случая.
Оценки фирмы, полученные в результате использования различных подходов, будут отличаться по своей величине друг от друга. В большинстве случаев оценщики определяют стоимость предприятия в виде интервальной оценки, то есть в интервале от минимальной до максимальной оценок, полученных при использовании различных подходов.
Документальным результатом оценки фирмы является отчет об оценке. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта, используется подходы оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения объектов оценки, отраженных в отчете.